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LEGISLACION GENERAL
Comisión PermanenteOf. Administrativa: Piso P02 Oficina 235
Of. Administrativa: Piso P02 Oficina 234
Secretario Administrativo DR. TRIANTAFILO GUILLERMO
Miércoles 16.00hs
Of. Administrativa: (054-11) 60752246 Internos 2246
clgeneral@hcdn.gob.ar
- LEGISLACION GENERAL
Reunión del día 10/10/2018
- VARIOS
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los dieciséis días del mes de octubre de 2018, a la hora 14 y 32:
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Damos comienzo a la reunión de la Comisión de Legislación General, agradeciendo a todos los diputados presentes -algunos de ellos no son miembros de esta comisión- y a los medios de comunicación que se han acercado hasta aquí.
Tenemos una agenda con temas realmente importantes, así que considerando el horario y que más tarde debemos asistir a una reunión plenaria con la Comisión de Agricultura y Ganadería en la que trataremos el proyecto de ley de semillas -cuestión que ya se ha venido debatiendo en esta Cámara-, intentaremos trabajar en los asuntos que hoy nos convocan con la mayor celeridad posible.
El primero es el proyecto de ley del Poder Ejecutivo por el que se establece el 30 de noviembre de 2018 como feriado nacional, por única vez, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con motivo de la celebración de la Cumbre de los Líderes del Grupo de los 20, G-20 (expediente 0004-pe-2018), iniciativa que ya ha sido tratada en reunión de asesores.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Tenemos una agenda con temas realmente importantes, así que considerando el horario y que más tarde debemos asistir a una reunión plenaria con la Comisión de Agricultura y Ganadería en la que trataremos el proyecto de ley de semillas -cuestión que ya se ha venido debatiendo en esta Cámara-, intentaremos trabajar en los asuntos que hoy nos convocan con la mayor celeridad posible.
El primero es el proyecto de ley del Poder Ejecutivo por el que se establece el 30 de noviembre de 2018 como feriado nacional, por única vez, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con motivo de la celebración de la Cumbre de los Líderes del Grupo de los 20, G-20 (expediente 0004-pe-2018), iniciativa que ya ha sido tratada en reunión de asesores.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En segundo lugar, corresponde considerar los proyectos de ley sobre alquileres, que procederé a enunciar en razón de que son muchísimos; esto demuestra el gran interés por parte de los señores diputados en regular este tema.
Son los siguientes: proyecto de ley en revisión por el que se modifican diversos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación sobre alquileres (expediente 0317-s-2016); proyecto de ley de los señores diputados Lipovetzky, Wolf y Banfi por el que se modifican los artículos 1196, 1209 y 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locaciones urbanas (expediente 2194-d-2017); proyecto de ley de los señores diputados Cleri, Mendoza, Estevez, Britez y González sobre modificación de los artículos 1196, 1198 y 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, referidos a locación habitacional (expediente 2607-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Nazario sobre modificación del Código Civil y Comercial en relación con los contratos de locación (expediente 3282-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Austin sobre modificación del Código Civil y Comercial en materia de locaciones urbanas (expediente 3298-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Brügge sobre modificación del Código Civil y Comercial de la Nación respecto de la consignación bancaria para contratos de locación de inmuebles con destino habitacional (expediente 3810-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Moyano sobre modificación del artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional (expediente 5937-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Moyano sobre modificación del artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre pago del canon convenido (expediente 6085-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Banfi sobre modificación del artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional (expediente 0128-d-2018), y el proyecto del señor diputado Brügge sobre incorporación de los artículos 1196 bis y 1208 bis al Código Civil y Comercial de la Nación en relación con el alquiler de viviendas (expediente 2940-d-2018).
Quiero puntualizar que hemos tenido a la vista dos asuntos: el primero es el proyecto de ley del señor diputado Mestre por el que se modifican los artículos 1196 y 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional y plazo mínimo de locación respectivamente (expediente 0684-d-2018), y el segundo, el proyecto de ley del señor diputado Cabandie sobre régimen de protección de locaciones urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente (expediente 1835-d-2018).
Queda abierta la reunión para que puedan hacer uso de la palabra los señores diputados que quieran expresar su opinión sobre este tema. Quiero mencionar que hace treinta años que no existe una ley de alquileres en la Argentina. La última se aprobó durante el gobierno del doctor Raúl Alfonsín.
Por ello, a través de este tratamiento estamos resolviendo una omisión de treinta años respecto de una situación que involucra a más de siete millones de argentinos con un contrato de locación de vivienda. Considero que es una importante iniciativa que hoy estemos tratando estos proyectos en el seno de la comisión.
Tiene la palabra el señor diputado Solá.
Son los siguientes: proyecto de ley en revisión por el que se modifican diversos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación sobre alquileres (expediente 0317-s-2016); proyecto de ley de los señores diputados Lipovetzky, Wolf y Banfi por el que se modifican los artículos 1196, 1209 y 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locaciones urbanas (expediente 2194-d-2017); proyecto de ley de los señores diputados Cleri, Mendoza, Estevez, Britez y González sobre modificación de los artículos 1196, 1198 y 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, referidos a locación habitacional (expediente 2607-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Nazario sobre modificación del Código Civil y Comercial en relación con los contratos de locación (expediente 3282-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Austin sobre modificación del Código Civil y Comercial en materia de locaciones urbanas (expediente 3298-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Brügge sobre modificación del Código Civil y Comercial de la Nación respecto de la consignación bancaria para contratos de locación de inmuebles con destino habitacional (expediente 3810-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Moyano sobre modificación del artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional (expediente 5937-d-2017); proyecto de ley del señor diputado Moyano sobre modificación del artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre pago del canon convenido (expediente 6085-d-2017); proyecto de ley de la señora diputada Banfi sobre modificación del artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional (expediente 0128-d-2018), y el proyecto del señor diputado Brügge sobre incorporación de los artículos 1196 bis y 1208 bis al Código Civil y Comercial de la Nación en relación con el alquiler de viviendas (expediente 2940-d-2018).
Quiero puntualizar que hemos tenido a la vista dos asuntos: el primero es el proyecto de ley del señor diputado Mestre por el que se modifican los artículos 1196 y 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre locación habitacional y plazo mínimo de locación respectivamente (expediente 0684-d-2018), y el segundo, el proyecto de ley del señor diputado Cabandie sobre régimen de protección de locaciones urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente (expediente 1835-d-2018).
Queda abierta la reunión para que puedan hacer uso de la palabra los señores diputados que quieran expresar su opinión sobre este tema. Quiero mencionar que hace treinta años que no existe una ley de alquileres en la Argentina. La última se aprobó durante el gobierno del doctor Raúl Alfonsín.
Por ello, a través de este tratamiento estamos resolviendo una omisión de treinta años respecto de una situación que involucra a más de siete millones de argentinos con un contrato de locación de vivienda. Considero que es una importante iniciativa que hoy estemos tratando estos proyectos en el seno de la comisión.
Tiene la palabra el señor diputado Solá.
SR. SOLÁ Señor presidente: le agradezco poder hacer uso de la palabra y deseo hablar pero, si hay acuerdo, dado que se encuentran presentes invitados que seguramente desean proponer cambios o realizar comentarios, sugiero que sean ellos los primeros en expresarse y después los diputados. Quisiera saber si le parece bien a la Presidencia.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Hay mucha gente participando de esta reunión, con lo cual tendríamos que poner algún coto al tiempo de las exposiciones.
Esto queda sujeto a la decisión de los señores diputados. Si están de acuerdo, podríamos limitar a tres o cuatro minutos el término para cada expositor, de modo tal que no se extienda mucho el debate sobre esta cuestión dado que tenemos muchos temas por delante.
Tiene la palabra el señor diputado Tonelli.
Esto queda sujeto a la decisión de los señores diputados. Si están de acuerdo, podríamos limitar a tres o cuatro minutos el término para cada expositor, de modo tal que no se extienda mucho el debate sobre esta cuestión dado que tenemos muchos temas por delante.
Tiene la palabra el señor diputado Tonelli.
SR. TONELLI Señor presidente: coincido con la metodología que acaba de proponer, pero como hay un proyecto que ya tiene algún consenso -o que, por lo menos, es compartido por muchos diputados- pido que aprovechemos el tiempo de las exposiciones para que nos lo hagan llegar a quienes no lo tenemos, a efectos de que todos conozcamos el texto que posiblemente dictaminemos dentro de un rato.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Sí, por supuesto. Hay un texto que hemos venido trabajando y que entregaremos a los diputados que no lo tengan.
Si les parece bien, solicito que se anoten en la lista de oradores las personas del público que quieran realizar su exposición, quienes dispondrán de tres minutos para compartir su posición a fin de acotar el tiempo de tratamiento de los proyectos de ley sobre alquileres. Asimismo, pondremos un límite de diez oradores para hacer uso de la palabra. No se trata de un capricho; ocurre que esta misma tarde tenemos otra reunión y hay una gran cantidad de proyectos para seguir debatiendo.
Si no se formulan objeciones, mientras se completa la lista de oradores continuamos con el tratamiento de los otros proyectos incluidos en el temario.
No se formulan objeciones.
Si les parece bien, solicito que se anoten en la lista de oradores las personas del público que quieran realizar su exposición, quienes dispondrán de tres minutos para compartir su posición a fin de acotar el tiempo de tratamiento de los proyectos de ley sobre alquileres. Asimismo, pondremos un límite de diez oradores para hacer uso de la palabra. No se trata de un capricho; ocurre que esta misma tarde tenemos otra reunión y hay una gran cantidad de proyectos para seguir debatiendo.
Si no se formulan objeciones, mientras se completa la lista de oradores continuamos con el tratamiento de los otros proyectos incluidos en el temario.
No se formulan objeciones.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de resolución de la señora diputada Caselles por el que se expresa pesar por el fallecimiento de Carlos Enrique Gómez Centurión, ex gobernador de la provincia de San Juan, ocurrido el 12 de abril de 2018 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (expediente
2183-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de resolución de la señora diputada Alma Sapag por el que se expresa pesar por el fallecimiento del ex canciller y ex diputado nacional doctor Dante Caputo (expediente
4186-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de declaración de los señores diputados Fernández Langan, Scaglia, Schmidt Liermann y Piccolomini, por el que se expresa pesar a raíz del fallecimiento de Marina Carbajal (expediente
2612-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de resolución de las diputadas Hummel, Scaglia y Massetani, por el que se declara de interés de la Honorable Cámara el Programa "Rosario Abanderada", destinado a revalorizar la bandera y su vínculo con la ciudad, a realizarse en la provincia de Santa Fe (expediente
3666-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de resolución de los señores diputados Lospennato, Banfi, Wechsler, Molina, Quetglas, Piccolomini, Wolff y Pretto, por el que se declara de interés de la Honorable Cámara la Conferencia Internacional de Datos Abiertos y Abrelatam realizada los días 27 y 28 de septiembre de 2018 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (expediente
5667-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de resolución de la señora diputada Frana por el que se solicita al Poder Ejecutivo disponga las medidas necesarias para garantizar la tramitación del documento de identidad en forma gratuita a todas las personas privadas de su libertad (expediente
6154-d-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de declaración de los señores diputados Enriquez, Hernández, Frizza, Ansaloni, Arce, Medina, Aicega, Goicoechea, Nanni, Regidor Belledone, Pretto y Borsani, por el que se expresa pesar por el fallecimiento de Cynthia Sonaridio y Joaquín Naidenoff, esposa e hijo del senador nacional por la provincia de Formosa Luis Naidenoff (expediente
4118-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de declaración de los señores diputados Banfi, Austin, Echegaray, Lospennato, Iglesias, Flores y Quetglas, por el que se expresa adhesión al Día Internacional del Derecho de Acceso Universal a la Información, a celebrarse el 28 de septiembre de cada año (expediente
4217-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de declaración de los señores diputados Lipovetzky, Austin, Wechsler, Rista, Bianchi y Nazario por el que se declara de interés de la Honorable Cámara el Día del Proteccionista de Animales, a celebrarse el 27 de septiembre de cada año (expediente
5424-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley en revisión por el cual se declara a la rodocrosita como piedra nacional argentina (expediente
0029-s-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley del señor diputado Cassinerio por el que se declara Fiesta Nacional de la Tradición Gaucha al festival que se realiza anualmente en el mes de mayo en la localidad El Arañado, provincia de Córdoba (expediente
2864-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley del señor diputado Brügge por el que se declara Fiesta Nacional de la Tradición Gaucha al festival que se realiza anualmente durante el mes de mayo en la localidad El Arañado, provincia de Córdoba (expediente
2844-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley del señor diputado Di Stefano y otros señores diputados mediante el cual se declara Capital Nacional de la Biodiversidad a la provincia de Misiones (expediente
2782-d-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley de los señores diputados Lipovetzky, Filmus y Suárez Lastra mediante el cual se instituye el 11 de mayo de cada año como Día Nacional del Autor y Compositor (expediente
2906-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley del señor diputado Roma por el que se instituye el 11 de marzo de cada año como Día del Maestro Bicontinental Argentino (expediente
0229-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley de los señores diputados Riccardo, Villavicencio, Giménez -mandato cumplido- y Barletta -mandato cumplido- por el que se instituye el tercer jueves de noviembre de cada año como Día Nacional de la Filosofía (expediente
0574-d-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley en revisión por el que se establece el 17 de junio de cada año como Día del Editor (expediente
0117-s-2016).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley en revisión por el que se instituye el 12 de julio de cada año como Día Nacional de la Reanimación Cardiopulmonar, en conmemoración del nacimiento del doctor René Gerónimo Favaloro (expediente
0072-s-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley en revisión por el que se instituye el 29 de septiembre de cada año como Día Nacional de Reducción de Pérdidas y Desperdicios de Alimentos en todo el territorio de la Nación (expediente
0076-s-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley de los señores diputados Pastori, Negri, Echegaray, Ziegler -mandato cumplido-, Monfort, Barletta -mandato cumplido-, Riccardo, Banfi, Hernández, Olivares, Wechsler, Ana Carrizo, Giménez -mandato cumplido-, Goicoechea y Moreau por el que se declara 2018 como Año del Centenario de la Reforma Universitaria (expediente
1109-d-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley del señor diputado Cáceres por el que se declara a la provincia de San Juan como Capital Nacional del Vino Syrah (expediente
0702-d-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley de la señora diputada Volnovich por el que se declara Capital Nacional del Vidrio al Partido de Berazategui, provincia de Buenos Aires (expediente
2419-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley de la señora diputada Gayol por el que se instituye el 24 de noviembre de cada año como Día Nacional del Termalismo (expediente
0007-d-2018).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En consideración el proyecto de ley en revisión por el que se transfiere a título oneroso a la provincia de Salta un inmueble de propiedad del Estado nacional perteneciente al Estado Mayor General del Ejército (expediente
0141-s-2017).
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
Si no se formulan objeciones, se pasará a la firma del dictamen.
No se formulan objeciones y se pasa a la firma del dictamen.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra la señora diputada Rista.
SRA. RISTA Señor presidente: solicito que se incluya en el temario el proyecto de ley de las señoras diputadas Austin y Carrizo, contenido en el expediente
1259-d-2018, por el que se instituye el 21 de mayo de cada año como Día Nacional del Donante Voluntario de Plasma.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Ese proyecto ya está incluido, señora diputada.
SRA. RISTA Pensé que no figuraba en el temario.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra la señora diputada Horne.
SRA. HORNE Señor presidente: solicito que juntamente con las iniciativas sobre alquileres se tengan a la vista dos proyectos de ley que fueron presentados por colegas de mi bloque, Peronismo para la Victoria. Uno de ellos, registrado bajo el expediente
6468-d-2018, reproduce un proyecto de ley de 2016 referido al registro de alquileres y la bancarización. El otro que deseo que también se incorpore plantea la prohibición de discriminación por cuestiones de género en relación con las locaciones, y se encuentra registrado bajo el número
6475-d-2018.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Por supuesto, señora diputada. Sin duda, esos proyectos serán incorporados y tenidos a la vista. Luego tomaremos nota de los números de expediente.
Tiene la palabra el señor diputado Brügge.
Tiene la palabra el señor diputado Brügge.
SR. BRÜGGE Señor presidente: juntamente con las señoras diputadas Pitiot y Schmidt Liermann hemos solicitado -en virtud de lo dispuesto por el artículo 109 del reglamento de la Honorable Cámara- la incorporación del proyecto de ley en revisión contenido en el expediente
0070-s-2017 para que fuese tratado en la primera reunión que celebrara la comisión. Aquí tengo la constancia de que fue recibido por la comisión; dado que hicimos el pedido tiempo atrás, solicito que se incorpore el asunto.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Buscaremos el expediente, señor diputado.
Tiene la palabra el señor Ernesto Ziegler, quien es martillero y representa a martilleros y corredores públicos de la provincia de Buenos Aires.
Tiene la palabra el señor Ernesto Ziegler, quien es martillero y representa a martilleros y corredores públicos de la provincia de Buenos Aires.
SR. ZIEGLER Señor presidente: tengo mucho para decir y poco tiempo; de todos modos, estoy agradecido por el espacio que nos dan.
Por lo que hemos podido conocer a través de los medios de difusión respecto de este proyecto de ley, me parece que no contempla el federalismo. Lo digo porque cuando se habla de él, no se tiene en cuenta que en la provincia de Buenos Aires rige una ley que establece nuestros honorarios: podemos cobrar el 2 por ciento, como máximo, a cada parte o el 4 por ciento a una de ellas. La realidad es que los propietarios no pagan y se cobra ese 4 por ciento a los inquilinos. Entonces, bien podría modificarse el proyecto incluyendo esa variación para que se pueda cobrar a uno y otro. De esta manera se resolvería el problema, ya que no sería una parte la que se hace cargo del total.
Estaba sacando la cuenta recién y un alquiler de dos ambientes en la provincia de Buenos Aires ronda, en promedio, los 7.000 pesos mensuales. Pueden ser aproximadamente 230.000 pesos en veinticuatro meses de contrato. Esto significa que el inquilino nos abonaría cerca de 200 pesos por día. Digo "nos abonaría" porque el fundamento del proyecto original es que los propietarios son los que nos dan el trabajo. No es así, porque nosotros atendemos al inquilino prácticamente los 365 días del año. Ya sea por una rotura del calefón, de una cerradura, porque tienen inquietudes de cómo llegar a un lugar o sobre las expensas ordinarias y extraordinarias. En la provincia de Buenos Aires no se cobran expensas extraordinarias al inquilino. Si alguien lo hace, no está bien.
¿Por qué digo que atendemos a los dos y tenemos dos comitentes? Nosotros no tenemos clientes; si bien se habla mucho de ellos, el Código Civil y Comercial de la Nación define al corredor público como aquel que interviene entre dos partes, las cuales le deben sus honorarios. Nosotros no cobramos comisiones, no somos comisionistas.
Nuestra carrera de martillero y corredor público, desde 1945 aproximadamente es la única profesión que pidió ser universitaria. Esto se logró en los años 90; después de un veto del ex presidente Menem se consiguió que fuera obligatorio tener un título universitario. Es decir que seguimos una carrera universitaria y debemos matricularnos en los colegios habilitados por ley.
Como decía, si atendemos a las dos partes es lógico que debamos cobrar a ambas.
Por otro lado, las realidades son muy diferentes. Yo vengo de la ciudad de San Miguel, provincia de Buenos Aires; con todo el problema económico que hay, hace prácticamente siete u ocho meses que cobramos nuestros honorarios en tres o cuatro cuotas. En cuanto al depósito, a pesar de que la ley permite cobrar un mes por cada año de contrato, se cobra solo uno y con eso el propietario debe cubrir gastos de pintura, reparaciones y demás. Esto también se cobra en tres o cuatro veces, porque los inquilinos no llegan a pagar el total de lo que deben erogar para ingresar.
Estamos haciendo nuestro aporte. La ciudad de Buenos Aires, la provincia de Buenos Aires y el interior no son lo mismo. Tampoco es igual un alquiler en Puerto Madero de 5.000 dólares que uno en San Miguel, que a veces puede ser de 4.000 pesos y otras de 6.000 o incluso 7.000.
Creo que debe estudiarse toda esta gama de variantes e incluirla en el tratamiento de la iniciativa, para buscar una solución federal.
Que no se piense que los inquilinos son los más débiles, porque algunos pueden pagar perfectamente los honorarios a las dos partes. Tal como dije anteriormente, en la provincia de Buenos Aires el tema se soluciona cambiando una parte de la ley para que ambos se obliguen a pagar un 2 por ciento del total de los honorarios. Simplemente eso. Hay mucho más para agregar, pero no me quiero extender. (Aplausos.)
Por lo que hemos podido conocer a través de los medios de difusión respecto de este proyecto de ley, me parece que no contempla el federalismo. Lo digo porque cuando se habla de él, no se tiene en cuenta que en la provincia de Buenos Aires rige una ley que establece nuestros honorarios: podemos cobrar el 2 por ciento, como máximo, a cada parte o el 4 por ciento a una de ellas. La realidad es que los propietarios no pagan y se cobra ese 4 por ciento a los inquilinos. Entonces, bien podría modificarse el proyecto incluyendo esa variación para que se pueda cobrar a uno y otro. De esta manera se resolvería el problema, ya que no sería una parte la que se hace cargo del total.
Estaba sacando la cuenta recién y un alquiler de dos ambientes en la provincia de Buenos Aires ronda, en promedio, los 7.000 pesos mensuales. Pueden ser aproximadamente 230.000 pesos en veinticuatro meses de contrato. Esto significa que el inquilino nos abonaría cerca de 200 pesos por día. Digo "nos abonaría" porque el fundamento del proyecto original es que los propietarios son los que nos dan el trabajo. No es así, porque nosotros atendemos al inquilino prácticamente los 365 días del año. Ya sea por una rotura del calefón, de una cerradura, porque tienen inquietudes de cómo llegar a un lugar o sobre las expensas ordinarias y extraordinarias. En la provincia de Buenos Aires no se cobran expensas extraordinarias al inquilino. Si alguien lo hace, no está bien.
¿Por qué digo que atendemos a los dos y tenemos dos comitentes? Nosotros no tenemos clientes; si bien se habla mucho de ellos, el Código Civil y Comercial de la Nación define al corredor público como aquel que interviene entre dos partes, las cuales le deben sus honorarios. Nosotros no cobramos comisiones, no somos comisionistas.
Nuestra carrera de martillero y corredor público, desde 1945 aproximadamente es la única profesión que pidió ser universitaria. Esto se logró en los años 90; después de un veto del ex presidente Menem se consiguió que fuera obligatorio tener un título universitario. Es decir que seguimos una carrera universitaria y debemos matricularnos en los colegios habilitados por ley.
Como decía, si atendemos a las dos partes es lógico que debamos cobrar a ambas.
Por otro lado, las realidades son muy diferentes. Yo vengo de la ciudad de San Miguel, provincia de Buenos Aires; con todo el problema económico que hay, hace prácticamente siete u ocho meses que cobramos nuestros honorarios en tres o cuatro cuotas. En cuanto al depósito, a pesar de que la ley permite cobrar un mes por cada año de contrato, se cobra solo uno y con eso el propietario debe cubrir gastos de pintura, reparaciones y demás. Esto también se cobra en tres o cuatro veces, porque los inquilinos no llegan a pagar el total de lo que deben erogar para ingresar.
Estamos haciendo nuestro aporte. La ciudad de Buenos Aires, la provincia de Buenos Aires y el interior no son lo mismo. Tampoco es igual un alquiler en Puerto Madero de 5.000 dólares que uno en San Miguel, que a veces puede ser de 4.000 pesos y otras de 6.000 o incluso 7.000.
Creo que debe estudiarse toda esta gama de variantes e incluirla en el tratamiento de la iniciativa, para buscar una solución federal.
Que no se piense que los inquilinos son los más débiles, porque algunos pueden pagar perfectamente los honorarios a las dos partes. Tal como dije anteriormente, en la provincia de Buenos Aires el tema se soluciona cambiando una parte de la ley para que ambos se obliguen a pagar un 2 por ciento del total de los honorarios. Simplemente eso. Hay mucho más para agregar, pero no me quiero extender. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Nire Roldán, representante de inquilinos de la ciudad de Rosario.
SR. ROLDÁN Señor presidente: es un gusto estar acá.
En primer lugar, desde el Frente Nacional de Inquilinos y, por supuesto, desde la organización base a la cual pertenezco, que nuclea a los inquilinos de la provincia de Santa Fe, agradecemos que los legisladores hoy traten este tema en la Comisión de Legislación General.
Nos parece muy bien que se considere la cuestión a nivel nacional, pues se trata de una problemática de siete millones u ocho millones de inquilinos de la República Argentina. Nosotros decimos a la ligera esas cifras porque no existe un registro que nos permita garantizar cuántos inquilinos hay en el país, quiénes son los propietarios, quiénes tributan, etcétera.
En este marco, es muy importante decir que a este proyecto de ley, que recibió sanción en el Senado de la Nación, seguramente se incorporará alguna mejora para tantos millones de inquilinos que padecen cotidianamente un problema grave, que no es de ahora. Me refiero a la marginalidad y a la expulsión a la periferia de las ciudades.
El orador preopinante, así como también el señor diputado Lipovetzky, quien realizó la apertura de la reunión, mencionaron correctamente una demora de treinta años. La ley que nos rige, modificatoria de la ley de la dictadura militar -aquella del 1° de julio de 1976- en su estructura principal incluía cuestiones que son preocupantes, que de hecho suceden hoy en la Argentina y son las que permiten echar rápidamente a inquilinos mediante el ahogo económico y los abusos que existen en los contratos.
Por ello, saludamos esta iniciativa que incorpora algunas modificaciones sustanciales. La primera es que el contrato se extiende y pasa de un plazo de dos a tres años. Nos parece que ello garantiza la previsibilidad y la continuidad.
La segunda modificación, vinculada con el ajuste de acuerdo con el ingreso de los trabajadores, ataca principalmente un problema que padecemos. Hace unos años se destinaba el 17, el 18 o el 20 por ciento del salario a pagar el alquiler. Hoy, cualquier trabajador medio de la República Argentina gasta más del 50 por ciento de su salario en alquiler, sin contar las expensas y otras cuestiones tarifarias que presionan fuertemente a los inquilinos.
El otro punto sobre el que entendemos es fundamental hablar y que taxativamente queda establecido en la iniciativa -saludo que en el borrador que circula esté muy fuertemente marcado-, es qué paga el inquilino y qué el propietario.
En este sentido, no queremos que haya más abusos en los contratos de alquiler ni que hagan pagar a los inquilinos aquellos impuestos inherentes a la propiedad, las expensas extraordinarias y otras tantas cuestiones que se inscriben en los contratos.
Quiero dar un dato puntual para toda la gente que está aquí y responde a los corredores inmobiliarios. En casi el 92 por ciento de los contratos existen abusos hacia los inquilinos. Se trata de violaciones en los contratos de alquiler, taxativamente demostradas en encuestas que realizamos en toda Santa Fe, pero que sabemos que en muchas otras provincias del país también existen y son más graves.
También debemos saludar el hecho de empezar a tomar los recibos de sueldo como garantía fehaciente para un alquiler. Busquemos modalidades innovadoras que permitan que cada vez más personas puedan firmar un contrato de alquiler digno y justo.
Desde ese punto de vista, nosotros, los inquilinos, decimos a todos los legisladores que nos parece muy bien que rápidamente sancionen este proyecto de ley que va a ser un paso, un escalón de cambio. Quedará pendiente un registro de contratos de alquiler para resolver el problema más fuerte de todos los argentinos. (Aplausos.)
En primer lugar, desde el Frente Nacional de Inquilinos y, por supuesto, desde la organización base a la cual pertenezco, que nuclea a los inquilinos de la provincia de Santa Fe, agradecemos que los legisladores hoy traten este tema en la Comisión de Legislación General.
Nos parece muy bien que se considere la cuestión a nivel nacional, pues se trata de una problemática de siete millones u ocho millones de inquilinos de la República Argentina. Nosotros decimos a la ligera esas cifras porque no existe un registro que nos permita garantizar cuántos inquilinos hay en el país, quiénes son los propietarios, quiénes tributan, etcétera.
En este marco, es muy importante decir que a este proyecto de ley, que recibió sanción en el Senado de la Nación, seguramente se incorporará alguna mejora para tantos millones de inquilinos que padecen cotidianamente un problema grave, que no es de ahora. Me refiero a la marginalidad y a la expulsión a la periferia de las ciudades.
El orador preopinante, así como también el señor diputado Lipovetzky, quien realizó la apertura de la reunión, mencionaron correctamente una demora de treinta años. La ley que nos rige, modificatoria de la ley de la dictadura militar -aquella del 1° de julio de 1976- en su estructura principal incluía cuestiones que son preocupantes, que de hecho suceden hoy en la Argentina y son las que permiten echar rápidamente a inquilinos mediante el ahogo económico y los abusos que existen en los contratos.
Por ello, saludamos esta iniciativa que incorpora algunas modificaciones sustanciales. La primera es que el contrato se extiende y pasa de un plazo de dos a tres años. Nos parece que ello garantiza la previsibilidad y la continuidad.
La segunda modificación, vinculada con el ajuste de acuerdo con el ingreso de los trabajadores, ataca principalmente un problema que padecemos. Hace unos años se destinaba el 17, el 18 o el 20 por ciento del salario a pagar el alquiler. Hoy, cualquier trabajador medio de la República Argentina gasta más del 50 por ciento de su salario en alquiler, sin contar las expensas y otras cuestiones tarifarias que presionan fuertemente a los inquilinos.
El otro punto sobre el que entendemos es fundamental hablar y que taxativamente queda establecido en la iniciativa -saludo que en el borrador que circula esté muy fuertemente marcado-, es qué paga el inquilino y qué el propietario.
En este sentido, no queremos que haya más abusos en los contratos de alquiler ni que hagan pagar a los inquilinos aquellos impuestos inherentes a la propiedad, las expensas extraordinarias y otras tantas cuestiones que se inscriben en los contratos.
Quiero dar un dato puntual para toda la gente que está aquí y responde a los corredores inmobiliarios. En casi el 92 por ciento de los contratos existen abusos hacia los inquilinos. Se trata de violaciones en los contratos de alquiler, taxativamente demostradas en encuestas que realizamos en toda Santa Fe, pero que sabemos que en muchas otras provincias del país también existen y son más graves.
También debemos saludar el hecho de empezar a tomar los recibos de sueldo como garantía fehaciente para un alquiler. Busquemos modalidades innovadoras que permitan que cada vez más personas puedan firmar un contrato de alquiler digno y justo.
Desde ese punto de vista, nosotros, los inquilinos, decimos a todos los legisladores que nos parece muy bien que rápidamente sancionen este proyecto de ley que va a ser un paso, un escalón de cambio. Quedará pendiente un registro de contratos de alquiler para resolver el problema más fuerte de todos los argentinos. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Leonardo Frankenberg, presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba.
SR. FRANKENBERG Señor presidente: desde la provincia de Córdoba vemos con preocupación algunos aspectos. No es que consideremos que no se debe regular o que los inquilinos son un sector que no hay que defender; creemos que por defender a un sector no se pueden poner en riesgo las economías provinciales o a otro sector.
Algo que nos preocupa mucho es el tema las garantías, ya que se pretende obligar al propietario -avanzando contra su derecho de elegir a quién alquila su inmueble y qué garantías se deben presentar- a aceptar inquilinos sin garantías.
El proyecto que está circulando dice que, en caso de que el inquilino y su grupo conviviente demuestren ingresos por un valor diez veces superior al alquiler, no necesitan presentar garantía. Esto ha generado muchas situaciones de propietarios que quieren retirar sus inmuebles del mercado, lo cual es gravísimo porque va a generar mayores costos y menos inmuebles para alquilar.
Consideramos que el Estado tiene que generar medidas para que se vuelquen más inmuebles al mercado y alquilar sea una inversión redituable, que al inquilino le cueste menos y resulte también un buen negocio para el propietario. No nos olvidemos que esos propietarios alquilan sus inmuebles porque es su inversión, su renta o su jubilación, contrariamente a lo que expresan por ahí muchas agrupaciones de inquilinos cuando dicen que los propietarios son todos millonarios. No es así; los propietarios pueden ser "doña Rosa", alguien que tiene su pequeño departamento en la parte trasera del inmueble y necesita alquilarlo para vivir.
De todas maneras, no negamos que haya propietarios que tienen muchos inmuebles; pero la realidad es que debe analizarse todo el sector. El sector inmobiliario del país no solo lo componen los corredores inmobiliarios, sino también los constructores, los desarrollistas, las familias y los proveedores.
Por otro lado, se deben respetar las jurisdicciones provinciales. El proyecto avanza en la regulación de honorarios. Si bien en ese caso se respetan las jurisdicciones provinciales, con respecto a quién abona el honorario, no se lo hace. Por tanto, sigue generando una disparidad que no es equitativa.
Hace más de un año que venimos trabajando en la provincia de Córdoba para que se modifique nuestra ley, que dispone que el costo de los honorarios sean pagados por el inquilino, algo que consideramos injusto. Por el contrario, consideramos justo que se abone entre ambas partes, porque el corredor inmobiliario -al que se intenta demonizar- trabaja e intermedia para ambos. Nosotros buscamos el inmueble, asesoramos, estamos en la diaria y somos una parte permanente de la relación entre el propietario y el inquilino. En consecuencia, no es justo que ninguno de los dos abone el ciento por ciento de ese honorario.
También nos preocupa el tema del depósito. Nosotros vemos dos soluciones. Por un lado, como era antes: un mes de depósito por año de duración de contrato. Por el otro, si el sistema de garantías fuese fiable y seguro -donde el propietario supiera que va a cobrar su alquiler-, hasta creo que podría eliminarse la necesidad de un depósito en garantía. En la ciudad de Córdoba, muchas veces dicho depósito no se cobra; en cambio, en el interior en muchas ocasiones sí y no alcanza ni para pintar el departamento. Entonces, podríamos encontrar una solución con un buen sistema de garantías, no como el que plantea el proyecto donde el propietario no está seguro si van a responder. Si se eliminara el depósito, se liberaría al inquilino de un costo extra para acceder a la vivienda, que actualmente es muy alto.
Por otra parte, este proyecto no contempla las realidades del interior del país. En nuestra provincia, los contratos de vivienda se encuentran exentos del sellado provincial hasta 250.000 pesos de base imponible; si esta ley se aprueba y los contratos pueden ser a tres años, todos esos inquilinos que están exentos tendrán que comenzar a tributar con un costo de entre 3.500 y 3.900 pesos, según el monto del contrato.
Eso es algo fundamental. Necesitamos que se analicen todas las realidades y que, eventualmente, de aprobarse esta iniciativa, se converse con las provincias para que el inquilino no pierda un beneficio que consideramos muy importante.
Por último, señor presidente, cabe recordar que, históricamente, toda intervención del mercado -recordemos la famosa ley de alquileres de Perón, que provocó que se retiren del mercado los inmuebles- nunca fue beneficiosa ni para los inquilinos ni para los propietarios ni para los corredores inmobiliarios. (Aplausos.)
Algo que nos preocupa mucho es el tema las garantías, ya que se pretende obligar al propietario -avanzando contra su derecho de elegir a quién alquila su inmueble y qué garantías se deben presentar- a aceptar inquilinos sin garantías.
El proyecto que está circulando dice que, en caso de que el inquilino y su grupo conviviente demuestren ingresos por un valor diez veces superior al alquiler, no necesitan presentar garantía. Esto ha generado muchas situaciones de propietarios que quieren retirar sus inmuebles del mercado, lo cual es gravísimo porque va a generar mayores costos y menos inmuebles para alquilar.
Consideramos que el Estado tiene que generar medidas para que se vuelquen más inmuebles al mercado y alquilar sea una inversión redituable, que al inquilino le cueste menos y resulte también un buen negocio para el propietario. No nos olvidemos que esos propietarios alquilan sus inmuebles porque es su inversión, su renta o su jubilación, contrariamente a lo que expresan por ahí muchas agrupaciones de inquilinos cuando dicen que los propietarios son todos millonarios. No es así; los propietarios pueden ser "doña Rosa", alguien que tiene su pequeño departamento en la parte trasera del inmueble y necesita alquilarlo para vivir.
De todas maneras, no negamos que haya propietarios que tienen muchos inmuebles; pero la realidad es que debe analizarse todo el sector. El sector inmobiliario del país no solo lo componen los corredores inmobiliarios, sino también los constructores, los desarrollistas, las familias y los proveedores.
Por otro lado, se deben respetar las jurisdicciones provinciales. El proyecto avanza en la regulación de honorarios. Si bien en ese caso se respetan las jurisdicciones provinciales, con respecto a quién abona el honorario, no se lo hace. Por tanto, sigue generando una disparidad que no es equitativa.
Hace más de un año que venimos trabajando en la provincia de Córdoba para que se modifique nuestra ley, que dispone que el costo de los honorarios sean pagados por el inquilino, algo que consideramos injusto. Por el contrario, consideramos justo que se abone entre ambas partes, porque el corredor inmobiliario -al que se intenta demonizar- trabaja e intermedia para ambos. Nosotros buscamos el inmueble, asesoramos, estamos en la diaria y somos una parte permanente de la relación entre el propietario y el inquilino. En consecuencia, no es justo que ninguno de los dos abone el ciento por ciento de ese honorario.
También nos preocupa el tema del depósito. Nosotros vemos dos soluciones. Por un lado, como era antes: un mes de depósito por año de duración de contrato. Por el otro, si el sistema de garantías fuese fiable y seguro -donde el propietario supiera que va a cobrar su alquiler-, hasta creo que podría eliminarse la necesidad de un depósito en garantía. En la ciudad de Córdoba, muchas veces dicho depósito no se cobra; en cambio, en el interior en muchas ocasiones sí y no alcanza ni para pintar el departamento. Entonces, podríamos encontrar una solución con un buen sistema de garantías, no como el que plantea el proyecto donde el propietario no está seguro si van a responder. Si se eliminara el depósito, se liberaría al inquilino de un costo extra para acceder a la vivienda, que actualmente es muy alto.
Por otra parte, este proyecto no contempla las realidades del interior del país. En nuestra provincia, los contratos de vivienda se encuentran exentos del sellado provincial hasta 250.000 pesos de base imponible; si esta ley se aprueba y los contratos pueden ser a tres años, todos esos inquilinos que están exentos tendrán que comenzar a tributar con un costo de entre 3.500 y 3.900 pesos, según el monto del contrato.
Eso es algo fundamental. Necesitamos que se analicen todas las realidades y que, eventualmente, de aprobarse esta iniciativa, se converse con las provincias para que el inquilino no pierda un beneficio que consideramos muy importante.
Por último, señor presidente, cabe recordar que, históricamente, toda intervención del mercado -recordemos la famosa ley de alquileres de Perón, que provocó que se retiren del mercado los inmuebles- nunca fue beneficiosa ni para los inquilinos ni para los propietarios ni para los corredores inmobiliarios. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Germán Schierff, en representación de la Asociación Platense de Inquilinos.
SR. SCHIERFF Señor presidente: muchas gracias por la invitación y por la posibilidad de compartir este momento realmente histórico, después de más de diez años en que a las organizaciones que empezamos a trabajar en el tema de los alquileres nos miraban como si se tratara de una temática pasajera y sin sustento, ya que se consideraba que la solución era que todos fueran propietarios.
Todo esto parecía bastante lejano; sin embargo, hoy tenemos la posibilidad histórica de que los diputados avancen en las medidas necesarias para resolver las situaciones que actualmente atraviesan los inquilinos. Creo que todos las conocemos; debemos analizarlas desde una perspectiva de derechos y dejarnos de poner a favor o en contra de una u otra parte, como si ser inquilino fuera un estigma para toda la vida y ser propietario una carga cuando, en realidad, estamos hablando de personas con derechos que, en determinada circunstancia de la vida -porque quieren o no les queda otra- deben alquilar. Lo que se genera entonces no es una cuestión meramente rentista; recordemos que nunca las asociaciones de inquilinos planteamos no pagar, sino que simplemente pedimos pagar un valor justo.
Nadie puede negar que en la actualidad se vulneran derechos, ya que no se garantiza estabilidad para los inquilinos: no saben cuánto van a pagar, no pueden negociar las condiciones del contrato, deben responder a una serie de requisitos sociales y económicos -que no voy a enumerar aquí, pero que se dan todo el tiempo- y muchas veces tienen que sufrir el estigma, por ejemplo, de la mujer soltera con hijos o del jubilado sin un ingreso suficiente para asegurar la rentabilidad del propietario.
Todo esto genera un continuo proceso de expulsión de los inquilinos hacia situaciones peores y no más baratas. El precio de una habitación en un asentamiento informal debe rondar los 7.000 pesos, un monto similar al que se paga por un alquiler en la provincia de Buenos Aires.
Enfrentamos una grave situación social y, por lo tanto, tenemos que debatir sobre la necesidad de garantizar simples derechos para el acceso a la vivienda: estabilidad y condiciones equitativas. No podemos seguir generando situaciones que restringen el acceso a la vivienda y provocan que las mejores propiedades solo sean para quienes pueden pagarlas.
Creo que nos estamos corriendo mucho de un Estado con derechos sociales. El Estado debe empezar a garantizar las condiciones para poder acceder a la vivienda. Esto no es a favor de los inquilinos o de los propietarios; hablamos de las personas que alquilan, quienes merecen que sus derechos, que hoy no están garantizados, sean respetados.
Esperamos que todo este debate nos permita contar con una ley a la brevedad, antes de fin de año si fuera posible, porque, más allá de las cuestiones legislativas y los tiempos políticos y judiciales, la realidad es que hoy día hay miles de inquilinos que están rescindiendo sus contratos y no sabemos dónde van.
Escuché decir bastante acá que, para el propietario, la casa vacía es una complicación; yo no veo una casa vacía sino una casa que estuvo habitada por alguien -una familia o una persona-, que hoy no lo está y que podría volver a estarlo.
Los datos sobran. La realidad es bastante clara. Lo que se necesita simplemente es la voluntad política para que esto salga cuanto antes, y eso es lo que solicitamos a los señores diputados.
Pensemos en clave de derechos, no de uno contra otro. (Aplausos.)
Todo esto parecía bastante lejano; sin embargo, hoy tenemos la posibilidad histórica de que los diputados avancen en las medidas necesarias para resolver las situaciones que actualmente atraviesan los inquilinos. Creo que todos las conocemos; debemos analizarlas desde una perspectiva de derechos y dejarnos de poner a favor o en contra de una u otra parte, como si ser inquilino fuera un estigma para toda la vida y ser propietario una carga cuando, en realidad, estamos hablando de personas con derechos que, en determinada circunstancia de la vida -porque quieren o no les queda otra- deben alquilar. Lo que se genera entonces no es una cuestión meramente rentista; recordemos que nunca las asociaciones de inquilinos planteamos no pagar, sino que simplemente pedimos pagar un valor justo.
Nadie puede negar que en la actualidad se vulneran derechos, ya que no se garantiza estabilidad para los inquilinos: no saben cuánto van a pagar, no pueden negociar las condiciones del contrato, deben responder a una serie de requisitos sociales y económicos -que no voy a enumerar aquí, pero que se dan todo el tiempo- y muchas veces tienen que sufrir el estigma, por ejemplo, de la mujer soltera con hijos o del jubilado sin un ingreso suficiente para asegurar la rentabilidad del propietario.
Todo esto genera un continuo proceso de expulsión de los inquilinos hacia situaciones peores y no más baratas. El precio de una habitación en un asentamiento informal debe rondar los 7.000 pesos, un monto similar al que se paga por un alquiler en la provincia de Buenos Aires.
Enfrentamos una grave situación social y, por lo tanto, tenemos que debatir sobre la necesidad de garantizar simples derechos para el acceso a la vivienda: estabilidad y condiciones equitativas. No podemos seguir generando situaciones que restringen el acceso a la vivienda y provocan que las mejores propiedades solo sean para quienes pueden pagarlas.
Creo que nos estamos corriendo mucho de un Estado con derechos sociales. El Estado debe empezar a garantizar las condiciones para poder acceder a la vivienda. Esto no es a favor de los inquilinos o de los propietarios; hablamos de las personas que alquilan, quienes merecen que sus derechos, que hoy no están garantizados, sean respetados.
Esperamos que todo este debate nos permita contar con una ley a la brevedad, antes de fin de año si fuera posible, porque, más allá de las cuestiones legislativas y los tiempos políticos y judiciales, la realidad es que hoy día hay miles de inquilinos que están rescindiendo sus contratos y no sabemos dónde van.
Escuché decir bastante acá que, para el propietario, la casa vacía es una complicación; yo no veo una casa vacía sino una casa que estuvo habitada por alguien -una familia o una persona-, que hoy no lo está y que podría volver a estarlo.
Los datos sobran. La realidad es bastante clara. Lo que se necesita simplemente es la voluntad política para que esto salga cuanto antes, y eso es lo que solicitamos a los señores diputados.
Pensemos en clave de derechos, no de uno contra otro. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
SR. PEPE Señor presidente y señores diputados: agradezco la invitación.
Desde nuestro colegio profesional inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires observamos en esta iniciativa algunas cuestiones que no nos parecen del todo mal.
En primer lugar, desde agosto del año pasado está reglamentada, a través de "la ley Larreta", la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos de vivienda en la ciudad, disposición que es respetada.
En cuanto a la modificación del Código Civil y Comercial, que la mayoría de los legisladores actuales apoyó en 2015, para llevar a tres años el período de locación, nos parece un plazo muy largo para aquellos propietarios que adquieren un inmueble con la finalidad de obtener una renta, ya que muchas veces lo alquilan por dos años y luego lo usan para su hijo u otra persona.
El ajuste cada seis meses no está mal porque en la práctica ya se viene haciendo, pero al arbitrio de lo que cada propietario en cada locación quiere. De esta manera, habrá un índice predeterminado y se sabrá cómo ajustar el alquiler cada seis meses. Eso tampoco nos parece mal.
Lo que nos preocupa seriamente es lo relativo a las garantías. La opción de garantizar un alquiler con un recibo de sueldo daría al propietario solo una opción para alquilar su inmueble. Creo que deberían abrirse distintas posibilidades.
El otro día, el ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda, licenciado Rogerio Frigerio, se refería a las garantías bancarias. Yo le dije que para mí esa opción iba a ser carísima y que los inquilinos no la iban a poder pagar, que era mejor que el propietario pudiera optar entre un recibo de sueldo, un seguro de caución, la garantía de alguna compañía privada -hay muchas que las otorgan- o un título de propiedad, si el inquilino tuviera.
Realmente nos preocupa lo relativo a los honorarios de los corredores inmobiliarios, no solamente en la ciudad. Aquí, en lo que va del año, casi quinientas inmobiliarias cerraron por no poder cobrar los honorarios de los alquileres de vivienda y por haberse frenado las ventas casi totalmente por falta de crédito; todos sabemos que los UVA están paralizados y que hay bancos que ya no los ofrecen. Solo se hacen operaciones con quienes tienen dinero producto del blanqueo o por haber vendido algún otro inmueble previamente.
También nos inquieta el tema de la construcción. En la ciudad de Buenos Aires se construye bastante. Hay planos presentados en el primer semestre de este año para 3.200.000 metros cuadrados en la ciudad, de los cuales el 90 por ciento son departamentos de uno o dos ambientes que comprarán inversores para luego rentar. Con todas estas trabas a los propietarios, se van a asustar y retirarán los productos del mercado.
En el gobierno anterior, la entonces senadora Teresita Quintela, de la provincia de La Rioja, presentó un proyecto nefasto en materia de alquileres. En ese momento logramos que el senador Pichetto, presidente de la Cámara, nos diera una nota donde decía que no se iba a tratar, lo que de inmediato hizo que el mercado se moviera nuevamente.
Creo que la ley debe contemplar las tres partes de los contratos: los inquilinos, los propietarios y los corredores inmobiliarios de todo el país. En cada jurisdicción se reglamentan de distinta manera los honorarios en materia de alquileres. En la ciudad ya está legislado y, aunque hemos apelado a la Justicia, no hemos obtenido respuesta alguna.
Propongo que se escuche a todas las partes y que -como dijo el presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba- los colegios del interior del país también puedan exponer ante esta comisión los problemas que cada provincia tiene en materia de vivienda. (Aplausos.)
Desde nuestro colegio profesional inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires observamos en esta iniciativa algunas cuestiones que no nos parecen del todo mal.
En primer lugar, desde agosto del año pasado está reglamentada, a través de "la ley Larreta", la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos de vivienda en la ciudad, disposición que es respetada.
En cuanto a la modificación del Código Civil y Comercial, que la mayoría de los legisladores actuales apoyó en 2015, para llevar a tres años el período de locación, nos parece un plazo muy largo para aquellos propietarios que adquieren un inmueble con la finalidad de obtener una renta, ya que muchas veces lo alquilan por dos años y luego lo usan para su hijo u otra persona.
El ajuste cada seis meses no está mal porque en la práctica ya se viene haciendo, pero al arbitrio de lo que cada propietario en cada locación quiere. De esta manera, habrá un índice predeterminado y se sabrá cómo ajustar el alquiler cada seis meses. Eso tampoco nos parece mal.
Lo que nos preocupa seriamente es lo relativo a las garantías. La opción de garantizar un alquiler con un recibo de sueldo daría al propietario solo una opción para alquilar su inmueble. Creo que deberían abrirse distintas posibilidades.
El otro día, el ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda, licenciado Rogerio Frigerio, se refería a las garantías bancarias. Yo le dije que para mí esa opción iba a ser carísima y que los inquilinos no la iban a poder pagar, que era mejor que el propietario pudiera optar entre un recibo de sueldo, un seguro de caución, la garantía de alguna compañía privada -hay muchas que las otorgan- o un título de propiedad, si el inquilino tuviera.
Realmente nos preocupa lo relativo a los honorarios de los corredores inmobiliarios, no solamente en la ciudad. Aquí, en lo que va del año, casi quinientas inmobiliarias cerraron por no poder cobrar los honorarios de los alquileres de vivienda y por haberse frenado las ventas casi totalmente por falta de crédito; todos sabemos que los UVA están paralizados y que hay bancos que ya no los ofrecen. Solo se hacen operaciones con quienes tienen dinero producto del blanqueo o por haber vendido algún otro inmueble previamente.
También nos inquieta el tema de la construcción. En la ciudad de Buenos Aires se construye bastante. Hay planos presentados en el primer semestre de este año para 3.200.000 metros cuadrados en la ciudad, de los cuales el 90 por ciento son departamentos de uno o dos ambientes que comprarán inversores para luego rentar. Con todas estas trabas a los propietarios, se van a asustar y retirarán los productos del mercado.
En el gobierno anterior, la entonces senadora Teresita Quintela, de la provincia de La Rioja, presentó un proyecto nefasto en materia de alquileres. En ese momento logramos que el senador Pichetto, presidente de la Cámara, nos diera una nota donde decía que no se iba a tratar, lo que de inmediato hizo que el mercado se moviera nuevamente.
Creo que la ley debe contemplar las tres partes de los contratos: los inquilinos, los propietarios y los corredores inmobiliarios de todo el país. En cada jurisdicción se reglamentan de distinta manera los honorarios en materia de alquileres. En la ciudad ya está legislado y, aunque hemos apelado a la Justicia, no hemos obtenido respuesta alguna.
Propongo que se escuche a todas las partes y que -como dijo el presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba- los colegios del interior del país también puedan exponer ante esta comisión los problemas que cada provincia tiene en materia de vivienda. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY En representación de ATE Inquilinos, tiene la palabra el señor Marco Abudara.
SR. ABUDARA Señor presidente: muchas gracias por esta oportunidad. Soy de ATE Capital y me toca atender el área de los inquilinos del sindicato.
En primer lugar, me parece muy importante que estemos tratando hoy día un proyecto de ley de alquileres, teniendo en cuenta que desde hace más de treinta años los trabajadores, las trabajadoras, los inquilinos y las inquilinas del país estamos esperando la sanción de una ley que resguarde nuestros derechos.
Yo quería hacer hincapié únicamente en la cuestión de la actualización del precio del alquiler en relación con la inflación y el salario. Recién señalaba el señor Armando Pepe que, justamente, los alquileres se actualizan sobre la base de la voluntad de las partes. Por eso creo que es importante que haya alquileres que sean posibles de pagar.
En ese sentido, saludamos la iniciativa de que el precio se ajuste a la inflación y los salarios. Pero sostenemos que esto no debe darse cada seis meses, sino anualmente. ¿Por qué? Porque cuando a uno le aumentan el precio del alquiler, paga la totalidad de ese incremento todos los meses, mientras que los trabajadores y las trabajadoras no cobramos de una sola vez las subas que alcanza nuestra paritaria, sino que las percibimos a cuentagotas. Es decir que recién a fin de año podremos cobrar la totalidad del aumento que nos corresponde. Por ese motivo creemos que tanto el incremento del alquiler como su actualización deben aplicarse de manera anual.
En esto me parece muy interesante recalcar que cada vez que los inquilinos celebramos o renovamos un contrato nos encontramos ante una paritaria que jugamos solos, sin Ministerio de Trabajo, sin conciliación obligatoria y sin sindicato, al tiempo que los propietarios tienen un portavoz que los representa.
Si tomamos nota de cómo se expresaron los corredores inmobiliarios que me precedieron en el uso de la palabra, advertiremos que todos ellos hablaron en salvaguarda del interés de los propietarios. Entonces, a los inquilinos y a los que menos tienen únicamente nos queda la posibilidad de que nos representen quienes recibieron el mandato de nuestro pueblo: los diputados y las diputadas que resultaron elegidos. (Aplausos.)
En primer lugar, me parece muy importante que estemos tratando hoy día un proyecto de ley de alquileres, teniendo en cuenta que desde hace más de treinta años los trabajadores, las trabajadoras, los inquilinos y las inquilinas del país estamos esperando la sanción de una ley que resguarde nuestros derechos.
Yo quería hacer hincapié únicamente en la cuestión de la actualización del precio del alquiler en relación con la inflación y el salario. Recién señalaba el señor Armando Pepe que, justamente, los alquileres se actualizan sobre la base de la voluntad de las partes. Por eso creo que es importante que haya alquileres que sean posibles de pagar.
En ese sentido, saludamos la iniciativa de que el precio se ajuste a la inflación y los salarios. Pero sostenemos que esto no debe darse cada seis meses, sino anualmente. ¿Por qué? Porque cuando a uno le aumentan el precio del alquiler, paga la totalidad de ese incremento todos los meses, mientras que los trabajadores y las trabajadoras no cobramos de una sola vez las subas que alcanza nuestra paritaria, sino que las percibimos a cuentagotas. Es decir que recién a fin de año podremos cobrar la totalidad del aumento que nos corresponde. Por ese motivo creemos que tanto el incremento del alquiler como su actualización deben aplicarse de manera anual.
En esto me parece muy interesante recalcar que cada vez que los inquilinos celebramos o renovamos un contrato nos encontramos ante una paritaria que jugamos solos, sin Ministerio de Trabajo, sin conciliación obligatoria y sin sindicato, al tiempo que los propietarios tienen un portavoz que los representa.
Si tomamos nota de cómo se expresaron los corredores inmobiliarios que me precedieron en el uso de la palabra, advertiremos que todos ellos hablaron en salvaguarda del interés de los propietarios. Entonces, a los inquilinos y a los que menos tienen únicamente nos queda la posibilidad de que nos representen quienes recibieron el mandato de nuestro pueblo: los diputados y las diputadas que resultaron elegidos. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Eduardo Brigada, de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina.
SR. BRIGADA Señor presidente: agradezco a los señores legisladores, en nombre de la federación que represento, por esta posibilidad de hacer oír nuestra voz.
La Federación Inmobiliaria de la República Argentina representa a veinticinco entidades; entre ellas, colegios profesionales y cámaras inmobiliarias de diecisiete jurisdicciones del interior del país.
Hemos venido trabajando con los diputados desde el primer momento en que se empezó a hablar de la posibilidad de modificar la ley de alquileres, exponiéndoles o acercándoles nuestro punto de vista e intentando sacar algo realmente productivo.
Nuestra federación siempre entendió que las asimetrías son malas; si bien lo que se quiere con esta modificación es corregir una asimetría, creo que justamente vamos a provocar lo contrario: una asimetría hacia el otro lado.
En primer lugar, es importante decir que los corredores inmobiliarios a quienes represento somos los únicos profesionales que trabajamos a beneficio. Es decir que nosotros no cobramos honorarios, o no podemos percibirlos si no logramos hacer nuestro trabajo.
Por otra parte, los profesionales corredores inmobiliarios tampoco somos paso obligado. En otras palabras, la otra parte no está obligada a llegar a nuestros negocios para hacer una operación inmobiliaria porque existe libertad de acción en ese sentido.
El 60 por ciento del mercado locativo del país está en manos de corredores inmobiliarios. El otro 40 por ciento, de particulares y pseudoinmobiliarios o ilegales, contra los cuales permanentemente bregan nuestros colegios profesionales, denunciándolos ante la Justicia.
Suelo decir que corregir una asimetría con otra es algo muy malo, a la vez que siempre se escuchan valores, porcentajes y estadísticas que muy pocas veces pueden corroborarse.
En relación con esta cuestión, nosotros hemos entregado a esta comisión un trabajo que viene realizando pormenorizadamente la federación, que contiene datos estadísticos del interior del país. Por cierto, advertimos que hay poco federalismo cuando hablamos de los valores que se están manejando, de entre 3.000 y 5.000 UVA. Prácticamente, con estos montos el interior del país está enfrentando todo el mercado locativo.
Eso me parece sumamente preocupante, ya que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -y con justa razón- los valores son totalmente distintos. Por lo tanto, pienso que lo que se pretende hacer es poco federal desde ese punto de vista, ya que no se advierte que si realmente hay una asimetría vamos a provocar un problema mayor.
Por otra parte, he escuchado a los inquilinos y los entiendo: en el interior del país, ellos son nuestros clientes. Pero quiero decir lo siguiente: existe un inquilino porque junto con él hay un propietario. Si el problema es del inquilino, también es del propietario. Acá no se trata de la parte buena y la parte mala. Llegar a esa ecuación es arribar a un resultado equivocado. Si empezamos erradamente con el diagnóstico, los resultados seguramente van a ser nefastos.
En la historia, toda intervención en el mercado inmobiliario -que es un mercado sensible y no lo decimos nosotros, sino que pueden investigarlo o "googlearlo"-, siempre ha sido desastrosa.
El proyecto sancionado por el Senado en diciembre de 2016 se refiere en sus fundamentos al intervencionismo en Alemania y España. Lo que puedo decir al respecto -pueden corroborarlo- es que esos dos países hoy están volviendo a la desregulación. ¿Por qué? Fundamentalmente porque el régimen que habían establecido no les sirvió, no fue bueno; lo que trajo fue una retracción del mercado y un aumento en el valor de los alquileres.
Por otro lado, no voy a defender posiciones de una u otra parte. Lo que pide la federación es únicamente la sanción de un proyecto que sea ecuánime y proteja a todos los actores intervinientes.
Para finalizar -porque veo que ha concluido mi tiempo-, quiero decir que respecto de los corredores inmobiliarios con este proyecto se están vulnerando sus derechos profesionales, ya que de alguna forma se está devaluando la profesión del corredor.
Los corredores inmobiliarios somos intermediarios y unimos dos partes: locador y locatario, comprador y vendedor. Si se sanciona el proyecto de ley que establece el cobro de honorarios exclusivamente a una parte o que 8no sean reconocidos, los corredores vamos a convertirnos en mandatarios. Es decir que, de alguna forma, empezaremos a desregular la profesión, con lo que nos ha costado hacerlo para beneficio de toda la sociedad argentina. (Aplausos.)
La Federación Inmobiliaria de la República Argentina representa a veinticinco entidades; entre ellas, colegios profesionales y cámaras inmobiliarias de diecisiete jurisdicciones del interior del país.
Hemos venido trabajando con los diputados desde el primer momento en que se empezó a hablar de la posibilidad de modificar la ley de alquileres, exponiéndoles o acercándoles nuestro punto de vista e intentando sacar algo realmente productivo.
Nuestra federación siempre entendió que las asimetrías son malas; si bien lo que se quiere con esta modificación es corregir una asimetría, creo que justamente vamos a provocar lo contrario: una asimetría hacia el otro lado.
En primer lugar, es importante decir que los corredores inmobiliarios a quienes represento somos los únicos profesionales que trabajamos a beneficio. Es decir que nosotros no cobramos honorarios, o no podemos percibirlos si no logramos hacer nuestro trabajo.
Por otra parte, los profesionales corredores inmobiliarios tampoco somos paso obligado. En otras palabras, la otra parte no está obligada a llegar a nuestros negocios para hacer una operación inmobiliaria porque existe libertad de acción en ese sentido.
El 60 por ciento del mercado locativo del país está en manos de corredores inmobiliarios. El otro 40 por ciento, de particulares y pseudoinmobiliarios o ilegales, contra los cuales permanentemente bregan nuestros colegios profesionales, denunciándolos ante la Justicia.
Suelo decir que corregir una asimetría con otra es algo muy malo, a la vez que siempre se escuchan valores, porcentajes y estadísticas que muy pocas veces pueden corroborarse.
En relación con esta cuestión, nosotros hemos entregado a esta comisión un trabajo que viene realizando pormenorizadamente la federación, que contiene datos estadísticos del interior del país. Por cierto, advertimos que hay poco federalismo cuando hablamos de los valores que se están manejando, de entre 3.000 y 5.000 UVA. Prácticamente, con estos montos el interior del país está enfrentando todo el mercado locativo.
Eso me parece sumamente preocupante, ya que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -y con justa razón- los valores son totalmente distintos. Por lo tanto, pienso que lo que se pretende hacer es poco federal desde ese punto de vista, ya que no se advierte que si realmente hay una asimetría vamos a provocar un problema mayor.
Por otra parte, he escuchado a los inquilinos y los entiendo: en el interior del país, ellos son nuestros clientes. Pero quiero decir lo siguiente: existe un inquilino porque junto con él hay un propietario. Si el problema es del inquilino, también es del propietario. Acá no se trata de la parte buena y la parte mala. Llegar a esa ecuación es arribar a un resultado equivocado. Si empezamos erradamente con el diagnóstico, los resultados seguramente van a ser nefastos.
En la historia, toda intervención en el mercado inmobiliario -que es un mercado sensible y no lo decimos nosotros, sino que pueden investigarlo o "googlearlo"-, siempre ha sido desastrosa.
El proyecto sancionado por el Senado en diciembre de 2016 se refiere en sus fundamentos al intervencionismo en Alemania y España. Lo que puedo decir al respecto -pueden corroborarlo- es que esos dos países hoy están volviendo a la desregulación. ¿Por qué? Fundamentalmente porque el régimen que habían establecido no les sirvió, no fue bueno; lo que trajo fue una retracción del mercado y un aumento en el valor de los alquileres.
Por otro lado, no voy a defender posiciones de una u otra parte. Lo que pide la federación es únicamente la sanción de un proyecto que sea ecuánime y proteja a todos los actores intervinientes.
Para finalizar -porque veo que ha concluido mi tiempo-, quiero decir que respecto de los corredores inmobiliarios con este proyecto se están vulnerando sus derechos profesionales, ya que de alguna forma se está devaluando la profesión del corredor.
Los corredores inmobiliarios somos intermediarios y unimos dos partes: locador y locatario, comprador y vendedor. Si se sanciona el proyecto de ley que establece el cobro de honorarios exclusivamente a una parte o que 8no sean reconocidos, los corredores vamos a convertirnos en mandatarios. Es decir que, de alguna forma, empezaremos a desregular la profesión, con lo que nos ha costado hacerlo para beneficio de toda la sociedad argentina. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Roberto Belmonte, del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Quilmes.
SR. BELMONTE Señor presidente: junto con un par de colegas que están aquí presentes me toca representar, de alguna manera, al sector de la provincia de Buenos Aires.
Quiero hacer hincapié en la cuestión provincial a pesar de que siempre decimos que Buenos Aires, más que una provincia en sí misma, es una especie de país porque allí tenemos todas las realidades: las económicas, las sociales y muchas otras que ya conocemos.
Ante todo, quiero manifestar que no es que estemos en contra de la ley de alquileres que pretenden sancionar los señores legisladores.
Este proyecto cuenta con un elemento muy importante que tiene que ver con lo económico. Es decir, el Estado nacional se hace cargo -como alguien dijo, después de treinta años- de una realidad que hay que cambiar; o sea, lo relativo a la vivienda. Por supuesto que vamos a apoyar esa decisión, más allá de que participemos del negocio, como nos acusan en algunas ocasiones.
Es claro que hay que construir viviendas. Es interesante el punto que destaca que esto se haría en terrenos fiscales y con créditos UVA. Todo aquello que pretenda mejorar la calidad de vida de los ciudadanos de este país nos parece más que bien y lo apoyamos totalmente.
Además, el proyecto cuenta con una segunda parte vinculada con lo contractual. Aquí es donde empezamos a tener algunas disidencias. Si bien existen coincidencias, ahora me referiré a las disidencias.
Quienes me antecedieron en el uso de la palabra hicieron hincapié en algo que yo quiero reforzar a través de mi discurso porque considero que no es un tema menor. Me refiero a la cuestión del federalismo. Todas las provincias cuentan con normativa arancelaria. Se trata de un derecho que tienen las provincias, que no fue delegado a la Nación. Incluso, en el nuevo Código Civil y Comercial -modificado y aprobado en el año 2015- existe un artículo que trata sobre la cuestión arancelaria a nivel nacional. Sin embargo, aclara que eso se hará en tanto y en cuanto no exista legislación local. Esto significa legislación provincial.
Más allá de las consideraciones particulares que ya se han expresado, estamos preocupados porque se va a generar un antecedente no querido a partir de una intervención del Estado nacional -a través de una ley- en las normas provinciales. Se trata del derecho de las provincias a legislar en determinados temas.
Hoy hemos venido a esta reunión representantes de los martilleros y corredores inmobiliarios. Pero recuerdo a los señores legisladores que las provincias tienen su legislación arancelaria articulada en todas las profesiones.
Por ello, corremos el serio riesgo de comenzar a transitar por un camino intervencionista en lo relativo a los derechos propios de las provincias.
Pido a los legisladores provinciales -también se los haremos saber en su momento a los senadores nacionales- que estén alertas porque se está invadiendo una jurisdicción estrictamente provincial.
Se trata de una ley diseñada desde la Capital Federal -lo digo con todo respeto- con la que se pretende legislar en todo el país, cuando tenemos realidades distintas.
Además, el 90 por ciento de los corredores inmobiliarios de la provincia de Buenos Aires somos inquilinos. Se han olvidado de eso. Nosotros también pagamos un alquiler por nuestras oficinas y a veces no sabemos de dónde rascar la olla para poder hacer frente a ese pago. Por favor, les pido que no se olviden de nosotros. (Aplausos.)
Quiero hacer hincapié en la cuestión provincial a pesar de que siempre decimos que Buenos Aires, más que una provincia en sí misma, es una especie de país porque allí tenemos todas las realidades: las económicas, las sociales y muchas otras que ya conocemos.
Ante todo, quiero manifestar que no es que estemos en contra de la ley de alquileres que pretenden sancionar los señores legisladores.
Este proyecto cuenta con un elemento muy importante que tiene que ver con lo económico. Es decir, el Estado nacional se hace cargo -como alguien dijo, después de treinta años- de una realidad que hay que cambiar; o sea, lo relativo a la vivienda. Por supuesto que vamos a apoyar esa decisión, más allá de que participemos del negocio, como nos acusan en algunas ocasiones.
Es claro que hay que construir viviendas. Es interesante el punto que destaca que esto se haría en terrenos fiscales y con créditos UVA. Todo aquello que pretenda mejorar la calidad de vida de los ciudadanos de este país nos parece más que bien y lo apoyamos totalmente.
Además, el proyecto cuenta con una segunda parte vinculada con lo contractual. Aquí es donde empezamos a tener algunas disidencias. Si bien existen coincidencias, ahora me referiré a las disidencias.
Quienes me antecedieron en el uso de la palabra hicieron hincapié en algo que yo quiero reforzar a través de mi discurso porque considero que no es un tema menor. Me refiero a la cuestión del federalismo. Todas las provincias cuentan con normativa arancelaria. Se trata de un derecho que tienen las provincias, que no fue delegado a la Nación. Incluso, en el nuevo Código Civil y Comercial -modificado y aprobado en el año 2015- existe un artículo que trata sobre la cuestión arancelaria a nivel nacional. Sin embargo, aclara que eso se hará en tanto y en cuanto no exista legislación local. Esto significa legislación provincial.
Más allá de las consideraciones particulares que ya se han expresado, estamos preocupados porque se va a generar un antecedente no querido a partir de una intervención del Estado nacional -a través de una ley- en las normas provinciales. Se trata del derecho de las provincias a legislar en determinados temas.
Hoy hemos venido a esta reunión representantes de los martilleros y corredores inmobiliarios. Pero recuerdo a los señores legisladores que las provincias tienen su legislación arancelaria articulada en todas las profesiones.
Por ello, corremos el serio riesgo de comenzar a transitar por un camino intervencionista en lo relativo a los derechos propios de las provincias.
Pido a los legisladores provinciales -también se los haremos saber en su momento a los senadores nacionales- que estén alertas porque se está invadiendo una jurisdicción estrictamente provincial.
Se trata de una ley diseñada desde la Capital Federal -lo digo con todo respeto- con la que se pretende legislar en todo el país, cuando tenemos realidades distintas.
Además, el 90 por ciento de los corredores inmobiliarios de la provincia de Buenos Aires somos inquilinos. Se han olvidado de eso. Nosotros también pagamos un alquiler por nuestras oficinas y a veces no sabemos de dónde rascar la olla para poder hacer frente a ese pago. Por favor, les pido que no se olviden de nosotros. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Ernesto Leive, representante de la inmobiliaria San Isidro.
SR. LEIVE Señor presidente: señores legisladores: soy inmobiliario con cuarenta y ocho años de profesión, y he venido acá a título personal porque no puedo creer que los representantes del pueblo, que son los legisladores, traten de comprar el argumento de enfrentar partes que no están enfrentadas. Esta grieta que se pretende instalar entre propietarios e inquilinos es falsa. (Aplausos.)
Ya que esto se ve por todos lados, hago un desafío público de que aparezca un inquilino que diga que en mis cuarenta y ocho años de profesión fue maltratado por mí o explotado, vituperado, maltratado o expoliado por algún propietario, porque eso no es cierto.
Además, los legisladores tienen que ser cuidadosos al elaborar un proyecto de ley; deben verificar que favorezca a quienes dicen favorecer. Los propietarios no tienen gremios ni cámaras ni representantes y jamás son escuchados aquí. Nosotros no somos una cofradía de delincuentes que venimos a defender expoliaciones; todo eso es mentira.
Nosotros somos profesionales que intermediamos entre deseos y necesidades, porque también los propietarios tienen necesidades. Reconocemos las necesidades de los inquilinos, y valoramos a aquellos que cumplen y dejan las propiedades como corresponde. De hecho, pagan menos alquiler los inquilinos cumplidores porque los valoramos como a un tesoro. Eso es porque hay otros que no hacen honor a ser inquilinos y maltratan las propiedades que les fueron depositadas en la confianza de que iban a cumplir con lo que se comprometieron.
Por eso, antes de legislar, los legisladores tienen la función suprema de conocer la realidad y de no violar las leyes de la economía. El mercado de alquileres es el más transparente que existe. Todo el mundo ofrece y todo el mundo compra. Nadie está obligado a alquilar lo que no le corresponde ni le conviene y, cuando firma un contrato, sabe lo que está asumiendo. (Aplausos.)
Ya que esto se ve por todos lados, hago un desafío público de que aparezca un inquilino que diga que en mis cuarenta y ocho años de profesión fue maltratado por mí o explotado, vituperado, maltratado o expoliado por algún propietario, porque eso no es cierto.
Además, los legisladores tienen que ser cuidadosos al elaborar un proyecto de ley; deben verificar que favorezca a quienes dicen favorecer. Los propietarios no tienen gremios ni cámaras ni representantes y jamás son escuchados aquí. Nosotros no somos una cofradía de delincuentes que venimos a defender expoliaciones; todo eso es mentira.
Nosotros somos profesionales que intermediamos entre deseos y necesidades, porque también los propietarios tienen necesidades. Reconocemos las necesidades de los inquilinos, y valoramos a aquellos que cumplen y dejan las propiedades como corresponde. De hecho, pagan menos alquiler los inquilinos cumplidores porque los valoramos como a un tesoro. Eso es porque hay otros que no hacen honor a ser inquilinos y maltratan las propiedades que les fueron depositadas en la confianza de que iban a cumplir con lo que se comprometieron.
Por eso, antes de legislar, los legisladores tienen la función suprema de conocer la realidad y de no violar las leyes de la economía. El mercado de alquileres es el más transparente que existe. Todo el mundo ofrece y todo el mundo compra. Nadie está obligado a alquilar lo que no le corresponde ni le conviene y, cuando firma un contrato, sabe lo que está asumiendo. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
SR. MUÑOZ Señor presidente: muchas gracias a la comisión, a los diputados, a las diputadas y a todos los presentes que alquilan vivienda.
Quiero decir algo con respecto a la intervención anterior: nosotros no queremos que nos valoren las inmobiliarias o que nos juzguen; no estamos para eso. Hay algo que por suerte ha cambiado en todo el país y es que hay organizaciones de inquilinos en todas las provincias. Ahora somos nosotros quienes decidimos y los que venimos acá a hablar en nuestro nombre; ya no es más el mercado inmobiliario.
Hay algo real que se vio hoy: las inmobiliarias vienen a defender el negocio de los propietarios. Es mentira que son intermediarios. Tienen un solo interés, cual es cuidar a quien les lleva el negocio: el propietario. Por eso, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pese a que durante diez años hubo una ley que a los inquilinos nos obligaba a pagar un mes de comisión, pagábamos dos. Lo mismo ocurre en otras provincias, donde a los inquilinos se les cobra más de lo que corresponde porque al propietario no lo pueden tratar como a nosotros.
Respecto del tema de la comisión, quiero puntualizar que hace unos días se votó en La Pampa que la comisión debe pagarla el dueño y no los inquilinos. Hoy, el colegio de corredores inmobiliarios mandó una carta documento a quien dirige la organización en La Pampa porque cree que así nos van a callar, que así nos vamos a rendir; pero, lamentablemente para ellos, eso no va a ocurrir.
También quiero decir que siempre que hubo regulación del precio de los alquileres en la Argentina hubo un acceso justo a la vivienda. Esto sucedió primero con Yrigoyen, en 1921, cuando se congelaron los precios de los alquileres; después, también lo hizo Perón. Todos hablan de Perón, pero pocos saben lo que pasó realmente.
En la Argentina siempre hubo regulación del precio de los alquileres hasta la última dictadura, que hizo dos cosas para favorecer al mercado inmobiliario, y por eso existen los corredores inmobiliarios. Me refiero a dolarizar la vivienda y a desregular el precio de los alquileres.
Las consecuencias son las que hoy estamos viviendo todos los inquilinos, pues destinamos el 50 por ciento de nuestros ingresos al pago del alquiler. Además, no recibimos nunca una factura por ese pago, siendo que durante dos años abonamos 200.000 o 300.000 pesos. Es un mercado profundamente ilegal, muy amigo de violar la ley en todo el país y, por sobre todas las cosas, de evadir impuestos.
Para nosotros es importante lo que está sucediendo hoy en el Congreso, pues esperamos tres años para que ocurra esto. En 2016, el proyecto que presentó la senadora García Larraburu se sancionó por unanimidad en la Cámara alta. Hoy, frente a una crisis económica bastante particular, es urgente empezar a regular el precio de los alquileres porque es una de las medidas fundamentales para concretar el acceso a la vivienda. Ojalá que el Congreso esté a la altura de las circunstancias y sancione un proyecto de ley de alquileres para toda la Argentina, ya que los ocho millones de inquilinos en el país nos merecemos una ley de alquileres.
Hace un rato dijeron que en España se está desregulando el precio de los alquileres. Se trata de otra mentira, porque hace una semana ese país llegó a un acuerdo para volver a regular el precio de los alquileres. El mercado nos ha vendido -con ayuda de algunos gobiernos que hubo en este país, sobre todo la dictadura y el menemismo- que regular el acceso a la vivienda y el precio de los alquileres es peor para los inquilinos.
Nosotros, los inquilinos, sabemos qué es mejor y qué es peor para nosotros; no el mercado inmobiliario. Sabemos que tendremos una ley de alquileres en Argentina y que las organizaciones de inquilinos lograremos que se regule el precio del alquiler, que en todo el país la comisión sea pagada por el dueño y, sobre todas las cosas, que no siga siendo como hasta ahora que el mercado inmobiliario hable por nosotros. ¡Nosotros ahora tenemos voz y organizaciones, y vamos a decidir cómo queremos alquilar! (Aplausos.)
Quiero decir algo con respecto a la intervención anterior: nosotros no queremos que nos valoren las inmobiliarias o que nos juzguen; no estamos para eso. Hay algo que por suerte ha cambiado en todo el país y es que hay organizaciones de inquilinos en todas las provincias. Ahora somos nosotros quienes decidimos y los que venimos acá a hablar en nuestro nombre; ya no es más el mercado inmobiliario.
Hay algo real que se vio hoy: las inmobiliarias vienen a defender el negocio de los propietarios. Es mentira que son intermediarios. Tienen un solo interés, cual es cuidar a quien les lleva el negocio: el propietario. Por eso, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pese a que durante diez años hubo una ley que a los inquilinos nos obligaba a pagar un mes de comisión, pagábamos dos. Lo mismo ocurre en otras provincias, donde a los inquilinos se les cobra más de lo que corresponde porque al propietario no lo pueden tratar como a nosotros.
Respecto del tema de la comisión, quiero puntualizar que hace unos días se votó en La Pampa que la comisión debe pagarla el dueño y no los inquilinos. Hoy, el colegio de corredores inmobiliarios mandó una carta documento a quien dirige la organización en La Pampa porque cree que así nos van a callar, que así nos vamos a rendir; pero, lamentablemente para ellos, eso no va a ocurrir.
También quiero decir que siempre que hubo regulación del precio de los alquileres en la Argentina hubo un acceso justo a la vivienda. Esto sucedió primero con Yrigoyen, en 1921, cuando se congelaron los precios de los alquileres; después, también lo hizo Perón. Todos hablan de Perón, pero pocos saben lo que pasó realmente.
En la Argentina siempre hubo regulación del precio de los alquileres hasta la última dictadura, que hizo dos cosas para favorecer al mercado inmobiliario, y por eso existen los corredores inmobiliarios. Me refiero a dolarizar la vivienda y a desregular el precio de los alquileres.
Las consecuencias son las que hoy estamos viviendo todos los inquilinos, pues destinamos el 50 por ciento de nuestros ingresos al pago del alquiler. Además, no recibimos nunca una factura por ese pago, siendo que durante dos años abonamos 200.000 o 300.000 pesos. Es un mercado profundamente ilegal, muy amigo de violar la ley en todo el país y, por sobre todas las cosas, de evadir impuestos.
Para nosotros es importante lo que está sucediendo hoy en el Congreso, pues esperamos tres años para que ocurra esto. En 2016, el proyecto que presentó la senadora García Larraburu se sancionó por unanimidad en la Cámara alta. Hoy, frente a una crisis económica bastante particular, es urgente empezar a regular el precio de los alquileres porque es una de las medidas fundamentales para concretar el acceso a la vivienda. Ojalá que el Congreso esté a la altura de las circunstancias y sancione un proyecto de ley de alquileres para toda la Argentina, ya que los ocho millones de inquilinos en el país nos merecemos una ley de alquileres.
Hace un rato dijeron que en España se está desregulando el precio de los alquileres. Se trata de otra mentira, porque hace una semana ese país llegó a un acuerdo para volver a regular el precio de los alquileres. El mercado nos ha vendido -con ayuda de algunos gobiernos que hubo en este país, sobre todo la dictadura y el menemismo- que regular el acceso a la vivienda y el precio de los alquileres es peor para los inquilinos.
Nosotros, los inquilinos, sabemos qué es mejor y qué es peor para nosotros; no el mercado inmobiliario. Sabemos que tendremos una ley de alquileres en Argentina y que las organizaciones de inquilinos lograremos que se regule el precio del alquiler, que en todo el país la comisión sea pagada por el dueño y, sobre todas las cosas, que no siga siendo como hasta ahora que el mercado inmobiliario hable por nosotros. ¡Nosotros ahora tenemos voz y organizaciones, y vamos a decidir cómo queremos alquilar! (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
SR. BENNAZAR Señor presidente: agradezco la posibilidad de expresarme en esta reunión.
Formo parte de la Cámara Inmobiliaria Argentina, una de las entidades más importantes a nivel nacional con treinta y ocho años de trayectoria, impulsora de la Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios y de muchas organizaciones durante todo ese tiempo.
En relación con el tema que hoy nos preocupa, quiero señalar que la mayoría de nuestros representados son inquilinos. O sea que tienen la vivencia de los dos lados: tanto de propietarios como de inquilinos. El 80 por ciento de nuestros representados son inquilinos y aquí hay varios aspectos a considerar.
Es muy bueno que hoy se trate un proyecto de ley con modificaciones, porque quiere decir que el tema nos preocupa en demasía y la cámara que represento, como todas nuestras organizaciones, está dispuesta a contribuir para lograr el mejor acceso a la vivienda. Queremos que la familia argentina no siga siendo inquilina y que, en algún momento, se transforme en propietaria.
Nosotros hemos participado de varias iniciativas; entre ellas, los créditos UVA -la instalación del crédito hipotecario- y la comunicación "A" 6250. Asimismo, buscamos garantizar la seguridad de la construcción desde el pozo proponiendo un seguro de resguardo, al que se refiere el artículo 2071. Generaremos tantas herramientas como sea necesario para dar seguridad no solo al inquilino sino también a ese inquilino que queremos que en un futuro se convierta en propietario. Creemos que entre todos vamos a colaborar para que esto suceda.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina pedimos tres cosas, porque lo único que sabemos hacer son propuestas. Pretendemos que entre todos construyamos una mesa de trabajo y de diálogo. Si las distintas organizaciones y las fuerzas políticas sumamos nuestro esfuerzo, podremos sacar el mejor resultado.
Acá no hay enfrentamiento; no existe un lado y el otro, sino que estamos en los dos lados. Incluso, acá se encuentran presentes tres actores: los inquilinos, los propietarios y los intermediarios. Incluso hay un cuarto actor, el Estado, que gracias a Dios nos da este espacio. Aprovechémoslo para construir algo que sea posible y factible.
Si nos dirigimos a la bancarización total, cuidemos los costos. No sumemos más costos a los que ya tenemos. Si vamos a una regularización del mercado, aclaremos primero qué se entiende por "regularización del mercado". Demos incentivos, busquemos la vuelta, pero tratemos de no castigar a una profesión liberal que ha logrado prácticamente nivel cero de conflicto en el orden judicial. Intermedia permanentemente; hablamos de expertos en negociación y resolución de conflictos preparados para colaborar y para un hecho de participación e instrucción ciudadana. Entre todos podemos sacar el mejor resultado. Podemos construir herramientas maravillosas.
En Capital Federal, después de la aplicación de la ley, hubo un resultado no esperado por nosotros. Me refiero a la convocatoria de una mesa de trabajo y de diálogo. Hoy estamos trabajando las distintas organizaciones, el gobierno de la Ciudad, los inmobiliarios e incluso algún representante de los propietarios en un hecho histórico: estamos tratando de corregir un error. Corregir, se puede corregir con "j" o con "g"; lo importante es tener la posibilidad de hacer la corrección.
Con respecto a los proyectos a nivel nacional, nosotros no contamos con estadísticas. Si alguien las dispone, pido que se genere esta mesa de trabajo. No contamos con datos de ocho millones de inquilinos ni con un montón de otros elementos. Pido disculpas si alguien cree que deberíamos tenerlos, pero no es así. El único censo que nosotros encontramos fue el que hizo el INDEC en 2010, según el cual hay nueve millones de propiedades en todo el país. Sería bueno chequear esa información, porque es muy importante.
En relación con los inquilinos, encontramos un millón setecientas mil viviendas; sus dueños, en más de un 60 por ciento, disponen de otra propiedad. Necesitamos tabular este problema, porque si hablamos de avales bancarios debemos considerar que hay gente que no podrá calificar. Si en verdad queremos solucionar este tema socialmente, tenemos que comprender que hay personas que no calificarán para un aval bancario.
Señor presidente: agradezco la invitación y convoco a una mesa de trabajo y de diálogo para obtener el mejor resultado. (Aplausos.)
Formo parte de la Cámara Inmobiliaria Argentina, una de las entidades más importantes a nivel nacional con treinta y ocho años de trayectoria, impulsora de la Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios y de muchas organizaciones durante todo ese tiempo.
En relación con el tema que hoy nos preocupa, quiero señalar que la mayoría de nuestros representados son inquilinos. O sea que tienen la vivencia de los dos lados: tanto de propietarios como de inquilinos. El 80 por ciento de nuestros representados son inquilinos y aquí hay varios aspectos a considerar.
Es muy bueno que hoy se trate un proyecto de ley con modificaciones, porque quiere decir que el tema nos preocupa en demasía y la cámara que represento, como todas nuestras organizaciones, está dispuesta a contribuir para lograr el mejor acceso a la vivienda. Queremos que la familia argentina no siga siendo inquilina y que, en algún momento, se transforme en propietaria.
Nosotros hemos participado de varias iniciativas; entre ellas, los créditos UVA -la instalación del crédito hipotecario- y la comunicación "A" 6250. Asimismo, buscamos garantizar la seguridad de la construcción desde el pozo proponiendo un seguro de resguardo, al que se refiere el artículo 2071. Generaremos tantas herramientas como sea necesario para dar seguridad no solo al inquilino sino también a ese inquilino que queremos que en un futuro se convierta en propietario. Creemos que entre todos vamos a colaborar para que esto suceda.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina pedimos tres cosas, porque lo único que sabemos hacer son propuestas. Pretendemos que entre todos construyamos una mesa de trabajo y de diálogo. Si las distintas organizaciones y las fuerzas políticas sumamos nuestro esfuerzo, podremos sacar el mejor resultado.
Acá no hay enfrentamiento; no existe un lado y el otro, sino que estamos en los dos lados. Incluso, acá se encuentran presentes tres actores: los inquilinos, los propietarios y los intermediarios. Incluso hay un cuarto actor, el Estado, que gracias a Dios nos da este espacio. Aprovechémoslo para construir algo que sea posible y factible.
Si nos dirigimos a la bancarización total, cuidemos los costos. No sumemos más costos a los que ya tenemos. Si vamos a una regularización del mercado, aclaremos primero qué se entiende por "regularización del mercado". Demos incentivos, busquemos la vuelta, pero tratemos de no castigar a una profesión liberal que ha logrado prácticamente nivel cero de conflicto en el orden judicial. Intermedia permanentemente; hablamos de expertos en negociación y resolución de conflictos preparados para colaborar y para un hecho de participación e instrucción ciudadana. Entre todos podemos sacar el mejor resultado. Podemos construir herramientas maravillosas.
En Capital Federal, después de la aplicación de la ley, hubo un resultado no esperado por nosotros. Me refiero a la convocatoria de una mesa de trabajo y de diálogo. Hoy estamos trabajando las distintas organizaciones, el gobierno de la Ciudad, los inmobiliarios e incluso algún representante de los propietarios en un hecho histórico: estamos tratando de corregir un error. Corregir, se puede corregir con "j" o con "g"; lo importante es tener la posibilidad de hacer la corrección.
Con respecto a los proyectos a nivel nacional, nosotros no contamos con estadísticas. Si alguien las dispone, pido que se genere esta mesa de trabajo. No contamos con datos de ocho millones de inquilinos ni con un montón de otros elementos. Pido disculpas si alguien cree que deberíamos tenerlos, pero no es así. El único censo que nosotros encontramos fue el que hizo el INDEC en 2010, según el cual hay nueve millones de propiedades en todo el país. Sería bueno chequear esa información, porque es muy importante.
En relación con los inquilinos, encontramos un millón setecientas mil viviendas; sus dueños, en más de un 60 por ciento, disponen de otra propiedad. Necesitamos tabular este problema, porque si hablamos de avales bancarios debemos considerar que hay gente que no podrá calificar. Si en verdad queremos solucionar este tema socialmente, tenemos que comprender que hay personas que no calificarán para un aval bancario.
Señor presidente: agradezco la invitación y convoco a una mesa de trabajo y de diálogo para obtener el mejor resultado. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Facundo Di Filippo, de Habitar Argentina.
SR. DI FILIPPO Señor presidente: agradezco a los diputados y las diputadas presentes por invitarme a intercambiar opiniones sobre el importante proyecto que estamos tratando.
Formo parte de Habitar Argentina, una multisectorial con más de cien organizaciones que una vez por mes se reúne en esta casa o en el Senado para tratar políticas a nivel nacional.
Hace muchos años que venimos trabajando en la problemática vinculada con los alquileres. Desde que se sancionó el proyecto de ley de la señora senadora García Larraburu, articulamos tareas con diputados y diputadas de diferentes bloques para intentar llegar a los consensos a los que finalmente arribamos. Festejamos dichos consensos, pero también manifestamos con preocupación algunas posiciones de los corredores inmobiliarios.
Acá se hizo referencia a la necesidad de no regular el mercado. Ya que estamos haciendo historia, digamos que pasaron ciento once años de la huelga de inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. De ahí viene la problemática. Desde hace treinta años estamos sin una ley de alquileres a nivel nacional.
El Código Civil y Comercial se ha modificado y ese cambio que se introdujo fue utilizado, por ejemplo, para fijar los intereses de la deuda que generan los inquilinos. Es decir que ese Código no los ha beneficiado en nada. De hecho, en el último borrador, se sacó la función social de la vivienda. De eso estamos hablando, de una cuestión de derechos.
Se ha manifestado que 3.000 UVA no alcanza. El artículo 2° del proyecto de ley establece un tope de 3.000 UVA, o sea, un alquiler de 80.000 pesos por mes; por encima de ese valor, lo dispuesto en el mencionado artículo no rige. Es raro que se venga a plantear que se necesita liberar ese tope.
Por otro lado, se ha hablado del caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se ha comprobado que se ha puesto más del parque habitacional en oferta de alquiler porque la suba del dólar ha sacado de la venta muchos departamentos que han sido volcados al alquiler. Por lo tanto, es falso también que la regulación en la Capital Federal haya sacado del parque inmobiliario viviendas en alquiler.
Es importante que puedan dictaminar en el día de la fecha y que este proyecto se trate en el recinto de la Cámara de Diputados lo antes posible.
Tiene que haber un compromiso de todas las fuerzas políticas que están hoy acá para que también los senadores acompañen esta iniciativa antes de fin de año.
Hay una situación nacional muy preocupante con recesión, ajuste e inflación que necesita obligatoriamente de una ley que regule la problemática de los inquilinos en el territorio de la Nación.
Para el año que viene se proyecta una reducción del 64 por ciento del presupuesto destinado a la Secretaría de Vivienda de la Nación. Hay que compensar esa ausencia de presupuesto que está disponiendo el gobierno nacional con medidas efectivas que favorezcan a la mayor cantidad de la población.
Por último -algo que también reclamamos en nuestras notas giradas a todos los diputados-, solicitamos que se instaure un programa de violencia de género dentro de la Secretaría de Vivienda de la Nación.
Festejamos que la problemática de los inquilinos sea abordada en la Secretaría de Vivienda y pedimos también que, en el tratamiento de este tema, se incorpore el proyecto de ley de la diputada Banfi y del diputado Lipovetzky que establece que la relación entre inquilinos y corredores inmobiliarios deberá estar regulada por la Ley de Defensa del Consumidor. (Aplausos)
Formo parte de Habitar Argentina, una multisectorial con más de cien organizaciones que una vez por mes se reúne en esta casa o en el Senado para tratar políticas a nivel nacional.
Hace muchos años que venimos trabajando en la problemática vinculada con los alquileres. Desde que se sancionó el proyecto de ley de la señora senadora García Larraburu, articulamos tareas con diputados y diputadas de diferentes bloques para intentar llegar a los consensos a los que finalmente arribamos. Festejamos dichos consensos, pero también manifestamos con preocupación algunas posiciones de los corredores inmobiliarios.
Acá se hizo referencia a la necesidad de no regular el mercado. Ya que estamos haciendo historia, digamos que pasaron ciento once años de la huelga de inquilinos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. De ahí viene la problemática. Desde hace treinta años estamos sin una ley de alquileres a nivel nacional.
El Código Civil y Comercial se ha modificado y ese cambio que se introdujo fue utilizado, por ejemplo, para fijar los intereses de la deuda que generan los inquilinos. Es decir que ese Código no los ha beneficiado en nada. De hecho, en el último borrador, se sacó la función social de la vivienda. De eso estamos hablando, de una cuestión de derechos.
Se ha manifestado que 3.000 UVA no alcanza. El artículo 2° del proyecto de ley establece un tope de 3.000 UVA, o sea, un alquiler de 80.000 pesos por mes; por encima de ese valor, lo dispuesto en el mencionado artículo no rige. Es raro que se venga a plantear que se necesita liberar ese tope.
Por otro lado, se ha hablado del caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se ha comprobado que se ha puesto más del parque habitacional en oferta de alquiler porque la suba del dólar ha sacado de la venta muchos departamentos que han sido volcados al alquiler. Por lo tanto, es falso también que la regulación en la Capital Federal haya sacado del parque inmobiliario viviendas en alquiler.
Es importante que puedan dictaminar en el día de la fecha y que este proyecto se trate en el recinto de la Cámara de Diputados lo antes posible.
Tiene que haber un compromiso de todas las fuerzas políticas que están hoy acá para que también los senadores acompañen esta iniciativa antes de fin de año.
Hay una situación nacional muy preocupante con recesión, ajuste e inflación que necesita obligatoriamente de una ley que regule la problemática de los inquilinos en el territorio de la Nación.
Para el año que viene se proyecta una reducción del 64 por ciento del presupuesto destinado a la Secretaría de Vivienda de la Nación. Hay que compensar esa ausencia de presupuesto que está disponiendo el gobierno nacional con medidas efectivas que favorezcan a la mayor cantidad de la población.
Por último -algo que también reclamamos en nuestras notas giradas a todos los diputados-, solicitamos que se instaure un programa de violencia de género dentro de la Secretaría de Vivienda de la Nación.
Festejamos que la problemática de los inquilinos sea abordada en la Secretaría de Vivienda y pedimos también que, en el tratamiento de este tema, se incorpore el proyecto de ley de la diputada Banfi y del diputado Lipovetzky que establece que la relación entre inquilinos y corredores inmobiliarios deberá estar regulada por la Ley de Defensa del Consumidor. (Aplausos)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor Rubén Leonardo Vallejo, corredor inmobiliario.
SR. VALLEJO Señor presidente: muchas gracias, fundamentalmente por dejarnos expresar en este espacio y hacer nuestro aporte a este proyecto de ley de alquileres.
Antes que nada, quiero recordar que nuestra actividad -la de corredor, y específicamente el corretaje inmobiliario- está basada en la intermediación entre dos partes que, en principio, tienen intereses opuestos y que a partir de nuestro trabajo llegan a un acuerdo donde cada uno obtiene lo suyo y donde todos, inquilinos y propietarios, ganan.
Esto parece tarea fácil. Más de una vez hemos visto en los programas de televisión que parecen muy fácil el corretaje inmobiliario y la intermediación, pero no lo es; es fruto de un largo entrenamiento. Hoy, además, la ley nos exige un título universitario con un currículo donde se tocan un montón de temas. No es cuestión de ir, prender la luz y mostrar una propiedad para generar un honorario.
Para sintetizar, podemos decir que somos garantes de la paz social. Sí, la paz social, porque con nuestra intermediación en los contratos que suscriben las partes logramos que ambas se pongan de acuerdo.
Entrando en el tratamiento del proyecto de ley que nos convoca, dada nuestra génesis nos es coherente abordarlo desde tres visiones: como profesional corredor inmobiliario, como inquilino y como propietario. El artículo 1196 bis del Código Civil y Comercial que se agrega en virtud de este proyecto se refiere a las comisiones y dice textualmente: "En caso que el contrato haya sido celebrado por la intermediación de un corredor inmobiliario..." Hago énfasis en la expresión "en caso". ¿Qué significa? Que a cualquier otro agente o persona, física o jurídica -o humana, como dice el Código Civil y Comercial-, que actúa como intermediario, no se le aplica esta ley. Dada nuestra génesis, reitero, sostenemos que es indispensable para la seguridad jurídica que intervenga taxativamente un idóneo en materia locativa: un martillero o un corredor inmobiliario en la intermediación y confección del contrato de alquiler de inmuebles.
Con la actual redacción, cualquier persona humana o jurídica puede ejercer la intermediación en la locación, pero solo se prevé el caso en que lo hiciere un corredor inmobiliario. Sabemos la cantidad de estafas que se han producido a inquilinos por personas que han ejercido la profesión de forma temeraria e ilegal; gente que se ha reputado como propietario sin serlo. Como corolario, se han producido innumerables juicios que saturaron de expedientes los juzgados.
Por ello, para el artículo que se refiere a las comisiones, proponemos la siguiente redacción: "El contrato de locación inmobiliario debe ser celebrado con la intermediación de un martillero y/o corredor inmobiliario matriculado en la jurisdicción donde se encuentre el inmueble."
Esto no es para darnos la exclusividad, sino que hará que se descongestionen muchos expedientes judiciales relacionados justamente con esta situación; es decir, con la existencia de gente que actúa sin ningún tipo de preparación y sustituye personas.
Voy a saltear un par de cuestiones que traje anotadas para cumplir con el tiempo que nos han dado. Quiero dejar en claro que hay muchos aspectos que se podrían observar. Por ello, nuestra solicitud es que se intente armar una mesa para lograr una ley justa para todas las partes, con asesoramiento jurídico de doctrinarios especializados en contratos de locación, donde se puedan analizar realmente los beneficios y los perjuicios que podemos ocasionar promulgando leyes que fundamentalmente cumplen con el precepto de la sábana corta.
No nos podemos quedar con esa visión miope de escuchar solamente a una de las partes. Hay que ser muy claro, ya que se está legislando para intentar cambiar una norma que funcionó durante más de treinta años: la ley 23.091, que prácticamente se incorporó al Código Civil y Comercial de la Nación en 2015. No podemos tomar tan a la ligera la materia locativa.
Las instituciones que nos representan a los corredores inmobiliarios -como la Asociación de Profesionales Inmobiliarios, a la cual represento, que pese a ser muy joven tiene gente con mucha experiencia- se ofrecen a aportar todo lo que puedan para lograr, reitero, una ley justa para todos.
No podemos dejar de mencionar el artículo 15 de este proyecto, que deja en total desamparo a la sociedad al negarle el acceso a la Justicia. Dice: "Solo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales."
¿Cómo podemos negar el acceso a la Justicia, ya sea al locador o al locatario? ¿Qué estamos legislando? ¡Por favor! No podemos permitir que se apure la sanción de las leyes; necesitamos normas pensadas y consensuadas que contribuyan a una sociedad más justa y equitativa. (Aplausos.)
Antes que nada, quiero recordar que nuestra actividad -la de corredor, y específicamente el corretaje inmobiliario- está basada en la intermediación entre dos partes que, en principio, tienen intereses opuestos y que a partir de nuestro trabajo llegan a un acuerdo donde cada uno obtiene lo suyo y donde todos, inquilinos y propietarios, ganan.
Esto parece tarea fácil. Más de una vez hemos visto en los programas de televisión que parecen muy fácil el corretaje inmobiliario y la intermediación, pero no lo es; es fruto de un largo entrenamiento. Hoy, además, la ley nos exige un título universitario con un currículo donde se tocan un montón de temas. No es cuestión de ir, prender la luz y mostrar una propiedad para generar un honorario.
Para sintetizar, podemos decir que somos garantes de la paz social. Sí, la paz social, porque con nuestra intermediación en los contratos que suscriben las partes logramos que ambas se pongan de acuerdo.
Entrando en el tratamiento del proyecto de ley que nos convoca, dada nuestra génesis nos es coherente abordarlo desde tres visiones: como profesional corredor inmobiliario, como inquilino y como propietario. El artículo 1196 bis del Código Civil y Comercial que se agrega en virtud de este proyecto se refiere a las comisiones y dice textualmente: "En caso que el contrato haya sido celebrado por la intermediación de un corredor inmobiliario..." Hago énfasis en la expresión "en caso". ¿Qué significa? Que a cualquier otro agente o persona, física o jurídica -o humana, como dice el Código Civil y Comercial-, que actúa como intermediario, no se le aplica esta ley. Dada nuestra génesis, reitero, sostenemos que es indispensable para la seguridad jurídica que intervenga taxativamente un idóneo en materia locativa: un martillero o un corredor inmobiliario en la intermediación y confección del contrato de alquiler de inmuebles.
Con la actual redacción, cualquier persona humana o jurídica puede ejercer la intermediación en la locación, pero solo se prevé el caso en que lo hiciere un corredor inmobiliario. Sabemos la cantidad de estafas que se han producido a inquilinos por personas que han ejercido la profesión de forma temeraria e ilegal; gente que se ha reputado como propietario sin serlo. Como corolario, se han producido innumerables juicios que saturaron de expedientes los juzgados.
Por ello, para el artículo que se refiere a las comisiones, proponemos la siguiente redacción: "El contrato de locación inmobiliario debe ser celebrado con la intermediación de un martillero y/o corredor inmobiliario matriculado en la jurisdicción donde se encuentre el inmueble."
Esto no es para darnos la exclusividad, sino que hará que se descongestionen muchos expedientes judiciales relacionados justamente con esta situación; es decir, con la existencia de gente que actúa sin ningún tipo de preparación y sustituye personas.
Voy a saltear un par de cuestiones que traje anotadas para cumplir con el tiempo que nos han dado. Quiero dejar en claro que hay muchos aspectos que se podrían observar. Por ello, nuestra solicitud es que se intente armar una mesa para lograr una ley justa para todas las partes, con asesoramiento jurídico de doctrinarios especializados en contratos de locación, donde se puedan analizar realmente los beneficios y los perjuicios que podemos ocasionar promulgando leyes que fundamentalmente cumplen con el precepto de la sábana corta.
No nos podemos quedar con esa visión miope de escuchar solamente a una de las partes. Hay que ser muy claro, ya que se está legislando para intentar cambiar una norma que funcionó durante más de treinta años: la ley 23.091, que prácticamente se incorporó al Código Civil y Comercial de la Nación en 2015. No podemos tomar tan a la ligera la materia locativa.
Las instituciones que nos representan a los corredores inmobiliarios -como la Asociación de Profesionales Inmobiliarios, a la cual represento, que pese a ser muy joven tiene gente con mucha experiencia- se ofrecen a aportar todo lo que puedan para lograr, reitero, una ley justa para todos.
No podemos dejar de mencionar el artículo 15 de este proyecto, que deja en total desamparo a la sociedad al negarle el acceso a la Justicia. Dice: "Solo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales."
¿Cómo podemos negar el acceso a la Justicia, ya sea al locador o al locatario? ¿Qué estamos legislando? ¡Por favor! No podemos permitir que se apure la sanción de las leyes; necesitamos normas pensadas y consensuadas que contribuyan a una sociedad más justa y equitativa. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Muchísimas gracias a todos los expositores por su participación en esta reunión de comisión. Antes de dar la palabra a los señores diputados, voy a realizar algunas aclaraciones que no están referidas al texto, sino al trámite de la nueva legislación sobre alquileres.
Recordemos que el proyecto que se tomó como base es el que viene con sanción del Senado de la Nación, donde fue votado por unanimidad. Una vez girado a la Comisión de Legislación General, lo tratamos durante todo el año pasado. Se realizó una reunión de comisión informativa de la que participaron numerosos representantes de las cámaras inmobiliarias y también de los inquilinos. Cada uno expresó su visión y su opinión; trabajamos en el tema durante varios meses y logramos dictaminar en octubre del año pasado.
Lamentablemente, ese texto no pudo llegar al recinto por una cuestión de consensos parlamentarios; el dictamen cayó y este año trabajamos durante todo el período para lograr esta redacción que ahora estamos analizando.
Por lo tanto, creo que tuvimos mucho tiempo para estudiar cada una de las cuestiones. Por supuesto, los textos siempre son mejorables; por algo en treinta años no hubo ley de alquileres.
En estos últimos años, en el Congreso se presentaron alrededor de cuarenta iniciativas sobre esta problemática, pero nunca el Parlamento se dignó a tratarlas; quizás, porque no hubo consenso dado lo difícil que es el tema. Lo podemos observar en esta oportunidad, pero es necesario abordar la cuestión. Hay mucha gente que está esperando de nosotros que resolvamos los abusos que ocurren en materia de alquileres.
Por supuesto que nos preocupan las incumbencias profesionales, así como también la situación de los inquilinos. Eso está claro y lo dijimos desde el primer momento.
El proyecto que viene del Senado habilita la posibilidad de que intermedie un tercero. Nosotros consideramos que, si ocurre la intermediación, tiene que ser de un corredor inmobiliario o un martillero, y por eso lo hemos incorporado expresamente en el texto. (Aplausos.)
Respecto de la jurisdicción, consideramos que, si existe una ley local, se tiene que aplicar. No tenemos duda alguna; pero, si no hay ley local, se puede aplicar la legislación nacional. Así lo establece la sanción del Senado y nosotros mantenemos ese texto. Nuestra posición es clara respecto de los honorarios y por eso, reitero, conservamos la redacción.
Tiene la palabra el señor diputado Solá.
Recordemos que el proyecto que se tomó como base es el que viene con sanción del Senado de la Nación, donde fue votado por unanimidad. Una vez girado a la Comisión de Legislación General, lo tratamos durante todo el año pasado. Se realizó una reunión de comisión informativa de la que participaron numerosos representantes de las cámaras inmobiliarias y también de los inquilinos. Cada uno expresó su visión y su opinión; trabajamos en el tema durante varios meses y logramos dictaminar en octubre del año pasado.
Lamentablemente, ese texto no pudo llegar al recinto por una cuestión de consensos parlamentarios; el dictamen cayó y este año trabajamos durante todo el período para lograr esta redacción que ahora estamos analizando.
Por lo tanto, creo que tuvimos mucho tiempo para estudiar cada una de las cuestiones. Por supuesto, los textos siempre son mejorables; por algo en treinta años no hubo ley de alquileres.
En estos últimos años, en el Congreso se presentaron alrededor de cuarenta iniciativas sobre esta problemática, pero nunca el Parlamento se dignó a tratarlas; quizás, porque no hubo consenso dado lo difícil que es el tema. Lo podemos observar en esta oportunidad, pero es necesario abordar la cuestión. Hay mucha gente que está esperando de nosotros que resolvamos los abusos que ocurren en materia de alquileres.
Por supuesto que nos preocupan las incumbencias profesionales, así como también la situación de los inquilinos. Eso está claro y lo dijimos desde el primer momento.
El proyecto que viene del Senado habilita la posibilidad de que intermedie un tercero. Nosotros consideramos que, si ocurre la intermediación, tiene que ser de un corredor inmobiliario o un martillero, y por eso lo hemos incorporado expresamente en el texto. (Aplausos.)
Respecto de la jurisdicción, consideramos que, si existe una ley local, se tiene que aplicar. No tenemos duda alguna; pero, si no hay ley local, se puede aplicar la legislación nacional. Así lo establece la sanción del Senado y nosotros mantenemos ese texto. Nuestra posición es clara respecto de los honorarios y por eso, reitero, conservamos la redacción.
Tiene la palabra el señor diputado Solá.
SR. SOLÁ Señor presidente: me parece importante recalcar que la iniciativa hace dos años que está en el Congreso y que, afortunadamente, hoy la tratamos. Con suerte, podrá ser sancionada por la Cámara de Diputados y llegar a tiempo al Senado para que este año tengamos ley de alquileres.
Es evidente que tanto los senadores como la mayoría de los diputados -yo no puedo hablar de ninguna manera por todos ni nada por el estilo- han tenido la vocación de regular el mercado, sopesando los poderes relativos de cada sector frente a esta transacción que está relacionada con dos aspectos.
Por un lado, el derecho a la vivienda de aquel que no es propietario, derecho que constituye una cuestión social fundamental. Por el otro, el derecho a cobrar una renta de quien elige tener un departamento como un bien para tal finalidad. Entonces, frente a las diferencias entre martilleros, corredores, inmobiliarios e inquilinos, me parece que hay que admitir que en el ánimo de la mayoría de nosotros está -y creo que no me equivoco- la necesidad de compensar los desequilibrios de poder que hay en esa relación. Se podrá decir que no los hay, que es mejor la libertad absoluta o que todo ha andado fantástico con ella, pero no es cierto. Podrán decir muchas cosas, pero quiero aclarar que nosotros tenemos este ánimo. Es muy importante que lo sepan y que ese ánimo predomina en esta Cámara y en el Senado.
A riesgo de estar equivocado, somos representantes del pueblo. Tenemos ese ánimo, aunque nos podamos equivocar en la forma de expresarlo o en muchos detalles que resulten perjudiciales para alguna de las partes.
De hecho, tenemos ese ánimo especialmente en virtud de los corredores inmobiliarios, que son quienes más están en contra de este proyecto de ley. Es más, creo que la mayoría preferiría que no haya ninguna ley antes que esta. ¿Por qué? Porque toda regulación parece mala y negativa -entre comillas- para el mercado de alquileres. Nosotros no estamos de acuerdo con eso. No toda regulación es mala. Una regulación que está en las antípodas de lo que sucede puede ser equivocada, pero acá estamos hablando de un intento de regulación hecho ley; además de la chance que hoy tienen aquí y de la que habrá hasta que el proyecto llegue al recinto, está la posibilidad de hablar en la comisión respectiva en el Senado cuando haya que rever esto. Nos parece que tenemos derecho a regular y me hago cargo de la voluntad de los legisladores en este sentido.
En segundo lugar, si el señor presidente no me corrige, a mí me parece que hay un proyecto bastante consensuado que tiene en cuenta la sanción que viene del Senado, agregados que se han hecho acá y otros proyectos; entre otros, el del propio presidente de esta comisión.
Diré lo siguiente: si la ley es justa, es justa para todos. Si es injusta, lo es para todos. Si bien creo que hay que firmar este dictamen, lo haré con algunos puntos en disidencia. Por ejemplo, el artículo 2° dice que la ley vale para los locadores y locatarios hasta cierto valor, tanto en el mercado comercial como en el habitacional. Más allá de ese valor, no hay ley.
Los locadores piensan que este proyecto de ley los regula excesivamente y que los obliga a pagar la comisión, lo que puede derivar en un aumento, o en una pretensión de aumento -que sería lógica- del valor de la propiedad -mientras el mercado lo permita- porque tienen que pagar la comisión. Si los locadores piensan eso y creen que la ley los perjudica, ¿por qué entonces no vamos a regular a los locadores más ricos? Mírenlo al revés. Los locadores más ricos no tienen ninguna regulación. En cambio, los locadores que tienen un ambiente, dos, tres o cuatro, sí están regulados. Entonces, regulemos a todos. No regulamos a ninguno y no hay ley, o regulamos a todos.
Como hoy no están todos regulados se cometen una cantidad enorme de arbitrariedades, especialmente en el mercado comercial. Por ejemplo, cobrar la comisión del corredor inmobiliario -lo digo porque me ha pasado, he discutido en vano y las inmobiliarias me han respondido que así se hace-, es decir, cobrar todo el valor de un contrato, que muchas veces tiene cifras futuras de aumento que están fijadas sobre las que hay que pagar una comisión en su totalidad, o sea, un porcentaje de eso, en lugar de ser cifras en moneda de hoy. Es decir, se paga hoy por cifras futuras. ¡Una locura! Esto se hace mucho en los locales comerciales, por ejemplo.
Por otra parte, por supuesto que hay inquilinos terribles que destrozan el lugar donde viven. Es muy común escuchar sobre el estado en que queda una casa cuando se va el inquilino, incluso en locaciones de un mes o de 15 días de vacaciones; las hay. También hay propietarios siniestros que imponen toda clase de condicionamiento mientras dura el contrato y que operan sobre el miedo del inquilino de ser expulsado o de dejar sin vivienda a una familia. También existen. Malos y buenos hay en todos lados, pero acá no le estamos poniendo esa categoría a ninguna de las partes.
Cuando se dice "nadie va a alquilar", como he escuchado, lo que se está admitiendo es que el poder está totalmente de un lado. Es decir, que un lado tiene el ciento por ciento del poder y puede elegir alquilar o no alquilar, y el lado del locatario tiene cero por ciento de poder. De lo contrario no dirían "nadie va a alquilar". ¿Qué quiere decir eso, que se alquila por deporte? No, no se alquila por deporte. Se alquila por necesidad. El locador tiene la necesidad de la renta y el locatario, de vivienda. ¿Por eso tiene mayor necesidad? No se puede medir quién tiene mayor necesidad.
Entonces, cuando dicen "nadie va a alquilar", lo que están diciendo es que el ciento por ciento del poder está de un solo lado, con lo cual hay que regular. De manera que es un pésimo argumento decir que nadie va a alquilar.
Por otro lado, creo que en general es más fácil agremiarse y tener una representación profesionalmente apta para la defensa por parte de quienes son profesionales del sector -los corredores inmobiliarios, por ejemplo- que la que tiene los inquilinos, que están desparramados y presentan condiciones muy distintas; hay inquilinos muy caros y otros más baratos. Pero, sobre todo, están mucho más desparramados. En ese sentido, los argumentos de un lado son más emocionales y relativos a la injusticia que los del otro lado, que están más vinculados con lo comercial.
También he escuchado decir que para corregir una asimetría no hay que generar otra. Esa es la admisión clara de que hay una asimetría.
Otra cosa que se ha dicho es: no cobramos nuestro trabajo si no logramos el alquiler, la venta, etcétera. Es cierto, de la misma manera que hay una cantidad de profesiones o de oficios en los que si no se vende, no se gana. Es el riesgo que se corre; estoy de acuerdo. Todos corren riesgos. Decir que hay riesgo en la profesión es cierto, pero eso no habilita a un derecho especial.
El representante de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina dijo -entre otras cosas- que toda intervención en el mercado inmobiliario es desastrosa. ¿Ese es el espíritu con el que se encara el problema de la regulación? No. Prefiero el espíritu del representante de la Cámara Inmobiliaria Argentina: constituir una mesa de trabajo y de diálogo. Sin embargo, ese representante también dijo -creo que con la mejor buena voluntad- que ya tienen una mesa de trabajo y diálogo con el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los representantes de las cámaras y algún propietario, donde la ley que hay no les gusta en general a los locadores. Lo que no dijo es que haya algún inquilino.
Así que yo, objetando el artículo 2°, anticipo el voto favorable. (Aplausos.)
Es evidente que tanto los senadores como la mayoría de los diputados -yo no puedo hablar de ninguna manera por todos ni nada por el estilo- han tenido la vocación de regular el mercado, sopesando los poderes relativos de cada sector frente a esta transacción que está relacionada con dos aspectos.
Por un lado, el derecho a la vivienda de aquel que no es propietario, derecho que constituye una cuestión social fundamental. Por el otro, el derecho a cobrar una renta de quien elige tener un departamento como un bien para tal finalidad. Entonces, frente a las diferencias entre martilleros, corredores, inmobiliarios e inquilinos, me parece que hay que admitir que en el ánimo de la mayoría de nosotros está -y creo que no me equivoco- la necesidad de compensar los desequilibrios de poder que hay en esa relación. Se podrá decir que no los hay, que es mejor la libertad absoluta o que todo ha andado fantástico con ella, pero no es cierto. Podrán decir muchas cosas, pero quiero aclarar que nosotros tenemos este ánimo. Es muy importante que lo sepan y que ese ánimo predomina en esta Cámara y en el Senado.
A riesgo de estar equivocado, somos representantes del pueblo. Tenemos ese ánimo, aunque nos podamos equivocar en la forma de expresarlo o en muchos detalles que resulten perjudiciales para alguna de las partes.
De hecho, tenemos ese ánimo especialmente en virtud de los corredores inmobiliarios, que son quienes más están en contra de este proyecto de ley. Es más, creo que la mayoría preferiría que no haya ninguna ley antes que esta. ¿Por qué? Porque toda regulación parece mala y negativa -entre comillas- para el mercado de alquileres. Nosotros no estamos de acuerdo con eso. No toda regulación es mala. Una regulación que está en las antípodas de lo que sucede puede ser equivocada, pero acá estamos hablando de un intento de regulación hecho ley; además de la chance que hoy tienen aquí y de la que habrá hasta que el proyecto llegue al recinto, está la posibilidad de hablar en la comisión respectiva en el Senado cuando haya que rever esto. Nos parece que tenemos derecho a regular y me hago cargo de la voluntad de los legisladores en este sentido.
En segundo lugar, si el señor presidente no me corrige, a mí me parece que hay un proyecto bastante consensuado que tiene en cuenta la sanción que viene del Senado, agregados que se han hecho acá y otros proyectos; entre otros, el del propio presidente de esta comisión.
Diré lo siguiente: si la ley es justa, es justa para todos. Si es injusta, lo es para todos. Si bien creo que hay que firmar este dictamen, lo haré con algunos puntos en disidencia. Por ejemplo, el artículo 2° dice que la ley vale para los locadores y locatarios hasta cierto valor, tanto en el mercado comercial como en el habitacional. Más allá de ese valor, no hay ley.
Los locadores piensan que este proyecto de ley los regula excesivamente y que los obliga a pagar la comisión, lo que puede derivar en un aumento, o en una pretensión de aumento -que sería lógica- del valor de la propiedad -mientras el mercado lo permita- porque tienen que pagar la comisión. Si los locadores piensan eso y creen que la ley los perjudica, ¿por qué entonces no vamos a regular a los locadores más ricos? Mírenlo al revés. Los locadores más ricos no tienen ninguna regulación. En cambio, los locadores que tienen un ambiente, dos, tres o cuatro, sí están regulados. Entonces, regulemos a todos. No regulamos a ninguno y no hay ley, o regulamos a todos.
Como hoy no están todos regulados se cometen una cantidad enorme de arbitrariedades, especialmente en el mercado comercial. Por ejemplo, cobrar la comisión del corredor inmobiliario -lo digo porque me ha pasado, he discutido en vano y las inmobiliarias me han respondido que así se hace-, es decir, cobrar todo el valor de un contrato, que muchas veces tiene cifras futuras de aumento que están fijadas sobre las que hay que pagar una comisión en su totalidad, o sea, un porcentaje de eso, en lugar de ser cifras en moneda de hoy. Es decir, se paga hoy por cifras futuras. ¡Una locura! Esto se hace mucho en los locales comerciales, por ejemplo.
Por otra parte, por supuesto que hay inquilinos terribles que destrozan el lugar donde viven. Es muy común escuchar sobre el estado en que queda una casa cuando se va el inquilino, incluso en locaciones de un mes o de 15 días de vacaciones; las hay. También hay propietarios siniestros que imponen toda clase de condicionamiento mientras dura el contrato y que operan sobre el miedo del inquilino de ser expulsado o de dejar sin vivienda a una familia. También existen. Malos y buenos hay en todos lados, pero acá no le estamos poniendo esa categoría a ninguna de las partes.
Cuando se dice "nadie va a alquilar", como he escuchado, lo que se está admitiendo es que el poder está totalmente de un lado. Es decir, que un lado tiene el ciento por ciento del poder y puede elegir alquilar o no alquilar, y el lado del locatario tiene cero por ciento de poder. De lo contrario no dirían "nadie va a alquilar". ¿Qué quiere decir eso, que se alquila por deporte? No, no se alquila por deporte. Se alquila por necesidad. El locador tiene la necesidad de la renta y el locatario, de vivienda. ¿Por eso tiene mayor necesidad? No se puede medir quién tiene mayor necesidad.
Entonces, cuando dicen "nadie va a alquilar", lo que están diciendo es que el ciento por ciento del poder está de un solo lado, con lo cual hay que regular. De manera que es un pésimo argumento decir que nadie va a alquilar.
Por otro lado, creo que en general es más fácil agremiarse y tener una representación profesionalmente apta para la defensa por parte de quienes son profesionales del sector -los corredores inmobiliarios, por ejemplo- que la que tiene los inquilinos, que están desparramados y presentan condiciones muy distintas; hay inquilinos muy caros y otros más baratos. Pero, sobre todo, están mucho más desparramados. En ese sentido, los argumentos de un lado son más emocionales y relativos a la injusticia que los del otro lado, que están más vinculados con lo comercial.
También he escuchado decir que para corregir una asimetría no hay que generar otra. Esa es la admisión clara de que hay una asimetría.
Otra cosa que se ha dicho es: no cobramos nuestro trabajo si no logramos el alquiler, la venta, etcétera. Es cierto, de la misma manera que hay una cantidad de profesiones o de oficios en los que si no se vende, no se gana. Es el riesgo que se corre; estoy de acuerdo. Todos corren riesgos. Decir que hay riesgo en la profesión es cierto, pero eso no habilita a un derecho especial.
El representante de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina dijo -entre otras cosas- que toda intervención en el mercado inmobiliario es desastrosa. ¿Ese es el espíritu con el que se encara el problema de la regulación? No. Prefiero el espíritu del representante de la Cámara Inmobiliaria Argentina: constituir una mesa de trabajo y de diálogo. Sin embargo, ese representante también dijo -creo que con la mejor buena voluntad- que ya tienen una mesa de trabajo y diálogo con el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los representantes de las cámaras y algún propietario, donde la ley que hay no les gusta en general a los locadores. Lo que no dijo es que haya algún inquilino.
Así que yo, objetando el artículo 2°, anticipo el voto favorable. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra la señora diputada Pitiot.
SRA. PITIOT Señor presidente: estuvo muy bien que haya mencionado el camino que ha seguido el proyecto vinculado con la modificación de la regulación de la ley de alquileres, porque ya desde el año pasado, en la Comisión de Legislación General, a la que también pertenecía el año pasado, se estuvo hablando respecto a la necesidad de modificarla. De hecho, tiene sanción del Senado del Nación.
Sin perjuicio de eso y a partir de las exposiciones que los miembros de esta comisión escuchamos, hoy queda en evidencia la necesidad de sancionar este proyecto rápidamente antes de fin de año. También se mencionaba que se estaba llegando a un consenso, aunque me parece que fue más una charla de sordos, en el sentido de que cada uno exponía su posición; pero no había una búsqueda de consenso. Ojalá que se logre para el término de esta jornada.
Voy a compartir mi tiempo con el señor diputado Brügge -que forma parte de la comisión- y también haré mención a algunos proyectos presentados por el diputado. Si nos ponemos de acuerdo vamos a presentar un dictamen propio -no serán disidencias, sino un despacho propio-, y voy a explicar el por qué.
Desde ya compartimos que esto se esté discutiendo y coincidimos en que hay que regular. También que se haya mencionado la falta de equilibrio en la fuerza de las partes y la necesidad de no legislar en contrario a ello. Entendemos que para que no haya abusos hay que hacer algunas modificaciones al proyecto que vino en revisión de la Cámara de Senadores.
Queremos mencionar algunas cuestiones que apoyamos y que tienen que ver -esto lo dije el año pasado en esta misma comisión-, con la incorporación de la notificación electrónica, con adherir a muchos de los artículos que están vinculados con ser más precisos en el convenio entre las partes y, por supuesto redundar, en un equilibrio real de fuerzas. Un equilibrio que, en algunos artículos, entendemos que se vuelve en contra de los locadores. No sé si al límite de no querer alquilar sus propiedades, porque creo que esto no es una pelea entre partes. Los locadores necesitan alquilar sus propiedades, y no siempre hablamos de locadores que tienen veinte propiedades. Aquí estamos legislando para todos, tal vez para alguien que tiene una única propiedad y que le costó toda su vida poder tenerla para vivir de la renta y completar un salario magro o una jubilación magra.
Esto tiene que ver con un artículo que en nuestro dictamen proponemos modificar; me refiero a la no imposición de las garantías. Justamente esto tiene que quedar en la posibilidad de un "podrá" y no un "deberán". Hay que ampliar las garantías, o sea, la enumeración taxativa y que haya más posibilidades de otras garantías. La realidad es que imponer garantías, bajo pretexto de que se vea obligado el locador, no lo vemos demasiado justo.
Tal vez me voy a meter en un tema que no domino, pero hay una cuestión referida a un proyecto del señor diputado Lavagna contenido en el expediente 5132-d-2017, relativo a completar la mirada que tal vez este proyecto no tiene, según entendemos nosotros. La iniciativa mencionada tiene la misma intencionalidad: proteger de forma integral el acceso a la vivienda.
Hoy la Argentina tiene un problema con el acceso a la vivienda: hay inquilinos que no pueden alquilar o les cuesta hacerlo porque carecen de garantías o se les hace difícil, ya que es muy costoso acceder a una vivienda.
Hoy hay muchos argentinos que atraviesan la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario, y no porque no haya líneas de créditos -que es una buena medida-, sino porque no están todas las garantías respecto de la situación económica.
¿Qué quiero decir? Queremos incluir un capítulo en este dictamen, que para nosotros no solo es relevante sino también necesario, respecto de una solución real de los problemas de acceso a la vivienda. Es decir, la regulación del mercado de alquileres, pero también la protección con herramientas a los que acceden a los créditos hipotecarios.
Por ello, incluimos un capítulo -que lo estamos terminando, por eso pido al presidente si nos puede dar algunas horas para completar nuestro dictamen- del proyecto del señor diputado Lavagna, vinculado con la creación de un programa de protección frente a los descalces entre la inflación y el salario, que quedó paralizado para los trabajadores. Se trata de dos cuestiones que nos vienen persiguiendo a los argentinos desde hace mucho tiempo y que este gobierno evidentemente profundizó, en el sentido de no solucionarlo.
Es decir que, cuando se produce el descalce entre la inflación y el salario, es importante que haya herramientas dentro del sistema financiero bancario para que los créditos UVA y UVI estén protegidos; por ejemplo, con la creación de un fondo compensatorio.
Queremos incorporar algunas modificaciones, que van a estar incluidas en nuestro dictamen. Entendemos que los contratos deben ser registrados ante la AFIP; nos parece que hay que blanquear esta situación.
Este artículo, tal como está escrito, implica ir en contra de lo que estudié en la Facultad de Derecho que tiene que ver con que no sea oponible a terceros. Esto no puede ser así. (Aplausos.) Esto debe estar reglamentado y podría haber un registro ante la AFIP -y este es el Estado- que tendrá que generar un sistema simplificado, tanto para el locador como para el locatario. Me refiero a un registro online para los contratos, y por eso pedimos que se quite la última frase que señala que solo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros. Esto es inconstitucional. Aplausos.)
Ya mencioné lo de las garantías.
El artículo 1201 -lo vamos a explicar bien en los fundamentos- tiene que ver con la conservación de la cosa con la aptitud del uso convenido, que ya se ha mencionado. Nosotros propiciamos una modificación, porque el hecho es muy confuso cuando habla de las circunstancias en las que el locador debe conservar la cosa locada en el estado de servir a su uso y goce.
Considero que hay que aclarar mejor los hechos de terceros, porque tienen que ser aquellos que no les sean imputables. El locador no tiene por qué hacerse cargo de conservar la cosa locada en el sentido de servir a su uso y goce. (Aplausos.)
Por otra parte, en el dictamen que estuvo circulando, hay cuestiones que nos parecen muy buenas, tales como el alquiler social, pues consideramos que es destacable que se empiece a regular respecto de eso. Asimismo, la regulación establecida en el artículo 1187 bis respecto de los montos. Este tema fue mencionado por el diputado Solá. Nos parece excesivo que sean de 5000 UVA y de 3.000 UVA. Nosotros vamos a pedir que sean reducidos. (Aplausos.)
Si el señor presidente nos habilita, en algunas horas presentaremos un dictamen propio. (Aplausos.)
Sin perjuicio de eso y a partir de las exposiciones que los miembros de esta comisión escuchamos, hoy queda en evidencia la necesidad de sancionar este proyecto rápidamente antes de fin de año. También se mencionaba que se estaba llegando a un consenso, aunque me parece que fue más una charla de sordos, en el sentido de que cada uno exponía su posición; pero no había una búsqueda de consenso. Ojalá que se logre para el término de esta jornada.
Voy a compartir mi tiempo con el señor diputado Brügge -que forma parte de la comisión- y también haré mención a algunos proyectos presentados por el diputado. Si nos ponemos de acuerdo vamos a presentar un dictamen propio -no serán disidencias, sino un despacho propio-, y voy a explicar el por qué.
Desde ya compartimos que esto se esté discutiendo y coincidimos en que hay que regular. También que se haya mencionado la falta de equilibrio en la fuerza de las partes y la necesidad de no legislar en contrario a ello. Entendemos que para que no haya abusos hay que hacer algunas modificaciones al proyecto que vino en revisión de la Cámara de Senadores.
Queremos mencionar algunas cuestiones que apoyamos y que tienen que ver -esto lo dije el año pasado en esta misma comisión-, con la incorporación de la notificación electrónica, con adherir a muchos de los artículos que están vinculados con ser más precisos en el convenio entre las partes y, por supuesto redundar, en un equilibrio real de fuerzas. Un equilibrio que, en algunos artículos, entendemos que se vuelve en contra de los locadores. No sé si al límite de no querer alquilar sus propiedades, porque creo que esto no es una pelea entre partes. Los locadores necesitan alquilar sus propiedades, y no siempre hablamos de locadores que tienen veinte propiedades. Aquí estamos legislando para todos, tal vez para alguien que tiene una única propiedad y que le costó toda su vida poder tenerla para vivir de la renta y completar un salario magro o una jubilación magra.
Esto tiene que ver con un artículo que en nuestro dictamen proponemos modificar; me refiero a la no imposición de las garantías. Justamente esto tiene que quedar en la posibilidad de un "podrá" y no un "deberán". Hay que ampliar las garantías, o sea, la enumeración taxativa y que haya más posibilidades de otras garantías. La realidad es que imponer garantías, bajo pretexto de que se vea obligado el locador, no lo vemos demasiado justo.
Tal vez me voy a meter en un tema que no domino, pero hay una cuestión referida a un proyecto del señor diputado Lavagna contenido en el expediente 5132-d-2017, relativo a completar la mirada que tal vez este proyecto no tiene, según entendemos nosotros. La iniciativa mencionada tiene la misma intencionalidad: proteger de forma integral el acceso a la vivienda.
Hoy la Argentina tiene un problema con el acceso a la vivienda: hay inquilinos que no pueden alquilar o les cuesta hacerlo porque carecen de garantías o se les hace difícil, ya que es muy costoso acceder a una vivienda.
Hoy hay muchos argentinos que atraviesan la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario, y no porque no haya líneas de créditos -que es una buena medida-, sino porque no están todas las garantías respecto de la situación económica.
¿Qué quiero decir? Queremos incluir un capítulo en este dictamen, que para nosotros no solo es relevante sino también necesario, respecto de una solución real de los problemas de acceso a la vivienda. Es decir, la regulación del mercado de alquileres, pero también la protección con herramientas a los que acceden a los créditos hipotecarios.
Por ello, incluimos un capítulo -que lo estamos terminando, por eso pido al presidente si nos puede dar algunas horas para completar nuestro dictamen- del proyecto del señor diputado Lavagna, vinculado con la creación de un programa de protección frente a los descalces entre la inflación y el salario, que quedó paralizado para los trabajadores. Se trata de dos cuestiones que nos vienen persiguiendo a los argentinos desde hace mucho tiempo y que este gobierno evidentemente profundizó, en el sentido de no solucionarlo.
Es decir que, cuando se produce el descalce entre la inflación y el salario, es importante que haya herramientas dentro del sistema financiero bancario para que los créditos UVA y UVI estén protegidos; por ejemplo, con la creación de un fondo compensatorio.
Queremos incorporar algunas modificaciones, que van a estar incluidas en nuestro dictamen. Entendemos que los contratos deben ser registrados ante la AFIP; nos parece que hay que blanquear esta situación.
Este artículo, tal como está escrito, implica ir en contra de lo que estudié en la Facultad de Derecho que tiene que ver con que no sea oponible a terceros. Esto no puede ser así. (Aplausos.) Esto debe estar reglamentado y podría haber un registro ante la AFIP -y este es el Estado- que tendrá que generar un sistema simplificado, tanto para el locador como para el locatario. Me refiero a un registro online para los contratos, y por eso pedimos que se quite la última frase que señala que solo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros. Esto es inconstitucional. Aplausos.)
Ya mencioné lo de las garantías.
El artículo 1201 -lo vamos a explicar bien en los fundamentos- tiene que ver con la conservación de la cosa con la aptitud del uso convenido, que ya se ha mencionado. Nosotros propiciamos una modificación, porque el hecho es muy confuso cuando habla de las circunstancias en las que el locador debe conservar la cosa locada en el estado de servir a su uso y goce.
Considero que hay que aclarar mejor los hechos de terceros, porque tienen que ser aquellos que no les sean imputables. El locador no tiene por qué hacerse cargo de conservar la cosa locada en el sentido de servir a su uso y goce. (Aplausos.)
Por otra parte, en el dictamen que estuvo circulando, hay cuestiones que nos parecen muy buenas, tales como el alquiler social, pues consideramos que es destacable que se empiece a regular respecto de eso. Asimismo, la regulación establecida en el artículo 1187 bis respecto de los montos. Este tema fue mencionado por el diputado Solá. Nos parece excesivo que sean de 5000 UVA y de 3.000 UVA. Nosotros vamos a pedir que sean reducidos. (Aplausos.)
Si el señor presidente nos habilita, en algunas horas presentaremos un dictamen propio. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Sí, por supuesto que le damos el tiempo necesario, hasta mañana, para que presenten el dictamen. Solamente quiero aclarar que estamos tratando un proyecto de ley de alquileres, de locaciones, y justamente por eso hemos entrado en el tratamiento de ese tema.
Tiene la palabra el señor diputado Brügge.
Tiene la palabra el señor diputado Brügge.
SR. BRÜGGE Señor presidente: suscribo todo lo que dijo la señora diputada Pitiot respecto de los aspectos de la regulación. Considero que hay que ubicar bien cuáles son las situaciones jurídicas, porque parece que ahí es donde se produjo esta suerte de mezcla de conceptos.
Quiero decir que la relación jurídica que puede regular el Código Civil es la relación entre el inquilino y el propietario. Todo aquel tercero que actúe en esa relación no puede ser objeto de regulación en el Código Civil, porque estaríamos avanzando sobre competencias provinciales o regulando aspectos que no hacen a la locación propiamente dicha. (Aplausos.)
Quiero decir que la relación jurídica que puede regular el Código Civil es la relación entre el inquilino y el propietario. Todo aquel tercero que actúe en esa relación no puede ser objeto de regulación en el Código Civil, porque estaríamos avanzando sobre competencias provinciales o regulando aspectos que no hacen a la locación propiamente dicha. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Perdón la interrupción, señor diputado. Pido al público presente que no aplauda cada vez que se habla. Este no es un lugar de espectáculos, es una reunión de comisión. Dejemos que cada legislador exprese su opinión sin hacer comentarios ni expresiones.
SR. BRÜGGE Gracias, señor presidente. Ojalá hubiera sido así para otros tratamientos de proyectos de ley que hemos tenido aquí. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Así lo ha sido, señor diputado. Al menos, en varias de las comisiones que me tocó presidir.
SR. BRÜGGE Decíamos, entonces, que entendemos que lo único que puede regular este Congreso de la Nación, conforme la competencia que le otorga la Constitución Nacional, es lo referente a la relación jurídica entre el propietario y el inquilino. Por lo tanto, hablar de comisiones, honorarios o de cualquier otra regulación queda fuera del ámbito de la competencia y sería inconstitucional.
El artículo 125 de la Constitución Nacional es muy claro cuando dice, en su segundo párrafo, que todo lo que implique una regulación sobre la profesión y el ejercicio profesional está reservado a las provincias.
En ese sentido, creo que poner aspectos incluso subsidiarios, como los mencionados en la modificación al dictamen que nos han enviado por correo electrónico -me refiero a la que dice que, en el caso de no existir una regulación provincial, rigen los principios que estamos estableciendo-, invade esa competencia. Las provincias no han delegado expresamente esa facultad en el Congreso de la Nación.
Señor presidente: fuera de ese aspecto, también entiendo que tenemos que regular, no tengo la menor duda. Hay una situación difícil en la República Argentina. Usted mismo lo reconoció en su introducción cuando dijo que existen serias falencias en nuestro sistema para acceder a la vivienda.
El acceso a la vivienda es un derecho humano, no tengo la menor duda de eso. Por lo tanto, no podemos mirar para otro lado. No podemos dejar que las reglas del mercado sean las que resuelvan la situación de miles y miles de argentinos, sino que tenemos que generar nosotros las condiciones.
Regular no me asusta, en el sentido de algunos especuladores que piensan que por regular tendrán que ir a realizar otras actividades. En la situación financiera que vive el país, no creo que se arriesguen a otras aventuras financieras porque no saben cuál puede ser el final. Tener una vivienda es importante para aquel que quiere tener una renta.
Por otro lado, también estamos buscando solucionar problemas, más allá de equiparar situaciones. Respecto de esto yo tengo una opinión muy personal. Creo que acá estamos hablando de una relación de consumo. Obviamente que hay una gran parte de la doctrina que no lo cree así, pero yo creo que evidentemente estamos frente a una relación de consumo. Como digo siempre: tiene cuatro patas, camina por los techos y maúlla, no le podemos llamar perro. Creo que es una relación de consumo.
En función de ello, entiendo que también hay que regular aspectos vinculados con los incrementos de los alquileres. Soy partidario del incremento anual; no obstante, en el dictamen que estamos consensuando con parte de los diputados, se habla de un incremento semestral.
Hay que combinar los índices. No solamente se puede hablar de la inflación. La inflación puede llegar a perjudicar quizás al que tiene el capital, pero perjudica más al que solo tiene la fuerza del trabajo y lo único que tiene es el acceso a un salario. Para aquellas personas, un alquiler es lo único que pueden pagar, si no entrarían en mora y en una secuencia de una afectación social importante. Sabemos bien que entrar en mora en este país no solamente significa no pagar. Si encima queremos blanquear -entre comillas- los contratos, ahí ya estamos hablando de entrar en los sistemas de mora, donde no hay acceso al crédito ni otras posibilidades.
Por lo tanto, creo que debemos trabajar sobre la realidad. Si bien la realidad coyuntural de la República Argentina es difícil y, por lo tanto, lleva a que tal vez tengamos posiciones que permitan ver el inmediato, no tenemos que perder de vista el mediato. Por lo tanto, aspectos tales como el depósito, me refiero a los famosos depósitos que se solicitan en dinero y que el proyecto habla de que ese depósito será devuelto al inquilino al momento de finalizar el contrato con el valor del último mes, no me parecen equitativos. Lo equitativo sería poner el depósito en un sistema financiero como el plazo fijo -algo que proponemos en uno de los proyectos-, y que lo que resulte de ese plazo fijo sea devuelto al inquilino al finalizar el contrato. Con lo cual, nadie pierde. No pierde el propietario y tampoco el inquilino, porque es el mismo sistema financiero el que le va a dar la posibilidad por esa vía.
Lo mismo paso con el tema de las consignaciones. Sabemos que, en una relación jurídica, más de este tipo, siempre hay situaciones conflictivas que tenemos que regular de alguna forma. El Código Civil establece un mecanismo de consignación de alquileres mediante un escribano. Pero les puedo asegurar que ningún escribano va a recibir la plata para consignarlo. Con lo cual se pensó que estábamos en Suecia si pensaron que los escribanos iban a recibir la plata que podían consignar los inquilinos cuando se sancionó esa norma del Código Civil. La otra vía es la consignación judicial. Ambas tienen costos.
Lo que proponemos nosotros es una consignación hecha a través de un mecanismo muy ágil y fácil, como son los cheques bancarios, dado que cualquier ciudadano tiene la posibilidad de adquirir un cheque bancario y depositarlo. La pregunta es ¿dónde? En las oficinas del consumidor, para que ellas sean las que intimen al propietario a que venga a cobrar. Eso no tiene ningún tipo de costo y, en definitiva, estamos dando certeza y seguridad jurídica.
Nosotros tenemos que generar el equilibrio adecuado. Para esto debemos saber cuáles son nuestras potestades como Congreso de la Nación, pero principalmente, no perder de vista que el acceso a la vivienda es un derecho humano. ((Aplausos.)
El artículo 125 de la Constitución Nacional es muy claro cuando dice, en su segundo párrafo, que todo lo que implique una regulación sobre la profesión y el ejercicio profesional está reservado a las provincias.
En ese sentido, creo que poner aspectos incluso subsidiarios, como los mencionados en la modificación al dictamen que nos han enviado por correo electrónico -me refiero a la que dice que, en el caso de no existir una regulación provincial, rigen los principios que estamos estableciendo-, invade esa competencia. Las provincias no han delegado expresamente esa facultad en el Congreso de la Nación.
Señor presidente: fuera de ese aspecto, también entiendo que tenemos que regular, no tengo la menor duda. Hay una situación difícil en la República Argentina. Usted mismo lo reconoció en su introducción cuando dijo que existen serias falencias en nuestro sistema para acceder a la vivienda.
El acceso a la vivienda es un derecho humano, no tengo la menor duda de eso. Por lo tanto, no podemos mirar para otro lado. No podemos dejar que las reglas del mercado sean las que resuelvan la situación de miles y miles de argentinos, sino que tenemos que generar nosotros las condiciones.
Regular no me asusta, en el sentido de algunos especuladores que piensan que por regular tendrán que ir a realizar otras actividades. En la situación financiera que vive el país, no creo que se arriesguen a otras aventuras financieras porque no saben cuál puede ser el final. Tener una vivienda es importante para aquel que quiere tener una renta.
Por otro lado, también estamos buscando solucionar problemas, más allá de equiparar situaciones. Respecto de esto yo tengo una opinión muy personal. Creo que acá estamos hablando de una relación de consumo. Obviamente que hay una gran parte de la doctrina que no lo cree así, pero yo creo que evidentemente estamos frente a una relación de consumo. Como digo siempre: tiene cuatro patas, camina por los techos y maúlla, no le podemos llamar perro. Creo que es una relación de consumo.
En función de ello, entiendo que también hay que regular aspectos vinculados con los incrementos de los alquileres. Soy partidario del incremento anual; no obstante, en el dictamen que estamos consensuando con parte de los diputados, se habla de un incremento semestral.
Hay que combinar los índices. No solamente se puede hablar de la inflación. La inflación puede llegar a perjudicar quizás al que tiene el capital, pero perjudica más al que solo tiene la fuerza del trabajo y lo único que tiene es el acceso a un salario. Para aquellas personas, un alquiler es lo único que pueden pagar, si no entrarían en mora y en una secuencia de una afectación social importante. Sabemos bien que entrar en mora en este país no solamente significa no pagar. Si encima queremos blanquear -entre comillas- los contratos, ahí ya estamos hablando de entrar en los sistemas de mora, donde no hay acceso al crédito ni otras posibilidades.
Por lo tanto, creo que debemos trabajar sobre la realidad. Si bien la realidad coyuntural de la República Argentina es difícil y, por lo tanto, lleva a que tal vez tengamos posiciones que permitan ver el inmediato, no tenemos que perder de vista el mediato. Por lo tanto, aspectos tales como el depósito, me refiero a los famosos depósitos que se solicitan en dinero y que el proyecto habla de que ese depósito será devuelto al inquilino al momento de finalizar el contrato con el valor del último mes, no me parecen equitativos. Lo equitativo sería poner el depósito en un sistema financiero como el plazo fijo -algo que proponemos en uno de los proyectos-, y que lo que resulte de ese plazo fijo sea devuelto al inquilino al finalizar el contrato. Con lo cual, nadie pierde. No pierde el propietario y tampoco el inquilino, porque es el mismo sistema financiero el que le va a dar la posibilidad por esa vía.
Lo mismo paso con el tema de las consignaciones. Sabemos que, en una relación jurídica, más de este tipo, siempre hay situaciones conflictivas que tenemos que regular de alguna forma. El Código Civil establece un mecanismo de consignación de alquileres mediante un escribano. Pero les puedo asegurar que ningún escribano va a recibir la plata para consignarlo. Con lo cual se pensó que estábamos en Suecia si pensaron que los escribanos iban a recibir la plata que podían consignar los inquilinos cuando se sancionó esa norma del Código Civil. La otra vía es la consignación judicial. Ambas tienen costos.
Lo que proponemos nosotros es una consignación hecha a través de un mecanismo muy ágil y fácil, como son los cheques bancarios, dado que cualquier ciudadano tiene la posibilidad de adquirir un cheque bancario y depositarlo. La pregunta es ¿dónde? En las oficinas del consumidor, para que ellas sean las que intimen al propietario a que venga a cobrar. Eso no tiene ningún tipo de costo y, en definitiva, estamos dando certeza y seguridad jurídica.
Nosotros tenemos que generar el equilibrio adecuado. Para esto debemos saber cuáles son nuestras potestades como Congreso de la Nación, pero principalmente, no perder de vista que el acceso a la vivienda es un derecho humano. ((Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor diputado Ramón.
SR. RAMÓN Señor presidente: si hablamos de regulación, tanto respecto del proyecto que viene del Senado como del dictamen que se está circulando para la firma, es necesario hacer algunas precisiones.
Particularmente, me ha tocado durante muchos años vivir muy de cerca el desequilibrio que se produce por un hecho que es económico y social, y que es indiscutible. Hay una parte de la relación en las locaciones urbanas que tiene dificultad para tener acceso a la vivienda digna. Ese es un tema incontrastable.
La idea sería tratarlo fuera de la grieta que se produce siempre uno versus otro y cada uno con sus propias razones.
Regular las locaciones urbanas -desde que se resolvió hacerlo- tiene un objetivo, que es la protección de aquél que se encuentra inhabilitado para estar en condiciones de igualdad.
En cuanto al tema técnico jurídico, si nos remontamos a la época de la sanción del Código Civil de Vélez Sarsfield, el principio de la autonomía de la libertad permitía que este tema de la desregulación, del libre mercado y el principio de que las dos partes se podían tratar por igual, hablaran el mismo idioma. Pero eso ocurrió cuando se sancionó el Código Civil.
A medida que evolucionó la sociedad y más allá de que existan estadísticas o no, todos sabemos que hay siete millones de personas, de familias, que necesitan acceder a una vivienda. Por eso aparece la necesidad de la regulación.
Quiero hacer mías algunas palabras del señor diputado Brügge en cuanto al derecho del consumo. A partir de 1994, cuando se incorpora el capítulo de los nuevos derechos, claramente se establece que siempre que exista una relación de consumo -acá estamos hablando de un tercero como es la inmobiliaria o el corredor de comercio-, hay una relación de consumo. Entonces, cuando hay relación de consumo, guste o no guste, constitucional o no -yo creo que es constitucional-, el Estado debe intervenir en un aspecto fundamental que es la protección del interés económico del usuario. Esto lo dice de manera operativa la Constitución Nacional en su artículo 42.
En este caso, el usuario es aquél que forma parte de una relación con un tercero, que es la inmobiliaria o el corredor de comercio. Pero si ese tercero no es contratado por el propio consumidor -y que se no genere esa polémica previa-, no tiene derecho de cobrarle a quien está en una posición inferior. El locador, la inmobiliaria, tienen una posición de dominio sobre aquél que tiene un déficit y está en una situación de inseguridad.
No tratemos de disfrazar esta relación donde hay uno que tiene un problema serio para acceder a la vivienda.
Creo que este dictamen corrige correctamente el proyecto que viene del Senado donde se intenta modificar el artículo 1196 del Código Civil. Es decir, los honorarios y todos los gastos que se deriven por la contratación que impone el locador, deben ser pagados por el locador y no por el locatario.
No podemos continuar con este tipo de abusos porque el locatario es la parte más débil de la relación. No digo que sea un abuso querido por aquel que ejerce su profesión dignamente como corredor de comercio o inmobiliaria, sino porque estamos hablando de una parte débil de la relación. Salvo, que el locatario esté buscando al intermediario para que encuentre un alquiler deseable a sus intereses, pero esa es otra situación.
El concepto del artículo 42 es el cuidado, desde el Estado, del interés económico del usuario y consumidor. No es un tema menor y es transversal, porque está por encima de cualquiera de los intereses que nosotros podamos estar defendiendo. El libre comercio y el libre mercado deben tener un control, y esta cuestión fue resuelta en el artículo 42 de la Constitución y con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial. Es muy claro, alguien con mayor posición de dominio tiene mayores obligaciones. No podemos ir a contramano de un sistema de personas que están pugnando por acceder a una vivienda. Además, ni la inmobiliaria ni el locador -aquel propietario de un bien inmueble-, le van a satisfacer la necesidad de manera inmediata.
Por lo tanto, creo que el dictamen que está circulando debe ser aprobado y volver al Senado para su tratamiento. (Aplausos.)
Particularmente, me ha tocado durante muchos años vivir muy de cerca el desequilibrio que se produce por un hecho que es económico y social, y que es indiscutible. Hay una parte de la relación en las locaciones urbanas que tiene dificultad para tener acceso a la vivienda digna. Ese es un tema incontrastable.
La idea sería tratarlo fuera de la grieta que se produce siempre uno versus otro y cada uno con sus propias razones.
Regular las locaciones urbanas -desde que se resolvió hacerlo- tiene un objetivo, que es la protección de aquél que se encuentra inhabilitado para estar en condiciones de igualdad.
En cuanto al tema técnico jurídico, si nos remontamos a la época de la sanción del Código Civil de Vélez Sarsfield, el principio de la autonomía de la libertad permitía que este tema de la desregulación, del libre mercado y el principio de que las dos partes se podían tratar por igual, hablaran el mismo idioma. Pero eso ocurrió cuando se sancionó el Código Civil.
A medida que evolucionó la sociedad y más allá de que existan estadísticas o no, todos sabemos que hay siete millones de personas, de familias, que necesitan acceder a una vivienda. Por eso aparece la necesidad de la regulación.
Quiero hacer mías algunas palabras del señor diputado Brügge en cuanto al derecho del consumo. A partir de 1994, cuando se incorpora el capítulo de los nuevos derechos, claramente se establece que siempre que exista una relación de consumo -acá estamos hablando de un tercero como es la inmobiliaria o el corredor de comercio-, hay una relación de consumo. Entonces, cuando hay relación de consumo, guste o no guste, constitucional o no -yo creo que es constitucional-, el Estado debe intervenir en un aspecto fundamental que es la protección del interés económico del usuario. Esto lo dice de manera operativa la Constitución Nacional en su artículo 42.
En este caso, el usuario es aquél que forma parte de una relación con un tercero, que es la inmobiliaria o el corredor de comercio. Pero si ese tercero no es contratado por el propio consumidor -y que se no genere esa polémica previa-, no tiene derecho de cobrarle a quien está en una posición inferior. El locador, la inmobiliaria, tienen una posición de dominio sobre aquél que tiene un déficit y está en una situación de inseguridad.
No tratemos de disfrazar esta relación donde hay uno que tiene un problema serio para acceder a la vivienda.
Creo que este dictamen corrige correctamente el proyecto que viene del Senado donde se intenta modificar el artículo 1196 del Código Civil. Es decir, los honorarios y todos los gastos que se deriven por la contratación que impone el locador, deben ser pagados por el locador y no por el locatario.
No podemos continuar con este tipo de abusos porque el locatario es la parte más débil de la relación. No digo que sea un abuso querido por aquel que ejerce su profesión dignamente como corredor de comercio o inmobiliaria, sino porque estamos hablando de una parte débil de la relación. Salvo, que el locatario esté buscando al intermediario para que encuentre un alquiler deseable a sus intereses, pero esa es otra situación.
El concepto del artículo 42 es el cuidado, desde el Estado, del interés económico del usuario y consumidor. No es un tema menor y es transversal, porque está por encima de cualquiera de los intereses que nosotros podamos estar defendiendo. El libre comercio y el libre mercado deben tener un control, y esta cuestión fue resuelta en el artículo 42 de la Constitución y con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial. Es muy claro, alguien con mayor posición de dominio tiene mayores obligaciones. No podemos ir a contramano de un sistema de personas que están pugnando por acceder a una vivienda. Además, ni la inmobiliaria ni el locador -aquel propietario de un bien inmueble-, le van a satisfacer la necesidad de manera inmediata.
Por lo tanto, creo que el dictamen que está circulando debe ser aprobado y volver al Senado para su tratamiento. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra la señora diputada Araceli Ferreyra.
SRA. FERREYRA Señor presidente: seré muy breve y hago mías las palabras del señor diputado preopinante.
Hoy escuché aquí que se hablaba de doña Rosa y el jubilado que alquila una renta. Pero resulta que los propietarios no están inscriptos para hablar y tampoco tengo conocimiento de que exista una cámara de propietarios. Me pregunto quién los representa, porque aquí hay inquilinos y agrupaciones de inquilinos de distinto tipo e incluso hay deudores hipotecarios; pero no veo a la cámara de propietarios que tengan inmuebles en locación; me parece que los representan ustedes.
Es cierto que doña Rosa alquila, pero estamos hablando de negocios monumentales y, sobre todo, en un contexto de crisis. Lo dijeron muy claro aquí y los números que dieron las asociaciones expresan la magnitud del problema. Hay ocho millones de personas que alquilan, hubo un 16 por ciento de aumento en la tenencia de tierras vía alquileres y en algunos lugares casi llega al 30 por ciento para inmuebles urbanos. Me parece que esos datos imponen y grafican la necesidad de regulación.
Respecto de que este tema no es de competencia del Congreso, se dice cada vez que tocamos algunos intereses; lo mismo nos decían cuando sancionábamos el Código Civil. Además, se acuerdan del federalismo ahora, pero en mi provincia, cuyos salarios están entre los más bajos y presenta uno de los peores índices de pobreza, se pagan alquileres como si estuviéramos viviendo en la Capital Federal. La falta de regulación provoca estas desmesuras; ahí no se acuerdan del federalismo o de los correntinos que tienen salarios de 5.000 pesos.
No es cierto que no haya competencia, porque eso está regulado en el Código Civil. Hace tiempo que era necesario poder sacar esta ley especial con las modificaciones que se introdujeron. Es cierto que hubo soluciones que no fueron las más adecuadas, como bien decía el diputado Brügge; algunas soluciones que se pensaron en algún momento, hoy revelan que tendrían que ser repensadas. Esta ley especial es una buena ocasión para hacerlo.
Por lo tanto, nosotros apoyamos el dictamen y me remito a lo que dijeron cada una de las asociaciones de inquilinos. Seguiremos discutiendo el tema de una regulación en el marco de la Ley de Defensa del Consumidor porque es una relación de consumo. Ustedes tienen razón, pero no podemos trancar el trámite parlamentario y no sancionar este proyecto de ley. Esto se podrá seguir discutiendo seguramente en otros proyectos.
Nosotros queremos proponer dos cuestiones que tienen que ver con el tema de la equidad de género en las locaciones urbanas, porque además de las asimetrías que sitúan al locatario frente al poder omnímodo de inmobiliarias y corredores... (Manifestaciones en la sala.)
¡Vayan a discutir alguna cláusula y díganme cómo les va! Como decía, queremos que se incluyan dos artículos. Uno de ellos se refiere a la prohibición de discriminación, tomando como antecedente lo que establece el artículo 1195 del Código Civil. En este sentido, hubo que proteger a las personas con capacidades especiales que se encontraban dentro de un entorno familiar que iba a habitar en una vivienda locada, porque muchas veces se negaban los alquileres por esa razón.
Hoy pedimos que se incluya una cláusula que establezca la prohibición de cualquier discriminación basada en género o condición sexual, tanto para la oferta como para la celebración del contrato de alquiler. Tampoco podrá requerirse información vinculada con el estado civil ni familiar de las personas en relación con la cantidad de hijos. Puede parecer un tema menor, pero cuando las mujeres solas tenemos que alquilar, nos preguntan cuántos hijos tenemos. Eso pasa a ser un problema y un condicionante para acceder.
Asimismo, nos preguntan por el estado civil, como si nosotras valiésemos en función de si tenemos o no alguien que pueda certificar nuestros ingresos o capacidad de pago. Consideramos que las posibilidades son: que se lo incluya como una modificación del artículo 1195 bis o que sea un agregado al texto del proyecto.
Finalmente, tomando la idea de una legisladora porteña y de la agrupación de inquilinos ocupados, quiero mencionar el tema de que haya un subsidio habitacional para las personas en situación de violencia de género. Esta cuestión está presentada por la legisladora porteña Conde.
Así como se trató el tema del alquiler social, me parece necesario generar un marco o un antecedente similar, que no resolverá todos los problemas, pero seguramente con la reglamentación se podrá avanzar en lo que falta.
El 87 por ciento de las situaciones de violencia que padecemos las mujeres se producen bajo el techo que compartimos con nuestros agresores. Uno de los impedimentos más grandes que existen para romper esa violencia es justamente encontrar un lugar donde vivir, porque recorremos las casas de amigos, parientes y vecinos hasta que en algún momento se terminan. Los refugios que se han hecho son importantes, pero insuficientes.
Por ello, nos parece que puede ser un aporte a este proyecto de ley la inclusión de la perspectiva de género también en materia de locaciones. (Aplausos.)
Espero que no nos quedemos solo con este tema, sino que avancemos lo más rápido posible e incluir en su proyecto el tema de las relaciones de consumo, pues lo estaremos tratando seguramente desde esa otra óptica. Existe el in dubio pro locatario.
Hoy escuché aquí que se hablaba de doña Rosa y el jubilado que alquila una renta. Pero resulta que los propietarios no están inscriptos para hablar y tampoco tengo conocimiento de que exista una cámara de propietarios. Me pregunto quién los representa, porque aquí hay inquilinos y agrupaciones de inquilinos de distinto tipo e incluso hay deudores hipotecarios; pero no veo a la cámara de propietarios que tengan inmuebles en locación; me parece que los representan ustedes.
Es cierto que doña Rosa alquila, pero estamos hablando de negocios monumentales y, sobre todo, en un contexto de crisis. Lo dijeron muy claro aquí y los números que dieron las asociaciones expresan la magnitud del problema. Hay ocho millones de personas que alquilan, hubo un 16 por ciento de aumento en la tenencia de tierras vía alquileres y en algunos lugares casi llega al 30 por ciento para inmuebles urbanos. Me parece que esos datos imponen y grafican la necesidad de regulación.
Respecto de que este tema no es de competencia del Congreso, se dice cada vez que tocamos algunos intereses; lo mismo nos decían cuando sancionábamos el Código Civil. Además, se acuerdan del federalismo ahora, pero en mi provincia, cuyos salarios están entre los más bajos y presenta uno de los peores índices de pobreza, se pagan alquileres como si estuviéramos viviendo en la Capital Federal. La falta de regulación provoca estas desmesuras; ahí no se acuerdan del federalismo o de los correntinos que tienen salarios de 5.000 pesos.
No es cierto que no haya competencia, porque eso está regulado en el Código Civil. Hace tiempo que era necesario poder sacar esta ley especial con las modificaciones que se introdujeron. Es cierto que hubo soluciones que no fueron las más adecuadas, como bien decía el diputado Brügge; algunas soluciones que se pensaron en algún momento, hoy revelan que tendrían que ser repensadas. Esta ley especial es una buena ocasión para hacerlo.
Por lo tanto, nosotros apoyamos el dictamen y me remito a lo que dijeron cada una de las asociaciones de inquilinos. Seguiremos discutiendo el tema de una regulación en el marco de la Ley de Defensa del Consumidor porque es una relación de consumo. Ustedes tienen razón, pero no podemos trancar el trámite parlamentario y no sancionar este proyecto de ley. Esto se podrá seguir discutiendo seguramente en otros proyectos.
Nosotros queremos proponer dos cuestiones que tienen que ver con el tema de la equidad de género en las locaciones urbanas, porque además de las asimetrías que sitúan al locatario frente al poder omnímodo de inmobiliarias y corredores... (Manifestaciones en la sala.)
¡Vayan a discutir alguna cláusula y díganme cómo les va! Como decía, queremos que se incluyan dos artículos. Uno de ellos se refiere a la prohibición de discriminación, tomando como antecedente lo que establece el artículo 1195 del Código Civil. En este sentido, hubo que proteger a las personas con capacidades especiales que se encontraban dentro de un entorno familiar que iba a habitar en una vivienda locada, porque muchas veces se negaban los alquileres por esa razón.
Hoy pedimos que se incluya una cláusula que establezca la prohibición de cualquier discriminación basada en género o condición sexual, tanto para la oferta como para la celebración del contrato de alquiler. Tampoco podrá requerirse información vinculada con el estado civil ni familiar de las personas en relación con la cantidad de hijos. Puede parecer un tema menor, pero cuando las mujeres solas tenemos que alquilar, nos preguntan cuántos hijos tenemos. Eso pasa a ser un problema y un condicionante para acceder.
Asimismo, nos preguntan por el estado civil, como si nosotras valiésemos en función de si tenemos o no alguien que pueda certificar nuestros ingresos o capacidad de pago. Consideramos que las posibilidades son: que se lo incluya como una modificación del artículo 1195 bis o que sea un agregado al texto del proyecto.
Finalmente, tomando la idea de una legisladora porteña y de la agrupación de inquilinos ocupados, quiero mencionar el tema de que haya un subsidio habitacional para las personas en situación de violencia de género. Esta cuestión está presentada por la legisladora porteña Conde.
Así como se trató el tema del alquiler social, me parece necesario generar un marco o un antecedente similar, que no resolverá todos los problemas, pero seguramente con la reglamentación se podrá avanzar en lo que falta.
El 87 por ciento de las situaciones de violencia que padecemos las mujeres se producen bajo el techo que compartimos con nuestros agresores. Uno de los impedimentos más grandes que existen para romper esa violencia es justamente encontrar un lugar donde vivir, porque recorremos las casas de amigos, parientes y vecinos hasta que en algún momento se terminan. Los refugios que se han hecho son importantes, pero insuficientes.
Por ello, nos parece que puede ser un aporte a este proyecto de ley la inclusión de la perspectiva de género también en materia de locaciones. (Aplausos.)
Espero que no nos quedemos solo con este tema, sino que avancemos lo más rápido posible e incluir en su proyecto el tema de las relaciones de consumo, pues lo estaremos tratando seguramente desde esa otra óptica. Existe el in dubio pro locatario.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Sí, seguramente será objeto de próximos tratamientos. Toda la problemática de los alquileres y de los inquilinos es una preocupación de esta comisión, así que son temas para tratar, por supuesto, con las dificultades que trae la búsqueda de consensos sobre estos temas, tal como estamos viendo en la reunión del día de hoy.
Tiene la palabra la señora diputada Siley.
Tiene la palabra la señora diputada Siley.
SRA. SILEY Señor presidente: al comenzar la reunión de comisión se hizo alusión al gran interés que tenían los diputados y las diputadas para tratar este tema. Me alegro que haya cambiado de opinión, porque hace algunos meses había dicho que a nadie le importaba tratar el tema de alquileres.
El 6 de abril de este año solicitamos -por pedido de inquilinos agrupados y otras organizaciones - que se trate la sanción que se votó por unanimidad en el Senado. En virtud del artículo 109 lo enviamos a esta comisión, y seis meses después, acá estamos; nos alegramos, porque entendemos que esto es una victoria de la parte débil de una relación contractual, ni más ni menos eso.
No quiero entrar en polémicas respecto de las partes que suscriben el contrato. Desde nuestro bloque consideramos que la necesidad de regulación tiene que ver con otorgar seguridad jurídica a ambas partes en un contexto de crisis económica. Lo que las dos buscan es estabilidad, tanto el que tiene que pagar, como el que tiene que cobrar. En ese sentido, creemos que siempre que las relaciones contractuales estén profundamente reguladas, va a ser mejor para ambas partes.
Por supuesto, no se puede obviar que todo aquello que no está regulado en favor del más débil queda implícitamente legislado en favor del más poderoso, algo que decía Raúl Scalabrini Ortiz.
En este sentido, nuestras observaciones -ahora voy a indicar las disidencias que plantearíamos al dictamen que está circulando- tienen que ver con partir como base y como piso de la sanción del Senado y no bajar de los derechos que allí se pretenden regular.
Nosotros vamos en línea con que exista esta regulación y con que este proyecto de ley de alquileres salga este año del Congreso de la Nación. Entendemos que no puede irse para atrás de la sanción del Senado porque eso ya es un piso de derechos.
En ese sentido, y en coincidencia con lo planteado por el señor diputado Felipe Solá, solicitamos que el artículo 2° sea excluido de este dictamen porque entendemos que las generales de la ley deben correr siempre y para todas las partes, más aún cuando se trata de altos costos o de grandes alquileres, por lo menos para el destino habitacional.
Es paradójico lo que sucede: por un lado, hay 5.000 unidades de valor adquisitivo para un destino de comercio y, por el otro, tan solo una diferencia de 2.000 UVA con un destino habitacional. Entonces, por un lado, el valor para el alquiler comercial es muy bajo y, por el otro, es muy alto para el habitacional.
No conocemos el espíritu del artículo 2°, no terminamos de entender si no quieren regular ciertos valores de alquiler o si quieren regular mucho otros; entonces, nos parece que las partes no pueden modificar las normas de orden público. Las normas que están en el Código Civil son de orden público y ese es el límite de la autonomía de la voluntad; para todo lo demás sí está la autonomía de la voluntad de los contratos.
Por otra parte, el artículo referido a las comisiones nos parece correcto. Como decía, la sanción del Senado para nosotros ya es un piso. Por ende, entendemos que reducir a dos años el plazo para cualquier otro alquiler no es correcto. Estoy hablando del artículo 5°, donde se propone sustituir el 1198 del Código Civil por una nueva redacción. Entendemos que tienen que ser tres años para todos y todas.
Con respecto a las expensas extraordinarias, también haremos una observación a fin de que quede más claro que no deberá el inquilino; es decir, el locatario no tendrá que cargar con las expensas extraordinarias.
Sobre la resolución anticipada, me refiero a la modificación al artículo 1221 del Código Civil, entendemos que la notificación previa de los tres meses como piso para no pagar la indemnización en caso de resolución anticipada debe ser una potestad de los locatarios. No es necesario que esté anotada en el contrato. Si la ley lo regula, debe considerarse como al resto de las modificaciones, de orden público. No sé por qué tanto murmullo.
Con respecto al artículo que se refiere a la intimación de pago, entendemos que por una cuestión de técnica legislativa están reiterando una disposición, dado que el artículo 1223 ya se refiere a los plazos del desalojo y establece la misma cantidad de días; es decir, diez. Por lo tanto, no debería reiterarse esto en el artículo 1222.
El punto más importante para nosotros es el artículo 12, que habla de los ajustes. La sanción que votó por unanimidad el Senado de la Nación dice que los ajustes serán anuales. La fórmula es la misma: variación salarial más índices de precios, regulados por el INDEC. Esto es muy importante porque tiene que decir expresamente que es un organismo público quien va a regular y no las partes.
En ese sentido, nos parece que poner que esos ajustes van a ser semestrales es ir para atrás de lo que ya resolvió el Senado, que es que sean anuales. Por eso, insistimos en ese planteo. Además, en este momento de crisis económica, creemos que la mejor regulación para inquilinos y los propietarios es que sea únicamente a través del coeficiente de variación salarial.
En cuanto al último artículo, el 15, tuvimos distintas maneras de interpretarlo, incluso dentro de nuestro bloque, porque no está claro si a través de la AFIP están creando una especie de registro especial para inscribir contratos de locación. No nos termina de quedar claro el espíritu de este artículo. Si es que se declaren los contratos de locación para tributar ambas partes -como debe ser-, donde dice "registrados" debe decir "declarados". Esto, para no confundir y dejar en claro que no se está hablando de un derecho real sino de un contrato privado, que no es un derecho real.
También nos parece importante que en todo lo que tenga que ver con acciones judiciales y la cuestión de oponible a terceros, etcétera, se aclare que no va a ser una carga para el locatario.
Si se está pretendiendo expresamente que sea una carga para aquellos que no declaran, es decir, para los locadores que no declaran que tienen inmuebles bajo esa modalidad, que quede bien claro que no es ni va a ser una carga para el locatario.
Nosotros vamos a proponer, por lo pronto, que se regule expresamente que esto no va a recaer en cualquier tipo de acción que a futuro quiera intentar el locatario, como una carga en el marco de un proceso judicial. También vamos a solicitar que el plazo para declarar ante la Administración Federal de Ingresos Públicos sea de 30 días a partir de la firma del contrato.
Para finalizar y dejar el uso de la palabra a otros compañeros que no sé si están anotados o van a hacer uso ahora, quiero decir que celebramos que se trate este proyecto y felicitamos a quienes lo han impulsado, que son las agrupaciones de inquilinos que también se encuentran acá presentes. (Aplausos.)
El 6 de abril de este año solicitamos -por pedido de inquilinos agrupados y otras organizaciones - que se trate la sanción que se votó por unanimidad en el Senado. En virtud del artículo 109 lo enviamos a esta comisión, y seis meses después, acá estamos; nos alegramos, porque entendemos que esto es una victoria de la parte débil de una relación contractual, ni más ni menos eso.
No quiero entrar en polémicas respecto de las partes que suscriben el contrato. Desde nuestro bloque consideramos que la necesidad de regulación tiene que ver con otorgar seguridad jurídica a ambas partes en un contexto de crisis económica. Lo que las dos buscan es estabilidad, tanto el que tiene que pagar, como el que tiene que cobrar. En ese sentido, creemos que siempre que las relaciones contractuales estén profundamente reguladas, va a ser mejor para ambas partes.
Por supuesto, no se puede obviar que todo aquello que no está regulado en favor del más débil queda implícitamente legislado en favor del más poderoso, algo que decía Raúl Scalabrini Ortiz.
En este sentido, nuestras observaciones -ahora voy a indicar las disidencias que plantearíamos al dictamen que está circulando- tienen que ver con partir como base y como piso de la sanción del Senado y no bajar de los derechos que allí se pretenden regular.
Nosotros vamos en línea con que exista esta regulación y con que este proyecto de ley de alquileres salga este año del Congreso de la Nación. Entendemos que no puede irse para atrás de la sanción del Senado porque eso ya es un piso de derechos.
En ese sentido, y en coincidencia con lo planteado por el señor diputado Felipe Solá, solicitamos que el artículo 2° sea excluido de este dictamen porque entendemos que las generales de la ley deben correr siempre y para todas las partes, más aún cuando se trata de altos costos o de grandes alquileres, por lo menos para el destino habitacional.
Es paradójico lo que sucede: por un lado, hay 5.000 unidades de valor adquisitivo para un destino de comercio y, por el otro, tan solo una diferencia de 2.000 UVA con un destino habitacional. Entonces, por un lado, el valor para el alquiler comercial es muy bajo y, por el otro, es muy alto para el habitacional.
No conocemos el espíritu del artículo 2°, no terminamos de entender si no quieren regular ciertos valores de alquiler o si quieren regular mucho otros; entonces, nos parece que las partes no pueden modificar las normas de orden público. Las normas que están en el Código Civil son de orden público y ese es el límite de la autonomía de la voluntad; para todo lo demás sí está la autonomía de la voluntad de los contratos.
Por otra parte, el artículo referido a las comisiones nos parece correcto. Como decía, la sanción del Senado para nosotros ya es un piso. Por ende, entendemos que reducir a dos años el plazo para cualquier otro alquiler no es correcto. Estoy hablando del artículo 5°, donde se propone sustituir el 1198 del Código Civil por una nueva redacción. Entendemos que tienen que ser tres años para todos y todas.
Con respecto a las expensas extraordinarias, también haremos una observación a fin de que quede más claro que no deberá el inquilino; es decir, el locatario no tendrá que cargar con las expensas extraordinarias.
Sobre la resolución anticipada, me refiero a la modificación al artículo 1221 del Código Civil, entendemos que la notificación previa de los tres meses como piso para no pagar la indemnización en caso de resolución anticipada debe ser una potestad de los locatarios. No es necesario que esté anotada en el contrato. Si la ley lo regula, debe considerarse como al resto de las modificaciones, de orden público. No sé por qué tanto murmullo.
Con respecto al artículo que se refiere a la intimación de pago, entendemos que por una cuestión de técnica legislativa están reiterando una disposición, dado que el artículo 1223 ya se refiere a los plazos del desalojo y establece la misma cantidad de días; es decir, diez. Por lo tanto, no debería reiterarse esto en el artículo 1222.
El punto más importante para nosotros es el artículo 12, que habla de los ajustes. La sanción que votó por unanimidad el Senado de la Nación dice que los ajustes serán anuales. La fórmula es la misma: variación salarial más índices de precios, regulados por el INDEC. Esto es muy importante porque tiene que decir expresamente que es un organismo público quien va a regular y no las partes.
En ese sentido, nos parece que poner que esos ajustes van a ser semestrales es ir para atrás de lo que ya resolvió el Senado, que es que sean anuales. Por eso, insistimos en ese planteo. Además, en este momento de crisis económica, creemos que la mejor regulación para inquilinos y los propietarios es que sea únicamente a través del coeficiente de variación salarial.
En cuanto al último artículo, el 15, tuvimos distintas maneras de interpretarlo, incluso dentro de nuestro bloque, porque no está claro si a través de la AFIP están creando una especie de registro especial para inscribir contratos de locación. No nos termina de quedar claro el espíritu de este artículo. Si es que se declaren los contratos de locación para tributar ambas partes -como debe ser-, donde dice "registrados" debe decir "declarados". Esto, para no confundir y dejar en claro que no se está hablando de un derecho real sino de un contrato privado, que no es un derecho real.
También nos parece importante que en todo lo que tenga que ver con acciones judiciales y la cuestión de oponible a terceros, etcétera, se aclare que no va a ser una carga para el locatario.
Si se está pretendiendo expresamente que sea una carga para aquellos que no declaran, es decir, para los locadores que no declaran que tienen inmuebles bajo esa modalidad, que quede bien claro que no es ni va a ser una carga para el locatario.
Nosotros vamos a proponer, por lo pronto, que se regule expresamente que esto no va a recaer en cualquier tipo de acción que a futuro quiera intentar el locatario, como una carga en el marco de un proceso judicial. También vamos a solicitar que el plazo para declarar ante la Administración Federal de Ingresos Públicos sea de 30 días a partir de la firma del contrato.
Para finalizar y dejar el uso de la palabra a otros compañeros que no sé si están anotados o van a hacer uso ahora, quiero decir que celebramos que se trate este proyecto y felicitamos a quienes lo han impulsado, que son las agrupaciones de inquilinos que también se encuentran acá presentes. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY El tema de los dos y tres años, es correcto. Hay que corregir ese artículo. El espíritu es que sean tres años. De manera que lo vamos a corregir porque está mal redactado. No era el espíritu. Se ve que se filtró en la redacción algún error.
Tiene la palabra el señor diputado Doñate.
Tiene la palabra el señor diputado Doñate.
SR. DOÑATE Señor presidente: respecto de la posición de nuestro bloque ya lo dijo todo la diputada Siley.
Hay un tema que incorporó alternativamente la diputada Pitiot que no estaba en la agenda de hoy, que es el tema de los créditos. Creo que es una discusión paralela a la que estamos dando en esta jornada. No nos parece que se pueda improvisar de tal manera de estar redactando, a último minuto, un artículo o un agregado respecto de un tema de alta complejidad. Desde nuestro bloque hemos venido reclamando, a través del artículo 109, con distintos pedidos realizados a la comisión, el tratamiento de iniciativas sobre este punto.
Hay una necesidad de regular la cuestión de los créditos para la compra de bienes inmuebles. Dada la situación de crisis económica que se está viviendo, aquellos que ingresaron a este mecanismo para acceder a un techo están atravesando un sufrimiento. Varios proyectos del Frente para la Victoria presentados en esta comisión tienen ese espíritu. Son los expedientes 3968-d-2018 del diputado Kirchner; expediente 3985-d-2018, de la diputada Macha y Kicillof; expediente 4008-d-2018, del diputado Gioja; expediente 5681-d-2018, del diputado Larroque y expediente 0754-d-2018, del diputado Espinoza. Hay un paquete de proyectos vinculados con la regulación del acceso a créditos, no solamente UVA, sino otro tipo de créditos de acceso a la vivienda única familiar.
Por lo tanto, señor presidente, vamos a aprovechar para pedir una reunión especial de esta comisión para tratar esta problemática y poder darle el tratamiento serio y responsable que amerita.
Hay un tema que incorporó alternativamente la diputada Pitiot que no estaba en la agenda de hoy, que es el tema de los créditos. Creo que es una discusión paralela a la que estamos dando en esta jornada. No nos parece que se pueda improvisar de tal manera de estar redactando, a último minuto, un artículo o un agregado respecto de un tema de alta complejidad. Desde nuestro bloque hemos venido reclamando, a través del artículo 109, con distintos pedidos realizados a la comisión, el tratamiento de iniciativas sobre este punto.
Hay una necesidad de regular la cuestión de los créditos para la compra de bienes inmuebles. Dada la situación de crisis económica que se está viviendo, aquellos que ingresaron a este mecanismo para acceder a un techo están atravesando un sufrimiento. Varios proyectos del Frente para la Victoria presentados en esta comisión tienen ese espíritu. Son los expedientes 3968-d-2018 del diputado Kirchner; expediente 3985-d-2018, de la diputada Macha y Kicillof; expediente 4008-d-2018, del diputado Gioja; expediente 5681-d-2018, del diputado Larroque y expediente 0754-d-2018, del diputado Espinoza. Hay un paquete de proyectos vinculados con la regulación del acceso a créditos, no solamente UVA, sino otro tipo de créditos de acceso a la vivienda única familiar.
Por lo tanto, señor presidente, vamos a aprovechar para pedir una reunión especial de esta comisión para tratar esta problemática y poder darle el tratamiento serio y responsable que amerita.
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra la señora diputada Silvia Horne.
SRA. HORNE Señor presidente: en primer lugar, quiero expresar nuestro beneplácito y acompañar el tratamiento de la problemática de los alquileres.
Es cierto que es un tema pendiente desde hace mucho tiempo. También tenemos que reconocer que la coyuntura socioeconómica que hoy estamos atravesando obliga, aun al oficialismo, a poner paños fríos o, por lo menos, dar un aliciente a sectores que no solamente ya no pueden acceder a un crédito ni a tener una vivienda, sino que tampoco pueden sostener un alquiler. Creo que esta es una explicación certera del momento en que estamos tratando este proyecto.
Por otra parte, los representantes de las cámaras inmobiliarias han dicho que estamos en una situación de inequidades frente a una asimetría de poder muy grande. Frente a esto, no tenemos que improvisar aquí y tampoco tenemos que ver como jueces de qué manera bajamos el martillo. La Argentina suscribió pactos internacionales que consideran que el derecho al hábitat es un derecho humano y que, por lo tanto, abarca universalmente a todas las personas. Además, no solo en forma declarativa, porque la Argentina, como signataria y Estado, parte también ha sido observada a partir de la Comisión de Derechos Económicos Sociales y Culturales. Es una observación muy concreta donde se plantea que es indispensable que la Argentina contemple este derecho para los sectores más vulnerables. Además, exhortó al Estado argentino a luchar eficazmente contra la especulación de los mercados inmobiliarios. O sea, que ya hay un llamado atención del comité internacional del tratado con respecto al modo en que la Argentina ha venido soslayando la problemática de los alquileres. Además, también está establecido en el artículo 14 bis de nuestra Constitución.
En 2016, en nuestro bloque habíamos presentado un proyecto que tenía muchas similitudes con el proyecto y el dictamen que hoy estamos tratando -por lo cual nos alegramos-, pero incluía también un elemento más: las denuncias de los inquilinos sobre las condiciones en que sobrellevan su alquiler.
En general, los inquilinos nos plantean que hay abusos que no tienen que ver con lo que está en el contrato escrito. Es decir que hay exigencias de pagos anticipados y actualizaciones de precios de alquiler que no son las establecidas en el contrato, por lo cual es muy difícil que alguien que está en una posición de gran desventaja pueda dar ese debate. La posibilidad concreta es que no pueda llegar a alquilar esa propiedad.
Consideramos que existe una defensa incluida en un derecho que le asiste al inquilino, vinculado con la transparencia en los pagos. Esto está claramente planteado, con la posibilidad de la bancarización e innovación, y tenemos legislación al respecto.
En este sentido, es importante que se incorpore un ítem más en este proyecto de ley, vinculado con que el alquiler se deposite en forma electrónica y pueda contrastarse con el registro de alquileres que estará especificado para esta iniciativa.
También queremos plantear una diferencia con respecto al artículo 12, porque nos preocupa que se sugiera una actualización semestral. Si bien son dos los índices que se compensarán, no se emiten en forma simultánea; hay una diferencia cronológica en la emisión del índice de precios al consumidor y del coeficiente de variación salarial.
Este es un tema técnico, pero creemos que es importante sostener el planteo de la actualización anual porque brinda previsibilidad, estabilidad, proyección de futuro -tanto al inquilino como al propietario- y, por lo tanto, nos parece que sería bueno no modificar el plazo de actualización del proyecto que viene en revisión por el de seis meses que se propone actualmente. (Aplausos.)
Es cierto que es un tema pendiente desde hace mucho tiempo. También tenemos que reconocer que la coyuntura socioeconómica que hoy estamos atravesando obliga, aun al oficialismo, a poner paños fríos o, por lo menos, dar un aliciente a sectores que no solamente ya no pueden acceder a un crédito ni a tener una vivienda, sino que tampoco pueden sostener un alquiler. Creo que esta es una explicación certera del momento en que estamos tratando este proyecto.
Por otra parte, los representantes de las cámaras inmobiliarias han dicho que estamos en una situación de inequidades frente a una asimetría de poder muy grande. Frente a esto, no tenemos que improvisar aquí y tampoco tenemos que ver como jueces de qué manera bajamos el martillo. La Argentina suscribió pactos internacionales que consideran que el derecho al hábitat es un derecho humano y que, por lo tanto, abarca universalmente a todas las personas. Además, no solo en forma declarativa, porque la Argentina, como signataria y Estado, parte también ha sido observada a partir de la Comisión de Derechos Económicos Sociales y Culturales. Es una observación muy concreta donde se plantea que es indispensable que la Argentina contemple este derecho para los sectores más vulnerables. Además, exhortó al Estado argentino a luchar eficazmente contra la especulación de los mercados inmobiliarios. O sea, que ya hay un llamado atención del comité internacional del tratado con respecto al modo en que la Argentina ha venido soslayando la problemática de los alquileres. Además, también está establecido en el artículo 14 bis de nuestra Constitución.
En 2016, en nuestro bloque habíamos presentado un proyecto que tenía muchas similitudes con el proyecto y el dictamen que hoy estamos tratando -por lo cual nos alegramos-, pero incluía también un elemento más: las denuncias de los inquilinos sobre las condiciones en que sobrellevan su alquiler.
En general, los inquilinos nos plantean que hay abusos que no tienen que ver con lo que está en el contrato escrito. Es decir que hay exigencias de pagos anticipados y actualizaciones de precios de alquiler que no son las establecidas en el contrato, por lo cual es muy difícil que alguien que está en una posición de gran desventaja pueda dar ese debate. La posibilidad concreta es que no pueda llegar a alquilar esa propiedad.
Consideramos que existe una defensa incluida en un derecho que le asiste al inquilino, vinculado con la transparencia en los pagos. Esto está claramente planteado, con la posibilidad de la bancarización e innovación, y tenemos legislación al respecto.
En este sentido, es importante que se incorpore un ítem más en este proyecto de ley, vinculado con que el alquiler se deposite en forma electrónica y pueda contrastarse con el registro de alquileres que estará especificado para esta iniciativa.
También queremos plantear una diferencia con respecto al artículo 12, porque nos preocupa que se sugiera una actualización semestral. Si bien son dos los índices que se compensarán, no se emiten en forma simultánea; hay una diferencia cronológica en la emisión del índice de precios al consumidor y del coeficiente de variación salarial.
Este es un tema técnico, pero creemos que es importante sostener el planteo de la actualización anual porque brinda previsibilidad, estabilidad, proyección de futuro -tanto al inquilino como al propietario- y, por lo tanto, nos parece que sería bueno no modificar el plazo de actualización del proyecto que viene en revisión por el de seis meses que se propone actualmente. (Aplausos.)
SR. GRANA Señor presidente: brevemente quiero decir que, tal como manifestaron varios diputados preopinantes, es una alegría estar tratando este tema porque hace mucho tiempo que se están buscando soluciones, sobre todo para quienes -en esta modalidad, que es el alquiler- tienen mayores niveles de angustia.
Los inquilinos, prácticamente están todo el tiempo con una espada de Damocles sobre la cabeza por esta cuestión, que no es menor sino que tiene que ver con la estabilidad de estar en una misma casa, con lo que esto significa en el orden de la vida de las familias, en términos educativos y laborales.
Entonces, es más que bienvenido todo lo que genere previsibilidad, tranquilidad y seguridad con respecto a estas cuestiones, sobre todo, en estos tiempos.
La verdad es que entendemos como muy interesante que empiece a haber medidas y empecemos a trabajar en consenso, sobre todo en estos tiempos, donde las mayorías populares se ven agraviadas cotidianamente por la realidad socioeconómica que vive la Argentina.
Si al miedo a la pérdida del empleo, a la pérdida de poder adquisitivo y a las cosas que diariamente vemos -como el aumento de precios, la inflación- sumamos la angustia de no saber si al otro día vamos a estar pudiendo vivir en la misma casa en la que vivimos, me parece que la situación se agrava.
Por eso, que hoy estemos trabajando sobre este tema me parece que ayuda en alguna medida a generar tranquilidad y, por lo tanto, paz social.
Uno de los expositores planteó que hay una brecha entre propietarios e inquilinos. Llama la atención que se utilice la palabra "brecha", aunque yo también creo que hay una, en término la sociedad, entre los sectores más débiles y los más poderosos, una brecha que convivió a lo largo de toda nuestra historia entre los sectores populares y los del poder concentrado de la economía.
En eso hay una asimetría clara y nos tenemos que hacer cargo. No es lo mismo no poder alquilar a alguien tu propiedad que no poder acceder a una vivienda; no es lo mismo. Por eso, tampoco lo es la relación de poder que hay entre quien ofrece un inmueble y quien necesita imperiosamente ir a vivir a algún lado porque no tiene un lugar propio. Esto debe estar contemplado en la normativa, no puede no estarlo. La propiedad que alquila un inquilino es un bien a cuidar que tiene que ver con la tranquilidad de millones de argentinos; entonces, no nos enojemos con esto.
Todos, en cada uno de los ámbitos de nuestra vida, necesitamos de la protección del Estado. En este caso estamos tratando fundamentalmente el tema de los inquilinos, pero todos necesitamos del Estado.
Por ejemplo, algo que está bien protegido por el Estado, por la Constitución Argentina y por todo el andamiaje jurídico es la propiedad privada. Si hay algo que sí está protegido en nuestra Constitución, es eso. ¿De dónde vienen los reclamos en la mayoría de los casos? De lo que no está, lo que no existe, de lo que es vulnerado permanentemente.
Hoy, el propietario que paga sus impuestos no tiene ningún problema, excepto que su condición de vida cambie, en cuyo caso verá qué hace con sus propiedades. Ahora bien, en general, los propietarios están más que cuidados. Son más las personas que tienen dificultad para acceder a una vivienda en la Argentina que propietarios que no pueden alquilar. En general, los que no alquilan es porque no quieren, porque ese inmueble es solo una inversión.
Basta ver lo que sucede cuando alguien está buscando un alquiler, como nos ha tocado a muchos de nosotros: uno llama por teléfono para ver la propiedad y resulta que a los pocos días ya está alquilada por otra persona, muchas veces en condiciones o precios irrisorios.
Los precios tienen que ver con la demanda. Hay mucha gente que necesita alquilar un lugar y, ante esa situación de demanda, y en una sociedad regida por las leyes del mercado, el que tiene más necesidad es el que más paga.
Eso es lo que estamos tratando de evitar, aunque no sé si "evitar" es el término correcto, ya que ni siquiera se trata de eso. Estamos tratando de hacer un poco más pasable la situación de quien tiene la necesidad de alquilar. También buscamos que los inquilinos puedan tener previsibilidad, al igual que los propietarios.
Nosotros planteamos que los ajustes tienen que ser por coeficiente salarial porque, cuando se aprobó el proyecto en el Senado, vivíamos en otra situación con respecto a la inflación. No digo esto porque en ese momento no hubiera inflación, sino porque la situación era bastante menos compleja que la que estamos viviendo hoy, después de treinta meses de gobierno de Mauricio Macri. Durante este tiempo, esa variable de la economía se ha disparado, devaluación mediante y otra cantidad de cuestiones que tornan el panorama imprevisible.
Una persona debe saber cuánto tiene que pagar respecto a sus ingresos cuando está firmando. Entre otras cosas, debe saberlo para que el propietario también tenga garantías de que va a cobrar.
De lo contrario, ponemos ecuaciones mágicas que solamente prevén la situación del propietario y lo único que vamos a estar haciendo es judicializar más contratos de los que ya están judicializados. Eso no genera movimiento del mercado inmobiliario. Lo retrae, lo contrae.
Estamos tratando de preservar el conjunto de situaciones ante una regulación comercial que habla sobre un derecho esencial, que es el acceso a la vivienda.
Esto tampoco puede estar fuera de la consideración de quienes tenemos que legislar y de quien tiene que proteger sus intereses.
Entonces, señor presidente, como lo adelantó mi compañera Vanesa Siley, vamos a firmar en disidencia porque seguiremos debatiendo -espero que lo hagamos hasta el día en que se trate el proyecto en el recinto- sobre una cantidad de cosas que, como bien detalló la diputada, creemos que hacen más fácil el acceso a la vivienda y, por lo tanto, más previsible la lógica de los alquileres.
Por otro lado, quiero pedir públicamente al señor presidente -en esto va a contar con todo nuestro apoyo-, que hagamos -lo digo en plural-, las gestiones necesarias para que antes de fin de año y de que terminen las sesiones ordinarias este proyecto se trate en el Senado. De nada habrá servido corregir los problemas o las dificultades de la sanción del Senado si perdemos otra vez un año legislativo para regular esta situación.
Nosotros apostamos a mejorar esta iniciativa, pero queremos ley. Queremos que haya una norma este año, para que empiece un nuevo año con una nueva lógica que permita que la mayoría de los inquilinos tengan previsibilidad.
Para ello cuente con nosotros, señor presidente. Iremos juntos, si hace falta, a visitar a cada uno de los bloques del Senado para dar el debate a fin de que, con la mayor celeridad que se pueda, después de treinta años que no se tocaba este tema -como usted bien decía-, tengamos una ley de alquileres en la Argentina. (Aplausos.)
Los inquilinos, prácticamente están todo el tiempo con una espada de Damocles sobre la cabeza por esta cuestión, que no es menor sino que tiene que ver con la estabilidad de estar en una misma casa, con lo que esto significa en el orden de la vida de las familias, en términos educativos y laborales.
Entonces, es más que bienvenido todo lo que genere previsibilidad, tranquilidad y seguridad con respecto a estas cuestiones, sobre todo, en estos tiempos.
La verdad es que entendemos como muy interesante que empiece a haber medidas y empecemos a trabajar en consenso, sobre todo en estos tiempos, donde las mayorías populares se ven agraviadas cotidianamente por la realidad socioeconómica que vive la Argentina.
Si al miedo a la pérdida del empleo, a la pérdida de poder adquisitivo y a las cosas que diariamente vemos -como el aumento de precios, la inflación- sumamos la angustia de no saber si al otro día vamos a estar pudiendo vivir en la misma casa en la que vivimos, me parece que la situación se agrava.
Por eso, que hoy estemos trabajando sobre este tema me parece que ayuda en alguna medida a generar tranquilidad y, por lo tanto, paz social.
Uno de los expositores planteó que hay una brecha entre propietarios e inquilinos. Llama la atención que se utilice la palabra "brecha", aunque yo también creo que hay una, en término la sociedad, entre los sectores más débiles y los más poderosos, una brecha que convivió a lo largo de toda nuestra historia entre los sectores populares y los del poder concentrado de la economía.
En eso hay una asimetría clara y nos tenemos que hacer cargo. No es lo mismo no poder alquilar a alguien tu propiedad que no poder acceder a una vivienda; no es lo mismo. Por eso, tampoco lo es la relación de poder que hay entre quien ofrece un inmueble y quien necesita imperiosamente ir a vivir a algún lado porque no tiene un lugar propio. Esto debe estar contemplado en la normativa, no puede no estarlo. La propiedad que alquila un inquilino es un bien a cuidar que tiene que ver con la tranquilidad de millones de argentinos; entonces, no nos enojemos con esto.
Todos, en cada uno de los ámbitos de nuestra vida, necesitamos de la protección del Estado. En este caso estamos tratando fundamentalmente el tema de los inquilinos, pero todos necesitamos del Estado.
Por ejemplo, algo que está bien protegido por el Estado, por la Constitución Argentina y por todo el andamiaje jurídico es la propiedad privada. Si hay algo que sí está protegido en nuestra Constitución, es eso. ¿De dónde vienen los reclamos en la mayoría de los casos? De lo que no está, lo que no existe, de lo que es vulnerado permanentemente.
Hoy, el propietario que paga sus impuestos no tiene ningún problema, excepto que su condición de vida cambie, en cuyo caso verá qué hace con sus propiedades. Ahora bien, en general, los propietarios están más que cuidados. Son más las personas que tienen dificultad para acceder a una vivienda en la Argentina que propietarios que no pueden alquilar. En general, los que no alquilan es porque no quieren, porque ese inmueble es solo una inversión.
Basta ver lo que sucede cuando alguien está buscando un alquiler, como nos ha tocado a muchos de nosotros: uno llama por teléfono para ver la propiedad y resulta que a los pocos días ya está alquilada por otra persona, muchas veces en condiciones o precios irrisorios.
Los precios tienen que ver con la demanda. Hay mucha gente que necesita alquilar un lugar y, ante esa situación de demanda, y en una sociedad regida por las leyes del mercado, el que tiene más necesidad es el que más paga.
Eso es lo que estamos tratando de evitar, aunque no sé si "evitar" es el término correcto, ya que ni siquiera se trata de eso. Estamos tratando de hacer un poco más pasable la situación de quien tiene la necesidad de alquilar. También buscamos que los inquilinos puedan tener previsibilidad, al igual que los propietarios.
Nosotros planteamos que los ajustes tienen que ser por coeficiente salarial porque, cuando se aprobó el proyecto en el Senado, vivíamos en otra situación con respecto a la inflación. No digo esto porque en ese momento no hubiera inflación, sino porque la situación era bastante menos compleja que la que estamos viviendo hoy, después de treinta meses de gobierno de Mauricio Macri. Durante este tiempo, esa variable de la economía se ha disparado, devaluación mediante y otra cantidad de cuestiones que tornan el panorama imprevisible.
Una persona debe saber cuánto tiene que pagar respecto a sus ingresos cuando está firmando. Entre otras cosas, debe saberlo para que el propietario también tenga garantías de que va a cobrar.
De lo contrario, ponemos ecuaciones mágicas que solamente prevén la situación del propietario y lo único que vamos a estar haciendo es judicializar más contratos de los que ya están judicializados. Eso no genera movimiento del mercado inmobiliario. Lo retrae, lo contrae.
Estamos tratando de preservar el conjunto de situaciones ante una regulación comercial que habla sobre un derecho esencial, que es el acceso a la vivienda.
Esto tampoco puede estar fuera de la consideración de quienes tenemos que legislar y de quien tiene que proteger sus intereses.
Entonces, señor presidente, como lo adelantó mi compañera Vanesa Siley, vamos a firmar en disidencia porque seguiremos debatiendo -espero que lo hagamos hasta el día en que se trate el proyecto en el recinto- sobre una cantidad de cosas que, como bien detalló la diputada, creemos que hacen más fácil el acceso a la vivienda y, por lo tanto, más previsible la lógica de los alquileres.
Por otro lado, quiero pedir públicamente al señor presidente -en esto va a contar con todo nuestro apoyo-, que hagamos -lo digo en plural-, las gestiones necesarias para que antes de fin de año y de que terminen las sesiones ordinarias este proyecto se trate en el Senado. De nada habrá servido corregir los problemas o las dificultades de la sanción del Senado si perdemos otra vez un año legislativo para regular esta situación.
Nosotros apostamos a mejorar esta iniciativa, pero queremos ley. Queremos que haya una norma este año, para que empiece un nuevo año con una nueva lógica que permita que la mayoría de los inquilinos tengan previsibilidad.
Para ello cuente con nosotros, señor presidente. Iremos juntos, si hace falta, a visitar a cada uno de los bloques del Senado para dar el debate a fin de que, con la mayor celeridad que se pueda, después de treinta años que no se tocaba este tema -como usted bien decía-, tengamos una ley de alquileres en la Argentina. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Tiene la palabra el señor diputado David.
SR. DAVID Señor presidente: trataré de no ser reiterativo.
Tanto en el Senado como en la Cámara de Diputados nos anima el espíritu de poder tener una legislación que cubra un poquito a un sector de inquilinos que por ahí, no en el precio de los alquileres, pero sí en los costos asociados y en las modalidades, se sienten y están un poco desprotegidos en la práctica. Ese es el principio que anima el tratamiento que estamos teniendo y que se venía teniendo desde hace algunos años.
Quiero ratificar que el principio general es el acuerdo de partes. Es decir, que las partes se ponen de acuerdo en una relación locativa. Lo que pasa es que cuando en esa relación existen necesidades o circunstancias que ameritan la intervención del Estado para proteger a un pequeño sector o a un sector que está en una situación más vulnerable, tenemos que contar con una legislación.
En la medida que nos vayamos a los extremos, seguramente vamos a hacer una mala legislación.
Tenemos que avanzar en un camino razonable, en donde muchas de las cosas que se ponen aquí -aún con algunas disidencias que tenemos todavía- tratan de orientarnos en ese camino.
En algunas jurisdicciones se han hecho algunas pruebas en este sentido y han resultado bastante buenas, como bien lo han dicho aquí.
Creo que hay mucho para mejorar en el texto. Algunas correcciones ya se han aceptado durante esta discusión y han sido muy ricas, como la preeminencia de la jurisdicción local en materia de honorarios de quien intermedia en las operaciones o lo que tiene que ver con la participación del INDEC, que creo que hay dejar como estaba en el proyecto original. Es decir, que el INDEC sea el que hace el índice y no que sea un índice que cada locador o locatario tenga que andar discutiendo.
Creo que vamos a tener que hacer algo en relación con los valores que se toman como referencia. Yo vengo del interior, de la provincia de Salta, y lo que aquí se habla de 2.000 UVA para una relación locativa es algo enorme para una provincia. Hoy, en Salta, con 50.000 pesos se puede alquilar una vivienda con un terreno de cinco mil metros cuadrados y seiscientos metros cubiertos. Entonces no es lo mismo la Capital Federal que en el interior. Vamos a tener que hacer algo si queremos ser justos dentro en un camino razonable.
Está claro que el inquilino debe tener previsibilidad sobre lo que va a pagar. Ni los honorarios ni uno o dos meses de depósito pueden ser una traba para acceder a una vivienda. Tampoco está bien que sea una situación angustiante cada vez que hay que renovar un contrato de locación. Si sube mucho el precio debe pensar en mudarse, con los costos que ello implica; la verdad es que muchas veces el inquilino termina entre la espada y la pared.
Creo que se está buscando un camino razonable. El tema de las garantías es un gran tema y me parece que no está resuelto correctamente. Quizá haya que poner más condicionamientos en la redacción del proyecto para que quede claro para todas las partes cómo debiera ser. También es necesario que sea efectivo, porque en definitiva tampoco sirve escribir cosas que después en la práctica se encuentren atajos por algún lado. Creo que es un proyecto perfectible, y por lo conversado con todos los bloques, hay voluntad de perfeccionarlo y de escuchar todo lo que se dijo hoy. En definitiva, el objetivo final es sancionar una buena ley que regule un poco el tema de los alquileres y así proteger a sectores que hoy se sienten desprotegidos.
Desde el bloque Argentina Federal, tal como lo planteó el señor diputado Brügge y otros legisladores, vamos a firmar y acompañar este dictamen en disidencia. Seguramente, las mismas tienen que ver con algunos de estos temas. Como se dijo hoy acá, entre todos vamos a tratar de llegar al recinto con un proyecto de ley que sea lo más superador posible.
Buscamos un proyecto que esté en un término medio, que sea algo razonable para cumplir el objetivo por el cual lo estamos sancionando, pero que también tenga en cuenta la realidad que vivimos en la Argentina. (Aplausos.)
Tanto en el Senado como en la Cámara de Diputados nos anima el espíritu de poder tener una legislación que cubra un poquito a un sector de inquilinos que por ahí, no en el precio de los alquileres, pero sí en los costos asociados y en las modalidades, se sienten y están un poco desprotegidos en la práctica. Ese es el principio que anima el tratamiento que estamos teniendo y que se venía teniendo desde hace algunos años.
Quiero ratificar que el principio general es el acuerdo de partes. Es decir, que las partes se ponen de acuerdo en una relación locativa. Lo que pasa es que cuando en esa relación existen necesidades o circunstancias que ameritan la intervención del Estado para proteger a un pequeño sector o a un sector que está en una situación más vulnerable, tenemos que contar con una legislación.
En la medida que nos vayamos a los extremos, seguramente vamos a hacer una mala legislación.
Tenemos que avanzar en un camino razonable, en donde muchas de las cosas que se ponen aquí -aún con algunas disidencias que tenemos todavía- tratan de orientarnos en ese camino.
En algunas jurisdicciones se han hecho algunas pruebas en este sentido y han resultado bastante buenas, como bien lo han dicho aquí.
Creo que hay mucho para mejorar en el texto. Algunas correcciones ya se han aceptado durante esta discusión y han sido muy ricas, como la preeminencia de la jurisdicción local en materia de honorarios de quien intermedia en las operaciones o lo que tiene que ver con la participación del INDEC, que creo que hay dejar como estaba en el proyecto original. Es decir, que el INDEC sea el que hace el índice y no que sea un índice que cada locador o locatario tenga que andar discutiendo.
Creo que vamos a tener que hacer algo en relación con los valores que se toman como referencia. Yo vengo del interior, de la provincia de Salta, y lo que aquí se habla de 2.000 UVA para una relación locativa es algo enorme para una provincia. Hoy, en Salta, con 50.000 pesos se puede alquilar una vivienda con un terreno de cinco mil metros cuadrados y seiscientos metros cubiertos. Entonces no es lo mismo la Capital Federal que en el interior. Vamos a tener que hacer algo si queremos ser justos dentro en un camino razonable.
Está claro que el inquilino debe tener previsibilidad sobre lo que va a pagar. Ni los honorarios ni uno o dos meses de depósito pueden ser una traba para acceder a una vivienda. Tampoco está bien que sea una situación angustiante cada vez que hay que renovar un contrato de locación. Si sube mucho el precio debe pensar en mudarse, con los costos que ello implica; la verdad es que muchas veces el inquilino termina entre la espada y la pared.
Creo que se está buscando un camino razonable. El tema de las garantías es un gran tema y me parece que no está resuelto correctamente. Quizá haya que poner más condicionamientos en la redacción del proyecto para que quede claro para todas las partes cómo debiera ser. También es necesario que sea efectivo, porque en definitiva tampoco sirve escribir cosas que después en la práctica se encuentren atajos por algún lado. Creo que es un proyecto perfectible, y por lo conversado con todos los bloques, hay voluntad de perfeccionarlo y de escuchar todo lo que se dijo hoy. En definitiva, el objetivo final es sancionar una buena ley que regule un poco el tema de los alquileres y así proteger a sectores que hoy se sienten desprotegidos.
Desde el bloque Argentina Federal, tal como lo planteó el señor diputado Brügge y otros legisladores, vamos a firmar y acompañar este dictamen en disidencia. Seguramente, las mismas tienen que ver con algunos de estos temas. Como se dijo hoy acá, entre todos vamos a tratar de llegar al recinto con un proyecto de ley que sea lo más superador posible.
Buscamos un proyecto que esté en un término medio, que sea algo razonable para cumplir el objetivo por el cual lo estamos sancionando, pero que también tenga en cuenta la realidad que vivimos en la Argentina. (Aplausos.)
SR. PRESIDENTE LIPOVETZKY Hemos terminado de tratar este tema. Quiero comentar que hemos logrado obtener un dictamen de mayoría con disidencias parciales, aunque hay una manifestación prácticamente unánime de todos los diputados presentes de acompañar este proyecto de ley de alquileres.
Seguramente, de aquí al recinto tomaremos las disidencias parciales para tratar de encontrar un texto que recoja, de alguna manera, varias de las cuestiones que surgieron en esta reunión y que muchas son absolutamente atendibles.
Quiero decir que dimos un gran paso para comenzar a resolver una omisión de este Congreso en los últimos treinta años. Estamos aprobando un texto que, de alguna manera resuelve, varios problemas.
El primero es la actualización de los cánones locativos. Me parece que es un problema que hay que resolver para evitar lo que pasa hoy, que se fijan cánones que no responden a la realidad. Esto lo sufren no solo los inquilinos sino también los locadores, porque en ocasiones fijan cánones que no responden a la inflación.
La mejor manera de hacerlo es con índices oficiales y teniendo en cuenta un mix entre el costo de vida y el coeficiente de variación salarial, tal como hemos previsto. De esta manera responderemos, de alguna manera, a ambos parámetros y daremos previsibilidad a las dos partes del contrato. Sobre todo, a los inquilinos que, como bien se ha dicho aquí, son la parte más débil de la relación. Es ahí donde el Estado debe regular, tal como lo hace en otras relaciones desiguales; por ejemplo, entre trabajador y empleador. En este último caso, existe la Ley de Contrato de Trabajo, que protege al trabajador como la parte más débil de la relación. Otro caso es la relación de consumo, donde se protege al consumidor frente al comerciante.
Creo que hemos dado un gran paso en ese sentido.
Por otro lado, pienso que, de alguna manera, hemos resuelto algunos problemas vinculados con el respeto a las incumbencias profesionales de corredores inmobiliarios y martilleros.
Me parece que es un tema clave y también, por supuesto, respetar la competencia primigenia de las jurisdicciones locales para regular el tema de las comisiones o los honorarios.
A diferencia del diputado Brügge -pero es una cuestión más doctrinaria-, considero que la legislación nacional, subsidiariamente, puede prever en caso de que no haya legislación local.
Coincido con el diputado David en cuanto a que tenemos que dar un mandato al INDEC, que sea quien elabore el índice, para que no haya dudas de cuál es el valor del mix que estamos combinando entre IPC y CVS. Seguramente, incorporaremos la redacción parecida a la prevista por el Senado.
Considero que resolvimos varios puntos. Me parece que la extensión a tres años da certeza a los inquilinos que hoy viven el trauma de que al año de alquilar ya tienen que estar pensando que, si no renuevan, en poco tiempo tienen que cambiar de vivienda y, por lo tanto, creo que los tres años dan mayor certeza y tranquilidad.
Por otro lado, al establecer una actualización por un índice oficial del canon locativo, no estamos afectando al locador sino todo lo contrario. En definitiva, tendrá certeza de que el valor de alquiler que percibirá no se le desvalorizará por el efecto de la inflación.
También creo que es una buena solución para el locatario la posibilidad de la rescisión del contrato sesenta días antes de la finalización y sin una multa.
A partir de la entrada en vigor de la norma, si el locatario decide irse de la vivienda en el mes treinta y cuatro en un contrato de treinta y seis meses porque, por ejemplo, no hubo acuerdo y tiene que salir a buscar otra vivienda, es lógico que cuando se tenga que cambiar de vivienda no tenga que además pagar una multa por rescindir dos meses antes de la finalización del contrato. De alguna manera también estamos resolviendo un tema que es importante establecer.
Se trata de una cuestión que no se ha hablado mucho, y me parece muy bien que hayamos regulado el tema las expensas extraordinarias. Acá se dijo que en la provincia de Buenos Aires, las expensas extraordinarias las paga el propietario y es verdad, ese es el principio general, pero no siempre ocurre. También sucede que muchas veces los gastos extraordinarios están escondidos dentro del concepto de gastos ordinarios. Me parece que eso queda claro con la redacción que hemos incorporado el dictamen.
Es decir, que sean expensas extraordinarias o gastos extraordinarios que no hagan el giro normal y habitual del funcionamiento del edificio o de la propiedad horizontal que se alquile tienen que ser a cargo del propietario.
Por último, me referiré al tema de las garantías. Es un punto que ha surgido y ha generado muchas opiniones. Esto es lógico, porque estamos haciendo un cambio revolucionario. Hasta hoy, la mayoría de los inquilinos sufren la exigencia de tener que conseguir una garantía real para garantizar el contrato de locación, a veces con imposiciones hasta realmente "sobreexigentes" como -por ejemplo- cuando se le pide a un inquilino de la ciudad de Buenos Aires que solamente puede llevar una garantía propietaria en la Ciudad de Buenos Aires.
Entonces, cuando una persona del interior viene a vivir a la ciudad y quiera alquilar, tendrá esa posibilidad. Me parece que estamos frente a un cambio enorme, seguramente opinable en cuanto a si la opción tiene que ser solamente a cargo del inquilino, pero la única manera de hacer ese cambio revolucionario es que sea como en la redacción que hemos propuesto.
De todas maneras, si hay una propuesta superadora, siempre estamos dispuesto a escucharla, lo que no puede suceder es que mantengamos el statu quo actual, donde a los inquilinos se les exigen solamente garantías reales y que, en definitiva, convengamos, el nivel de judicialización hoy, por incumplimiento de los contratos de alquiler, son realmente muy bajos.
Por lo tanto, a veces se cae en un requisito que lo único que hace es obstaculizar el acceso del inquilino a la vivienda.
Señores diputados: agradeciendo por todo el esfuerzo que hemos hecho para estar aquí, quiero decir que hemos dado un enorme paso adelante. Ahora nos queda el desafío de lograr -con los dictámenes en disidencias parciales- un texto de consenso para llegar al recinto lo antes posible y lograr aprobar el texto que estamos dictaminando en el día de hoy.
En este sentido, recojo lo mencionado por el señor diputado Grana. Por supuesto que está nuestro compromiso. Nosotros tenemos un vínculo, prácticamente cotidiano con los senadores. Hoy se aprobarán varios proyectos que vienen con sanción del Senado y en varios casos he recibido llamados de los senadores pidiéndome por esos proyectos. Lo mismo haremos en este caso.
Por supuesto, comprometo a los diputados miembros de esta comisión que nos quieran acompañar. Vamos a pedir la reunión, sobre todo a los titulares de los bloques mayoritarios del Senado, es decir, Unidad Ciudadana, Frente para la Victoria y Cambiemos. Una vez aprobado este proyecto de ley en el recinto, y una vez que haya vuelto al Senado -que solamente tendrá que aceptar o rechazar lo que votemos aquí- hablaremos con los presidentes de bloque para que el trámite sea rápido.
El objetivo es comprometernos a que el 1° de enero tengamos una ley de alquileres en la Argentina. (Aplausos.)
Seguramente, de aquí al recinto tomaremos las disidencias parciales para tratar de encontrar un texto que recoja, de alguna manera, varias de las cuestiones que surgieron en esta reunión y que muchas son absolutamente atendibles.
Quiero decir que dimos un gran paso para comenzar a resolver una omisión de este Congreso en los últimos treinta años. Estamos aprobando un texto que, de alguna manera resuelve, varios problemas.
El primero es la actualización de los cánones locativos. Me parece que es un problema que hay que resolver para evitar lo que pasa hoy, que se fijan cánones que no responden a la realidad. Esto lo sufren no solo los inquilinos sino también los locadores, porque en ocasiones fijan cánones que no responden a la inflación.
La mejor manera de hacerlo es con índices oficiales y teniendo en cuenta un mix entre el costo de vida y el coeficiente de variación salarial, tal como hemos previsto. De esta manera responderemos, de alguna manera, a ambos parámetros y daremos previsibilidad a las dos partes del contrato. Sobre todo, a los inquilinos que, como bien se ha dicho aquí, son la parte más débil de la relación. Es ahí donde el Estado debe regular, tal como lo hace en otras relaciones desiguales; por ejemplo, entre trabajador y empleador. En este último caso, existe la Ley de Contrato de Trabajo, que protege al trabajador como la parte más débil de la relación. Otro caso es la relación de consumo, donde se protege al consumidor frente al comerciante.
Creo que hemos dado un gran paso en ese sentido.
Por otro lado, pienso que, de alguna manera, hemos resuelto algunos problemas vinculados con el respeto a las incumbencias profesionales de corredores inmobiliarios y martilleros.
Me parece que es un tema clave y también, por supuesto, respetar la competencia primigenia de las jurisdicciones locales para regular el tema de las comisiones o los honorarios.
A diferencia del diputado Brügge -pero es una cuestión más doctrinaria-, considero que la legislación nacional, subsidiariamente, puede prever en caso de que no haya legislación local.
Coincido con el diputado David en cuanto a que tenemos que dar un mandato al INDEC, que sea quien elabore el índice, para que no haya dudas de cuál es el valor del mix que estamos combinando entre IPC y CVS. Seguramente, incorporaremos la redacción parecida a la prevista por el Senado.
Considero que resolvimos varios puntos. Me parece que la extensión a tres años da certeza a los inquilinos que hoy viven el trauma de que al año de alquilar ya tienen que estar pensando que, si no renuevan, en poco tiempo tienen que cambiar de vivienda y, por lo tanto, creo que los tres años dan mayor certeza y tranquilidad.
Por otro lado, al establecer una actualización por un índice oficial del canon locativo, no estamos afectando al locador sino todo lo contrario. En definitiva, tendrá certeza de que el valor de alquiler que percibirá no se le desvalorizará por el efecto de la inflación.
También creo que es una buena solución para el locatario la posibilidad de la rescisión del contrato sesenta días antes de la finalización y sin una multa.
A partir de la entrada en vigor de la norma, si el locatario decide irse de la vivienda en el mes treinta y cuatro en un contrato de treinta y seis meses porque, por ejemplo, no hubo acuerdo y tiene que salir a buscar otra vivienda, es lógico que cuando se tenga que cambiar de vivienda no tenga que además pagar una multa por rescindir dos meses antes de la finalización del contrato. De alguna manera también estamos resolviendo un tema que es importante establecer.
Se trata de una cuestión que no se ha hablado mucho, y me parece muy bien que hayamos regulado el tema las expensas extraordinarias. Acá se dijo que en la provincia de Buenos Aires, las expensas extraordinarias las paga el propietario y es verdad, ese es el principio general, pero no siempre ocurre. También sucede que muchas veces los gastos extraordinarios están escondidos dentro del concepto de gastos ordinarios. Me parece que eso queda claro con la redacción que hemos incorporado el dictamen.
Es decir, que sean expensas extraordinarias o gastos extraordinarios que no hagan el giro normal y habitual del funcionamiento del edificio o de la propiedad horizontal que se alquile tienen que ser a cargo del propietario.
Por último, me referiré al tema de las garantías. Es un punto que ha surgido y ha generado muchas opiniones. Esto es lógico, porque estamos haciendo un cambio revolucionario. Hasta hoy, la mayoría de los inquilinos sufren la exigencia de tener que conseguir una garantía real para garantizar el contrato de locación, a veces con imposiciones hasta realmente "sobreexigentes" como -por ejemplo- cuando se le pide a un inquilino de la ciudad de Buenos Aires que solamente puede llevar una garantía propietaria en la Ciudad de Buenos Aires.
Entonces, cuando una persona del interior viene a vivir a la ciudad y quiera alquilar, tendrá esa posibilidad. Me parece que estamos frente a un cambio enorme, seguramente opinable en cuanto a si la opción tiene que ser solamente a cargo del inquilino, pero la única manera de hacer ese cambio revolucionario es que sea como en la redacción que hemos propuesto.
De todas maneras, si hay una propuesta superadora, siempre estamos dispuesto a escucharla, lo que no puede suceder es que mantengamos el statu quo actual, donde a los inquilinos se les exigen solamente garantías reales y que, en definitiva, convengamos, el nivel de judicialización hoy, por incumplimiento de los contratos de alquiler, son realmente muy bajos.
Por lo tanto, a veces se cae en un requisito que lo único que hace es obstaculizar el acceso del inquilino a la vivienda.
Señores diputados: agradeciendo por todo el esfuerzo que hemos hecho para estar aquí, quiero decir que hemos dado un enorme paso adelante. Ahora nos queda el desafío de lograr -con los dictámenes en disidencias parciales- un texto de consenso para llegar al recinto lo antes posible y lograr aprobar el texto que estamos dictaminando en el día de hoy.
En este sentido, recojo lo mencionado por el señor diputado Grana. Por supuesto que está nuestro compromiso. Nosotros tenemos un vínculo, prácticamente cotidiano con los senadores. Hoy se aprobarán varios proyectos que vienen con sanción del Senado y en varios casos he recibido llamados de los senadores pidiéndome por esos proyectos. Lo mismo haremos en este caso.
Por supuesto, comprometo a los diputados miembros de esta comisión que nos quieran acompañar. Vamos a pedir la reunión, sobre todo a los titulares de los bloques mayoritarios del Senado, es decir, Unidad Ciudadana, Frente para la Victoria y Cambiemos. Una vez aprobado este proyecto de ley en el recinto, y una vez que haya vuelto al Senado -que solamente tendrá que aceptar o rechazar lo que votemos aquí- hablaremos con los presidentes de bloque para que el trámite sea rápido.
El objetivo es comprometernos a que el 1° de enero tengamos una ley de alquileres en la Argentina. (Aplausos.)
Es la hora 17 y 21.