PROYECTO DE LEY


Expediente 3282-D-2017
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACIONES, SOBRE CONTRATO DE LOCACION.
Fecha: 19/06/2017
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


ARTÍCULO 1°.- Modifícase el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:
a) por lo que acuerden las partes;
b) por lo que dispongan las leyes especiales;
c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.
Para el caso de los contratos de locación de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida.”
ARTÍCULO 2°.- Modifícase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario sea una persona humana y el locador sea propietario de más de un inmueble.”
ARTÍCULO 3°.- Modifícase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
El locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir en el contrato de locación, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.”
ARTÍCULO 4°.- Modifícase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario o su fiador:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes;
d) la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.
Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.”
ARTÍCULO 5°.- Modifícase el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El incumplimiento de la obligación del locador de informar de manera clara, detallada y veraz el estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.”
ARTÍCULO 6°.- Modifícase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
Notificado por el locatario de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a cuarenta y ocho (48) horas la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación.
En el supuesto que la relación locativa se vuelva inviable económicamente para el locador por la magnitud de las reparaciones a realizar, el locador podrá resolver el contrato, previo notificar expresamente al locatario, con una anticipación no menor a treinta días, y debiendo abonar al mismo una indemnización equivalente al valor de un mes de alquiler al momento de la resolución, con más los gastos de comisión inmobiliaria proporcionales al tiempo que reste de contrato que el locatario hubiere pagado oportunamente."
ARTÍCULO 7°.- Modifícase el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El precio del monto total del contrato, de los pagos periódicos en los que se divida, y de toda otra obligación que sea asumida por el locatario, deberá estar especificado y detallado en el contrato, interpretándose en caso de duda a favor del locatario.
El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, los pagos periódicos para cada año, y/o el detalle de los importes de cada obligación accesoria que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información.”
ARTÍCULO 8°.- Modifícase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
Sólo se podrá exigir al locatario el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Los gastos que se originen por el trámite de apoderamiento estarán a cargo del locador. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.”
ARTÍCULO 9°.- Modifícase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador, con quince días de anticipación. Debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler;
c) en los casos del art. 1201, si la reparación no fuere satisfactoria o si no hubiere acuerdo con el locador sobre la disminución del precio, en cuyo caso no abonará indemnización alguna y devolverá el inmueble en el estado en que se encuentre.”
ARTÍCULO 10.- Modifícase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día en que se notificare del depósito judicial de la llave del inmueble.”
ARTÍCULO 11.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto de ley es una propuesta elaborada por la Cámara de Inquilinos de Córdoba. Dicha organización, conformada como asociación simple en los términos del artículo 187 del Código Civil y Comercial de la Nación, tiene sede en la Ciudad de Córdoba y una subsede, recientemente inaugurada, en la Ciudad de Río Cuarto, capital alterna de la Provincia de Córdoba. Su objeto es la promoción y difusión de los derechos de los locatarios (inquilinos) en las relaciones contractuales con destino a vivienda, especialmente, pero también aquellas con fines comerciales.
Para cumplir con sus fines, la Cámara de Inquilinos desarrolla distintas acciones de difusión de los derechos de los inquilinos y cuenta con una oficina de atención al público para consultas y asesoramiento. Desde octubre de 2015 a la fecha, ha registrado 521 adhesiones de inquilinos a los objetivos de la institución y ha atendido y evacuado más de mil consultas en materia de locaciones urbanas. El 90% de las personas que realizaron consultas a la Cámara alquilan con destino habitacional, mientras que el porcentaje restante se divide entre quienes alquilan con destino a comercio, propietarios y corredores inmobiliarios. Los problemas que con mayor frecuencia presentan los inquilinos que concurren a su sede, están relacionados con vicios ocultos en los inmuebles locados (alrededor del 45% de las consultas), la negativa a recibir la cosa locada o el pago del alquiler, responsabilidad sobre las expensas extraordinarias, cláusulas abusivas en los contratos de locación, entre otros.
En base a las consultas recibidas y a la experiencia en la resolución de las mismas, la Cámara de Inquilinos de Córdoba ha elaborado una propuesta de modificación del Código Civil y Comercial en lo relativo a los contratos de locación, que se refleja en el presente proyecto de Ley.
El proyecto presenta modificaciones a los artículos 768, 1187, 1188, 1196, 1200, 1201, 1208, 1209, 1221 y 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación con el objeto de brindar una mayor protección la parte más débil en la locación, que es el inquilino.
Según datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010, un tercio de los hogares en argentina no tienen vivienda propia, es decir, aproximadamente 13.600.000 personas. De ellos, alrededor del 40% alquila, cifra que se incrementa si sólo se tiene en cuenta la situación habitacional en las áreas urbanas a un 54,22%.
Alquilar con destino habitacional conlleva, no sólo los problemas propios de no contar con la estabilidad y seguridad que implican la vivienda propia, sino también, una serie de complicaciones relacionadas con la falta de una legislación clara que proteja a la parte más débil de la relación de locación que es el inquilino. En otros casos, la legislación es clara, pero faltan mecanismos que acerquen información sobre los derechos y obligaciones que corresponden a cada parte y canales que permitan una rápida solución a los conflictos.
Este proyecto de Ley, propone una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación, con el objeto de brindar una mayor protección y seguridad al inquilino en los contratos de locación, basadas en la experiencia y la información relevada por la Cámara de Inquilinos de Córdoba en su trabajo en el área, que van desde la prohibición de negar la recepción de llaves del inmueble, hasta el apoderamiento del locatario frente al consorcio en caso de que el pago de las expensas quede a su cargo, o la determinación de un domicilio electrónico para el curso de notificaciones válidas y vinculantes generando un mecanismo ágil de comunicación entre las partes participantes del contrato de locación.
Por los motivos expuestos, solicito a mis pares el acompañamiento al presente proyecto de Ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
NAZARIO, ADRIANA MONICA CORDOBA UNIDOS POR UNA NUEVA ARGENTINA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
NAZARIO, ADRIANA MONICA CORDOBA UNIDOS POR UNA NUEVA ARGENTINA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
Fecha Movimiento Resultado
16/10/2018 DICTAMEN Aprobados con modificaciones unificados Dictamen de Mayoría con disidencias y Dictamen de Minoría
Dictamen
Cámara Dictamen Texto Fecha
Diputados Orden del Dia 2023/2017 ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 16/11/2017

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