PROYECTO DE LEY


Expediente 0408-D-2016
Sumario: PROTECCION DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA UNICA Y DE HABITACION PERMANENTE. REGIMEN.
Fecha: 07/03/2016
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA ÚNICA Y DE HABITACIÓN PERMANENTE.
ARTÍCULO 1º: Ámbito de aplicación. Los contratos de locaciones urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente se rigen por la presente, que tiene carácter de ley especial.
ARTÍCULO 2º: Homologación y registro. Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única y de habitación permanente, conforme al artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, deben instrumentarse por escrito, bajo pena de nulidad. Es obligación del locador que el contrato sea debidamente intervenido, homologado y registrado oficialmente en los sistemas de registro que determine el Poder Ejecutivo Nacional. Los honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal son a cargo del locador.
Cuando el contrato tuviera principio de ejecución sin haber sido instrumentado por escrito, el locatario puede solicitar al juez, mediante trámite sumario y previa audiencia de las partes, que el mismo se registre tomando como fecha cierta el momento de inicio de la ejecución.
ARTÍCULO 3º: Plazos. El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda única y de ocupación permanente, es de tres (3) años. Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado.
Es obligación del locador informar la voluntad de renovación del contrato, el monto y las condiciones del mismo en forma fehaciente y con una antelación de SESENTA (60) días previo a la fecha de su finalización.
ARTÍCULO 4º:Condiciones contractuales. No puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados;
b) el pago de valor llave o equivalentes;
c) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;
d) Más de un bien inmueble en garantía, en los casos en que los contratos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria. En dichos casos el locador debe aceptar como garantía inmuebles ubicados en cualquier jurisdicción del territorio nacional.
Excepcionalmente, cuando no sea posible ofrecer una garantía inmobiliaria, el locatario puede brindar como fianza del contrato un recibo de haberes personal o de familiar directo, siempre que el porcentaje de embargabilidad del mismo sea igual o superior al canon mensual de la locación, y/o seguro de caución o garantía bancaria.
ARTÍCULO 5º: Comisión por intermediación comercial. En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a DOS (2) meses de alquiler, a pagar en partes iguales entre locador y locatario.
De haber una renovación del contrato, la comisión por intermediación no puede superar UN (1) mes de alquiler, teniendo en cuenta el canon del último mes del contrato, a pagar en partes iguales entre el locador y el locatario.
ARTÍCULO 6º: Actualización del canon. El canon de locación sólo puede ser ajustado por las partes anualmente, conforme lo expresen formalmente en el contrato. La actualización aplicable en ningún caso puede superar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (IPC INDEC) en un período de doce (12) meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
El Instituto Nacional de Estadística y Censo (INDEC) debe ofrecer, a través de su página web, una calculadora virtual para que locatarios y locadores accedan al valor actualizado del canon de locación con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que corresponda.
Es nulo todo otro tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del canon locativo durante la vigencia del contrato, que supere el límite aquí dispuestos.
ARTÍCULO 7º:Incumplimiento. El incumplimiento de las disposiciones establecidas en los artículos 2°, 3°, 4°, 5°, y 6° por parte del locador o la persona física o jurídica que intermedie en la locación, tiene una multa de entre UNO (1) y CINCO (5) veces el valor del canon locativo, solidaria e indistintamente a favor del locatario.
ARTÍCULO 8º: Forma de pago. La forma de pago del canon locativo puede ser en efectivo o por depósito o transferencia bancaria, según se acuerde entre las partes y se explicite en el contrato. En caso de depósito o transferencia bancaria, el contrato debe indicar la cuenta bancaria habilitada por el locador a los efectos de los pagos. El comprobante que la entidad bancaria emita es prueba suficiente del pago realizado por el locatario. En dicho comprobante debe hacerse consignar la causa del pago, de manera tal que las entidades bancarias puedan informar a la autoridad que lo requiera el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de locadores.
ARTÍCULO 8º:Período de pago. El pago de la locación debe ser hecho por períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble locado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no puede ser anterior al día QUINCE (15) de cada mes.
En los casos en que la fecha de inicio o de finalización del contrato no coincidiere con el período de un mes, el pago se debe ajustar a la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual de la locación, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.
El pago del primer mes de locación sólo puede ser exigido con posterioridad a la toma de posesión del inmueble.
ARTÍCULO 9º: Resolución anticipada del locador. El locador puede rescindir anticipadamente el contrato, previa notificación al locatario en un plazo no menor a SESENTA (60) días. En este caso, el locador debe abonar al locatario una suma equivalente a UN (1) mes de locación en concepto de indemnización o eximirlo del pago de locación por idéntico valor, a convención de las partes.
ARTÍCULO 10º: Resolución anticipada del locatario. El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato, cuando hubieren transcurrido CUATRO (4) meses del mismo, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador en un plazo no menor a SESENTA (60) días.
Excepcionalmente, podrá evitar el preaviso abonando al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler, si la opción resolutoria se ejercita en el primer año de contrato, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
ARTÍCULO 11º: Extinción de la locación. Una vez finalizado el contrato, contra la entrega del inmueble, el locador debe reintegrar al locatario el depósito hecho en concepto de garantía, actualizado al valor del último pago de locación. Asimismo, el locador debe ofrecer al locatario un certificado ante escribano público en el que conste su calidad de "buen pagador". Los gastos de certificación corren por cuenta del locatario.
ARTICULO 12º: Derogaciones. Deróguese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación.
ARTICULO 13º: Autoridad de Aplicación. La autoridad de aplicación de la presente ley será determinada por el Poder Ejecutivo Nacional.
ARTICULO 14º: La presente ley reviste el carácter de orden público.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El acceso a una vivienda digna es un derecho fundamental consagrado en el Artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional, como así también en tratados internacionales suscriptos por nuestro país, como la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Convención sobre los Derechos del Niño, la Convención Americana de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que cuentan con jerarquía constitucional a partir de la reforma de la Carta Magna de 1994.
El Estado argentino, al reconocer la vivienda digna como un derecho humano, se obliga a adoptar medidas concretas dirigidas a lograr la materialización de este derecho. Ello implica, asimismo, implementar políticas que efectivicen el principio de la función social de la vivienda, reconocido por primera vez en Argentina en la Constitución de 1949 (derogada en tiempos de la revolución libertadora) y asumido hoy a través del artículo 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos. Dicho artículo establece que "toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, pero el Estado puede subordinar ese uso y goce al interés social". En otras palabras, es responsabilidad del Estado que el acceso a la vivienda no esté determinado únicamente por la lógica del mercado.
De acuerdo con el último censo nacional (2010), entre 2001 y 2010 el número de inquilinos aumento de 20.826 a 25.558. Sobre un total de 7.606.131 hogares en la argentina, el 20% son inquilinos o arrendatarios de la vivienda en que habitan1.
Como legisladores de la Nación, entonces, no podemos pasar por alto que la regulación de los contratos de alquiler con fines de vivienda única y de habitación permanente son una de las formas en que el Estado puede intervenir para reducir el déficit habitacional y satisfacer el derecho a una vivienda digna.
En este sentido, el objeto del presente proyecto es crear un régimen especial de protección de las locaciones urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente.
El proyecto parte del concepto de que las relaciones de locación para vivienda única y de habitación permanente, requieren un tratamiento diferente a otras relaciones de locación posible. Se trata de equilibrar una relación entre quien tiene una necesidad humana imperante, y quien dispone de un bien inmueble con fines de producir renta.
Cualquier persona que haya tenido que pasar por la situación de alquilar una vivienda conoce las dificultades que se presentan a la hora de celebrar el contrato, las exigencias de adelantos que recaen sobre el locatario, y el nivel de indefensión en que éste se encuentra. La relación entre locador y locatario es una relación estructuralmente desigual, debido a que el inquilino no tiene capacidad alguna de discutir las condiciones del contrato, los montos, las formas de pago, el tipo de actualización aplicable, etc. La "libre negociación" entre partes dispares deviene en "contratos de adhesión" que reproducen la desigualdad de base. Es por ello que el Estado debe intervenir para lograr una vinculación más equitativa, respetuosa de la conveniencia de las partes, pero también consciente de la necesidad de una de ellas.
El artículo primero establece el ámbito de aplicación de la ley, creando un régimen especial para la protección de las locaciones urbanas de vivienda única y con destino habitacional. Las disposiciones de esta ley son complementarias a lo establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones.
El artículo segundo fija un mecanismo para la homologación y registro de los contratos, cuya responsabilidad recae sobre el locador. La registración de los contratos es indispensable para el cumplimiento de las disposiciones de la presente.
Mediante el artículo tercero se dispone un aumento del plazo mínimo de los contratos de locación de vivienda única y de habitación permanente. En la actualidad, el Código Civil y Comercial establece un plazo común para todo tipo de locación de dos años, tiempo que resulta insuficiente para darle previsibilidad a una persona que debe resolver su vivienda. Por ello es que resulta necesario fijar el plazo mínimo del contrato en tres años.
El principal aporte de este proyecto es el establecimiento de límites razonables a las exigencias que recaen sobre los locatarios al momento de la celebración del contrato. A tal fin se regula que no se puede requerir del locatario alquileres anticipados, el pago del valor llave, más de un mes de alquiler en concepto de depósito y más de un bien inmueble en garantía. Y en caso de que hubiere comisión inmobiliaria, el honorario no puede superar los dos meses de alquiler, a pagar por mitades entre locatario y locador.
En definitiva, el inicio de un alquiler no puede demandar un disponible de dinero mayor a dos meses de alquiler. Actualmente, para entrar a un alquiler, los inquilinos deben abonar dos meses de depósito, un mes de anticipo, y dos meses por la comisión de intermediación comercial. Con esa situación, los inquilinos se ven casi obligados a renovar el alquiler de la vivienda en que habitan, porque la posibilidad de buscar una vivienda alternativa (por razones de costo o comodidad) implica asumir el costo de la mudanza y disponer en mano del dinero equivalente a cinco meses de alquiler. Como consecuencia, muchos inquilinos desisten de la mudanza, y optan por la renovación del alquiler vigente, a valores que prácticamente deben ser aceptados sin mayor capacidad de negociación.
En relación a la exigencia de una garantía inmueble, la práctica del sector inmobiliario es requerir entre uno y dos bienes que se encuentren ubicados en la misma jurisdicción en que se realiza el alquiler. La condición de que sea un inmueble de la jurisdicción resulta de difícil cumplimiento para buena parte de la población inquilina, y no encuentra justificación alguna desde el punto de vista legal. Piénsese, por ejemplo, en la situación de los estudiantes que se mudan de su provincia de origen para poder realizar sus estudios universitarios en otra ciudad. Para reducir estos inconvenientes, el proyecto prevé que sólo se puede demandar un bien en concepto de garantía inmueble, el cual puede estar localizado en cualquier lugar del país. Asimismo, el proyecto contempla, como excepción, el reemplazo de la garantía inmueble por una fianza respaldada por un recibo de sueldo personal o de familiar directo, siempre que se respete el límite de embargabilidad del mismo y que no supere el canon mensual de locación.
En otro orden, pero también con el objetivo de incidir en las condiciones de celebración de los contratos en el marco de una economía de alta volatilidad e inflación, el proyecto establece un mecanismo para fijar los topes de actualización del canon locativo una vez por año. Dicho mecanismo consiste en la aplicación de la variación porcentual que experimenta el Índice de Precios al Consumidor (IPC INDEC) en el período de los doce meses anteriores a la fecha de la actualización. El objetivo de esta disposición es evitar que los aumentos se rijan por una especulación arbitraria de inflación futura y se ajusten en relación a la inflación real de los 12 meses previos.
Adicionalmente, el proyecto regula las formas y el período de pago de los contratos de locación de viviendas. En este punto, se destaca que el pago del alquiler del mes en curso tendrá como fecha de vencimiento el día 15 de cada mes, y que el pago correspondiente al primer mes de locación sólo puede ser exigido una vez que tiene lugar la toma de posesión del inmueble. Esta modificación es necesaria para reducir las cargas de anticipos, desdoblando en el tiempo los esfuerzos financieros atinentes a cubrir los gastos de inicio del alquiler y el pago del primer mes del canon.
El proyecto también regula la resolución anticipada y sin causa del contrato, ya sea requerida por el locador como por el locatario. En el caso del primero, la cancelación del contrato con fecha previa a su finalización sólo puede instrumentarse si existe notificación al locatario con al menos 60 días de antelación. La rescisión también conlleva una indemnización que consiste en el equivalente a un mes de alquiler, pagaderos por el locador de manera directa, o mediante la eximición al locatario del canon de 1 mes de alquiler. El preaviso y la indemnización tienen por finalidad otorgar al inquilino un plazo prudencial y los medios económicos para conseguir otra vivienda. En el casi del segundo, podrá rescindir el contrato con un plazo no menor a 60 días, sin abonar suma alguna en concepto de indemnización. En caso de no realizar dicho preaviso deberá indemnizar al locador.
Finalmente, se establece una clausula especial sobre la extinción del contrato, obligando al locador a devolver el depósito entregado al inicio del arreglo en concepto de garantía, siempre que no hubiere deducciones legítimas para reparación del inmueble, conforme lo estipula el capítulo 4 del Código Civil y Comercial de la Nación. Dicho monto, además, tendrá que estar actualizado al valor del último mes del alquiler a fin de evitar un enriquecimiento sin causa del locador.
Por los motivos expuestos, convencida de que esta iniciativa de ley beneficiará a millones de argentinos que hoy se encuentran con una necesidad imperiosa y en condiciones de indefensión, solicito a mis pares que me acompañen en la aprobación del presente proyecto.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
GARCIA, MARIA TERESA BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
CABANDIE, JUAN CIUDAD de BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
GRANA, ADRIAN EDUARDO BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Dictamen
Cámara Dictamen Texto Fecha
Diputados Orden del Dia 2023/2017 ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 16/11/2017
Trámite
Cámara Movimiento Fecha Resultado
Diputados SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DEL DIPUTADO GRANA (A SUS ANTECEDENTES)
Diputados REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 1835-D-18

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