JUSTICIA
Comisión Permanente
Of. Administrativa: Piso P04 Oficina 423
Secretario administrativo DRA VILLARES MARIANA
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 6485-D-2006
Sumario: REGIMEN DE PROPIEDADES ESPECIALES EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS - CLUBES DE CAMPO, BARRIOS PRIVADOS, PARQUES INDUSTRIALES; DEROGACION DE LOS ARTICULOS 2617, 2685 "IN FINE" Y 2693 DEL CODIGO CIVIL.
Fecha: 01/11/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 164
LEY DE PROPIEDADES
ESPECIALES EN LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
(CLUBES DE CAMPO -
BARRIOS PRIVADOS - PARQUES INDUSTRIALES)
Capítulo I
De la propiedad especial en los conjuntos
inmobiliarios
Concepto
Artículo 1º - El
derecho real de propiedad especial en los conjuntos inmobiliarios, constituido
de conformidad con lo que establece esta ley, confiere a su titular las facultades
de usar, gozar y disponer libremente de un inmueble propio, con las
limitaciones que surgen de los artículos que siguen y las que se fijaren en el
respectivo reglamento.
Descripción
Art. 2º -
Esta ley será aplicable a aquellas urbanizaciones que reúnan las siguientes
características:
a) Que una parte esté conformada por parcelas, las cuales a los efectos de
esta ley se denominan "unidades particulares", que podrán o no contar con
construcciones en ellas, serán destinadas a vivienda, serán funcionalmente
independientes entre sí y tendrán salida indirecta a la vía pública. Pudiendo,
además, tener salida directa a cursos de agua navegables;
b) Que la parte restante se destine a espacios comunes, pudiendo prever
áreas específicas para la práctica de actividades deportivas, recreativas,
sociales, culturales y/o de servicio.
Constitución
Art. 3º - El o los
titulares de dominio para afectar un inmueble al régimen de esta ley, deberán
formalizar por escritura pública, según plano de mensura y subdivisión
aprobado, su voluntad de afectación y el texto del Reglamento de Propiedad
Especial en el Conjunto inmobiliario que dará nacimiento al complejo e inscribir
estos instrumentos en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a
la demarcación territorial en que se ubique el bien. El Reglamento de Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario integra y forma parte de cada uno de los
títulos que se otorguen sobre las unidades particulares que compongan el
complejo, y se presumirá conocido por todo propietario de unidad particular sin
admitirse prueba en contrario. La posterior transferencia de unidades
particulares y constitución de derechos reales sobre las mismas, requerirá el
cumplimiento de las formas y los recaudos previstos en el Código Civil.
Objeto
Art. 4º - La
unidad particular consiste en un área de terreno delimitada, con el destino y
características previstas en el artículo 2º, inciso a), generando con carácter de
inescindible la copropiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las
superficies, partes, cosas y lugares comunes del inmueble, y sobre todas
aquellas que determine el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario o que hagan al mantenimiento, seguridad y funcionamiento de las
mismas.
Extensión del
derecho
Art. 5º - Cada propietario
será dueño exclusivo de su unidad particular y copropietario sobre aquellas
partes del terreno y cosas destinadas al aprovechamiento común definidas en
los artículos anteriores. A estos fines serán consideradas como:
a) Necesariamente comunes, no pudiendo variarse su destino sin el acuerdo
de por lo menos cuatro quintos (4/5) del total de los copropietarios:
- Las vías
de acceso y comunicación, sean principales o secundarias.
- El
cerramiento perimetral.
- Los
locales, instalaciones y tendidos de redes aéreos o subterráneos de servicios
comunes, sean estos servicios prestados por el complejo o por terceros.
- Las áreas
e instalaciones deportivas, recreativas y serviciales.
b) Necesariamente propias: el terreno de las unidades particulares
destinadas a vivienda, sus construcciones y las cosas comprendidas en ellos, sin
perjuicio de las restricciones y servidumbres que se impongan al dominio a fin
de asegurar la convivencia y la prestación de los servicios comunes.
Presunción de comunidad
Art. 6º - Serán considerados
comunes los bienes cuyo carácter de tales esté determinado por la ley, y los
que por su función o por el destino asignado en el Reglamento de Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario importaren un aprovechamiento común.
Capítulo II
Del
complejo o conjunto inmobiliario
Concepto
Art. 7º - El complejo o
conjunto inmobiliario está integrado por los propietarios de las unidades
particulares y será considerado persona jurídica de carácter privado sin
finalidades de lucro de conformidad con el inciso 2º de la segunda parte del
artículo 33 del Código Civil. Tendrá la denominación que establezca su
reglamento, su domicilio en el inmueble y se expresará a través de la Asamblea
de Propietarios y el Consejo de Administración.
Patrimonio
Art. 8º - El
patrimonio del complejo se integra por: a) fondos de reserva y otras
recaudaciones; b) créditos contra propietarios o terceros; c) unidades
particulares que adquiera o se adjudiquen al complejo, y d) en general
cualquier otro fondo o reserva que los propietarios decidan constituir dentro de
los fines que justifican su existencia y funcionamiento.
Capacidad
Art. 9º - El complejo tiene
capacidad para adquirir bienes y contraer obligaciones relativos a su objeto, y
para intervenir en todas las acciones legales, judiciales o extrajudiciales en las
que el mismo pueda ser parte como actor, demandado o en cualquier otro
carácter, incluso para querellar criminalmente. Los complejos podrán establecer
entre sí o con terceros servidumbres u otros derechos reales tendientes a un
mejor aprovechamiento de sus instalaciones, y formar parte de asociaciones o
federaciones que los nucleen.
Representación legal
Art. 10. - La
representación legal del complejo o conjunto inmobiliario será ejercida por el
presidente del Consejo de Administración, o quien lo reemplace. Sin perjuicio
de ello, para ejercer actos procesales, comparecer en juicio, concurrir a
audiencias, aun de mediación o de conciliación, y absolver posiciones ante
cualquier fuero o jurisdicción, podrá delegarse la representación en gerentes,
empleados superiores o apoderados con poder idóneo y suficiente con
cumplimiento de las formalidades que establezcan las disposiciones de fondo o
procesales que fueren de aplicación.
Extinción
Art. 11. - La personalidad del
complejo o conjunto inmobiliario se extingue por la desafectación del inmueble
del régimen de propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario con el acuerdo
unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, o por
resolución judicial, inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Capítulo III
De los propietarios
Ejercicio del derecho
Art. 12. - El derecho real que
corresponde a cada propietario sobre su unidad particular deberá ejercerse
dentro del marco de los límites y restricciones establecidos en la presente ley,
en el derecho aplicable en general y los derivados del Reglamento de Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario en miras a la seguridad del complejo, al
aprovechamiento de los bienes y servicios comunes, al mantenimiento de una
buena y normal convivencia y a la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos. Cada propietario podrá usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho
de los demás. El ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus deberes por
parte de los propietarios de las unidades particulares y por los representantes
del complejo deberán ser hechos en función del sentido comunitario que
corresponde a los fines, esencia y fundamentos del régimen que establece esta
ley.
Proporcionalidad
Art. 13. - El derecho de
copropiedad de cada titular sobre los bienes comunes será proporcional a la
superficie de terreno de su unidad particular, sin consideración a las
construcciones o edificaciones existentes en ella o que se erijan, amplíen o
reduzcan con posterioridad, salvo disposición distinta del Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario.
Inescindibilidad
Art. 14. - Los derechos y
obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes serán inseparables
de la propiedad de su respectiva unidad particular y no serán susceptibles de
abandono ni renuncia.
Adquisición y pérdida
del derecho
Art. 15. - La adquisición,
transmisión y pérdida del Derecho Real de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario y la constitución y extinción de otros derechos reales o personales
sobre las unidades particulares se efectuará de conformidad con lo dispuesto
especialmente por esta ley y subsidiariamente por lo genéricamente establecido
en el Código Civil y demás normas que fueren de aplicación.
Publicidad
Art. 16. - Toda restricción o
limitación que se establezca sobre la propiedad, uso, goce o disposición de las
unidades particulares, deberá constar en forma clara y precisa en el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario y ser transcrita
en todas y cada una de las escrituras relacionadas con dichas unidades
particulares. No obstante, la omisión de transcripción no enervará la
oponibilidad frente a terceros de tales restricciones o limitaciones, habida
cuenta de lo establecido en el artículo 3º de esta ley.
Unificación de unidades particulares
Art. 17. - Los propietarios de
unidades particulares contiguas podrán unificarlas, siempre que no perjudiquen
la seguridad del complejo y no signifiquen modificación de las bases de cálculo
en función de las cuales se prorratean las expensas comunes y otras
contribuciones, salvo disposición en contrario del Reglamento Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario.
Obligaciones de los copropietarios
Art. 18. - Los propietarios
están obligados a:
a) Cumplir las disposiciones del Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario, el Reglamento de Construcciones y demás reglamentos
internos que el complejo residencial dicte en su consecuencia, estos
reglamentos no deben constituir restricciones irracionales al uso y los mismos
deberán otorgarse e inscribirse en la manera prevista en el artículo 3º de esta
ley y tendrán iguales efectos que los allí indicados;
b) Conservar en buen estado sus unidades particulares;
c) Pagar las expensas comunes y otras contribuciones en la proporción que
les corresponda;
d) Pagar las expensas extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea;
e) Contribuir a la integración de los fondos de reserva;
f) Permitir el acceso a sus unidades particulares para realizar reparaciones o
instalaciones atinentes al complejo residencial;
g) No destinar sus unidades particulares a usos contrarios a la moral o
buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en esta ley o en el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario;
h) No ejercer actividades que comprometan la seguridad del complejo, ni
que perjudiquen el derecho de los demás propietarios a su aprovechamiento
normal.
Responsabilidad
Art. 19. - Los propietarios
responderán subsidiaria y mancomunadamente por las deudas del complejo
residencial en la medida de sus porcentuales. La sentencia que se pronuncie
contra el complejo, en autoridad de cosa juzgada, será ejecutable contra cada
uno de los propietarios en esa medida, siempre y cuando la existencia del juicio
hubiera sido puesta en conocimiento de los propietarios de unidades
particulares, individual o colectivamente, antes de ser abierto el juicio a prueba,
a cuyo efecto los jueces a petición de parte deberán arbitrar las medidas
idóneas a tal fin según las circunstancias, que podrán consistir en la
convocatoria judicial a una asamblea de propietarios del complejo para la toma
de razón.
Admisión y
preferencia
Art. 20. - El
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario podrá limitar con
expresión de fundamentos, pero no impedir la transmisión y consiguiente
adquisición de las unidades particulares por actos entre vivos a título gratuito u
oneroso o por adquisición en subasta pública, condicionándola a la aceptación
del o de los nuevos propietarios por parte del complejo residencial y
estableciendo principal o subsidiariamente un derecho de preferencia para la
adquisición a favor del complejo residencial o de los demás propietarios. En
caso de transmisión mortis causa, excepto a favor del cónyuge y/o
descendientes por consanguinidad del propietario, la adquisición podrá quedar
condicionada a la aceptación del número o de la identidad de los sucesores en
igual manera que para las adquisiciones por actos entre vivos. Toda limitación a
la libre disponibilidad deberá establecerse con claridad y con expresión de
fundamento, mediante cláusula especial en el Reglamento de Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario y transcribirse en todas las escrituras
conforme a lo previsto en el artículo 3º de esta ley bajo pena de nulidad, y será
de interpretación restrictiva.
Capítulo IV
Del uso y goce de los espacios comunes destinados a
deportes, recreación y servicios
Concepto
Art. 21. - Cuando existieren
espacios o instalaciones comunes destinadas a actividades deportivas,
recreativas, sociales, culturales y/o serviciales, el Reglamento Propiedad
Especial en el Conjunto Inmobiliario deberá regular las modalidades,
circunstancias y personas que podrán usar y gozar de esos espacios e
instalaciones.
Propietarios
Art. 22. - Todos
los propietarios de unidades particulares tendrán derecho al uso y goce de esos
espacios e instalaciones en igualdad de condiciones. Ese derecho no podrá
limitarse, restringirse ni renunciarse en ningún caso, pero: a) se pierde respecto
del propietario y de todos los usuarios a que se refiere el artículo 25 por la
extinción de la propiedad de la unidad particular, así como por aplicación de la
sanción de exclusión; b) se pierde para el sancionado con cesantía, y c) se
interrumpe para el propietario y/o para quienes resultaren destinatarios de ella
por todo el tiempo que se prolongue la sanción de suspensión.
Uso y goce en casos
especiales
Art. 23. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario establecerá la o las personas, y
bajo qué circunstancias y limitaciones, ejercerán el uso y goce de los espacios y
cosas comunes cuando la propiedad de una unidad particular corresponda a
una persona jurídica, o a más de una persona física.
Restricciones
Art. 24. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario podrá establecer limitaciones,
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de estos
espacios e instalaciones por parte de terceros en los casos en que los titulares
de unidades particulares cedan total o parcialmente por cualquier título,
personal o real, el uso o goce de su unidad particular.
Familiares -
Invitados
Art. 25. - El
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario, podrá prever la
extensión del uso y goce de los espacios, instalaciones y servicios comunes a
aquellas personas que integren el grupo familiar del propietario de la unidad
particular, cuya conformación también deberá ser determinada. Podrá también
prever un régimen de invitados, así como la posibilidad de admisión de usuarios
no propietarios, con derecho a uso pleno, parcial o limitado, permanente,
transitorio o periódico de espacios, instalaciones y/o servicios comunes
destinados a deportes, recreación y servicios, con las características y bajo las
condiciones que reglamentariamente el complejo establezca. Los derechos al
uso y goce de cosas, espacios, instalaciones y/o servicios como integrantes del
grupo familiar de un propietario, como invitado o bajo cualquier modalidad de
usuario no propietario serán considerados personales y no susceptibles de
cesión ni transmisión por actos entre vivos ni mortis causa.
Contribuciones
Art. 26. - Los propietarios,
familiares e invitados podrán quedar obligados al pago de contribuciones por el
uso de los espacios e instalaciones comunes las que serán fijadas por la
asamblea y se liquidarán dentro de las expensas comunes a cargo del titular de
la unidad particular.
Capítulo V
De las expensas comunes y otras contribuciones
Expensas comunes
Art. 27. - Cada propietario
estará obligado a contribuir, conforme a las bases que se establezcan en el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario o en su defecto
de acuerdo al porcentual de su unidad, al pago de las expensas de
funcionamiento, administración, mantenimiento, reparación y/o reposición de
los bienes comunes. Estarán obligados en la misma forma al pago de las primas
de seguro, reservas y otras contribuciones en los casos que corresponda.
Obligatoriedad del
pago
Art. 28. - En ningún caso el
propietario podrá eximirse del pago de las expensas que le correspondan, aún
cuando no use o goce de los bienes y servicios comunes, transfiera por
cualquier título su unidad particular, el uso o goce de ella o alegue abandono de
la misma, ni podrá demorar su pago invocando compensación con créditos
eventuales contra el complejo residencial, ni incumplimiento de deberes del
mismo, quedando a salvo las acciones que le compitieren.
Obligación real -
Privilegios
Art. 29. - La obligación que
tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas, primas de seguro,
reservas y otras contribuciones, sigue siempre a la propiedad de sus respectivas
unidades particulares en la extensión del artículo 3.266 del Código Civil, aun
respecto de las devengadas antes de su adquisición. El crédito respectivo goza
de los privilegios previstos en el artículo 3.901 del Código Civil aún en el caso
de concurso o quiebra del propietario, y en el artículo 241 inciso 1 de la ley
24.522 en cuanto correspondiere.
Certificado de deuda
Art. 30. - El certificado de
deuda expedido por el órgano o persona del complejo residencial habilitado
para ese fin por el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario y con los recaudos y previo cumplimiento de las formalidades que
en él se establezcan será título ejecutivo para el cobro de las expensas impagas
por los copropietarios.
Capítulo VI
Del Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario
Contenido
Art. 31. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario deberá disponer como mínimo
sobre las siguientes materias:
a) Determinación de las áreas del complejo destinadas a las unidades
particulares;
b) Enumeración de los bienes y espacios comunes y determinación de los
sectores destinados a servicios comunes, y a deporte y/o recreación si los
hubiere;
c) Determinación del porcentual que corresponde a cada unidad particular
con relación al conjunto, porcentuales especiales o sistema para la
determinación de las expensas comunes y otras contribuciones si no fueren
establecidas conforme a los porcentuales de las unidades particulares;
d) Forma y tiempo de convocatoria a las asambleas ordinarias y
extraordinarias de copropietarios; reglas para deliberar; quórum; mayorías
necesarias para adoptar resoluciones; cómputo de los votos;
e) Facultades y obligaciones del Consejo de Administración, y elección y
cesación de sus miembros. Determinación de los integrantes del primer Consejo
de Administración;
f) Facultades y obligaciones del Consejo de Disciplina, y elección y cesación
de sus miembros;
g) Pautas generales para el uso y goce de los bienes comunes y aquellos
destinados para deportes y recreación, que aseguren la normal convivencia de
todos los integrantes del complejo;
h) Pautas generales para el uso, goce y disposición de otros bienes del
complejo;
i) Régimen, causales y consecuencias de la aplicación de sanciones, que
podrán consistir en apercibimiento, multa, suspensión, cesantía y exclusión.
Capítulo VII
Asambleas
Art. 32. - La asamblea es la
reunión de los propietarios y resuelve sobre:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por esta ley o el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario;
b) Designación de los integrantes del Consejo de Administración, sus
cargos, y remoción;
c) Designación de los integrantes del Consejo de Disciplina, sus cargos y
remoción;
d) Aprobar cuentas, balances generales y la gestión de los miembros del
Consejo de Administración;
e) Modificaciones al Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario o al Reglamento de Construcciones y al reglamento interno cuando
hubieren sido otorgados simultáneamente con aquel;
f) Aprobación y modificación del Reglamento de Construcciones y
reglamento interno si no hubieren sido otorgados junto con el Reglamento de
Propiedad Residencial;
g) Aprobación del presupuesto anual de erogaciones para el funcionamiento
del complejo y la estimación del valor de las expensas comunes
correspondientes;
h)
Las apelaciones contra sanciones dispuestas por el Consejo de Disciplina;
i) Cualquier otra cuestión de interés común que implique modificación o
limitación a los derechos de todos o de algún propietario.
Convocatoria - Quórum
Art. 33. - Las asambleas deben
ser convocadas por medios que aseguren su publicidad y difusión entre todos
los propietarios, a quienes se notificará individualmente en el domicilio que
hayan informado al complejo residencial, sin que la falta de notificación
personal por motivo no imputable al Consejo de Administración invalide la
celebración de la asamblea si la convocatoria hubiese sido debidamente
publicitada conforme al Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario. Las publicaciones y notificaciones contendrán transcripción del
orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa no pudiendo
resolverse sobre otros puntos, bajo sanción de nulidad. Si la asamblea se
celebrare con la presencia de la totalidad de los propietarios podrá decidir por
unanimidad la incorporación de nuevos temas al orden del día.
Mayorías
Art. 34. - Las decisiones se
tomarán por mayoría absoluta de votos presentes, salvo que la ley o el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario establezcan
mayorías especiales. Los propietarios podrán hacerse representar por
apoderados generales o especiales. Es suficiente carta poder con firma
certificada por escribano, banco o autoridad judicial. Ninguna persona podrá
representar a más de cinco propietarios, y no podrán ser representantes los
miembros del Consejo de Administración y del Consejo de Disciplina, los
integrantes de cualquier órgano de vigilancia o contralor establecido por el
Reglamento de Propiedad Residencial, ni los gerentes y empleados del complejo
residencial.
Mayorías especiales
Art.
35. - Salvo que el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario establezca otros recaudos y/o porcentajes mayores, se requerirá
acuerdo unánime de todos los propietarios del complejo para desafectar el
inmueble del régimen Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario, según lo
previsto en el artículo 11. De cuatro quintos (4/5) para modificar la afectación
de los bienes y servicios comunes previstos en el artículo 5º inciso a). Y de por
lo menos dos tercios de los presentes para aprobar las materias indicadas en el
punto e del artículo 32.
Votos - Cómputos
Art. 36. - Los votos se
computan en la forma que prevea el Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario, y en su defecto se presume que a cada unidad particular
le corresponde un voto. Si una unidad particular pertenece a más de un
propietario, se unificará la representación.
Capítulo
VIII
Consejo de Administración
Administración
Art. 37. - La administración del
Complejo estará a cargo del Consejo de Administración, integrado por
propietarios de unidades particulares.
Integración y duración de los mandatos
Art. 38. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario deberá fijar el número de
integrantes titulares y suplentes del Consejo de Administración y precisará el
término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años,
pudiendo ser reelegibles una sola vez y ulteriormente elegibles luego de
transcurrido, por lo menos, un período completo del término establecido para
duración de los mandatos intermedios.
Funcionamiento
Art. 39. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario deberá disponer sobre el
funcionamiento del Consejo de Administración. El quórum no podrá ser inferior
a la mayoría absoluta de sus integrantes. Deberá reunirse por lo menos una vez
al mes, salvo que se prevea en el Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario mayor número de reuniones y sin perjuicio de las que se
soliciten en forma extraordinaria por alguno de sus integrantes.
Delegación - Comisiones - Gerencia
Art. 40. - El Consejo de
Administración podrá constituir comisiones, y designar a sus miembros para
colaborar en temas o actividades específicas de las tareas y responsabilidades a
su cargo. También podrá designar uno o más gerentes y/o intendentes en
quienes delegar funciones ejecutivas de la administración; esta designación
podrá recaer en personas no propietarias y será revocable libremente.
Atribuciones y funciones
Art. 41. - Corresponde al
Consejo de Administración:
a) Convocar a la asamblea, redactar el orden del día y el acta de la misma;
b) Conocer en todo lo referente a los aspectos funcionales, jurídicos y
económicos del complejo;
c) Ejercer la administración del complejo;
d) Ejecutar las decisiones de la asamblea;
e) Atender a la conservación de los bienes comunes y a la seguridad del
complejo;
f) Practicar la cuenta de gastos y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlos. Liquidar las expensas comunes y otras contribuciones;
g) Formular el presupuesto anual;
h) Confeccionar rendiciones de cuentas, balances e inventarios;
i) Nombrar y despedir al personal del complejo y cumplir con las
obligaciones derivadas de la legislación vigente;
j) Mantener asegurados los bienes del complejo contra incendio y otros
riesgos;
k) Conservar los títulos originales y documentación del complejo, y llevar en
legal forma los libros de actas y de administración, y los que determine la
autoridad local;
l) Expedir informes de deuda y de créditos por todo concepto y de la
existencia de reclamos judiciales o administrativos, todo ello en el término de
cinco (5) días cuando fuere a pedido de parte, y certificados de deuda a los
fines dispuestos en el artículo 30 si el Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario así lo estableciera o si no contuviera previsión sobre el
particular;
m) Colaborar con el Consejo de Disciplina, instar la intervención del mismo
sea por sí o por denuncias, notificar sus resoluciones y hacer cumplir las
sanciones que este imponga.
Art. 42. - Cualquier
asunto de interés común que no se encuentre comprendido dentro de las
atribuciones conferidas a la asamblea y que no implique modificación o
limitación a los derechos de todos o de algún propietario, será resuelto por el
Consejo de Administración.
Capítulo IX
Consejo de Disciplina
Facultad
sancionatoria
Art. 43. - El poder disciplinario
que por esta ley se reconoce al complejo será ejercido privativamente por el
Consejo de Disciplina, el que estará integrado exclusivamente por propietarios
de unidades particulares. Aplicará las sanciones que específicamente se
determinan en esta ley y en el Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario. En lo relativo a los aspectos procesales no
expresamente contemplados en la presente norma, se aplicará en forma
supletoria el Código de Procedimientos de la Nación.
Integración y duración de los mandatos
Art. 44. - El Reglamento de
Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario deberá fijar el número de
integrantes titulares y suplentes del Consejo de Disciplina y precisará el término
por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo
establecerse que sean o no reelegibles indefinidamente.
Atribuciones y
funciones
Art. 45. - Corresponde al
Consejo de Disciplina:
a) Proponer su propio reglamento de procedimientos, si no estuviera
establecido en el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario, el que deberá someterse a aprobación de la asamblea;
b)
Asegurar el derecho de defensa de los imputados por la comisión de alguna
falta;
c)
Realizar todas las citaciones, gestiones y diligencias necesarias y convenientes y
requerir toda la información que estime necesaria para determinar la exactitud
y veracidad de los hechos investigados;
d) Aplicar sanciones.
Sanciones
Art. 46. - Las sanciones a ser
aplicadas en el complejo por el Consejo de Disciplina, según lo que se
establezca en el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario
podrán ser las de apercibimiento, multa, suspensión, cesantía y exclusión.
Suspensión
- Cesantía
Art. 47. - Salvo disposición
distinta del Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario:
a) La sanción de suspensión podrá aplicarse a propietarios, miembros de su
grupo familiar, invitados o usuarios no propietarios, e importará la inhabilitación
temporaria, por todo el tiempo por el que sea impuesta, para hacer uso total o
parcial según lo establezcan los reglamentos o el Consejo de Disciplina, de
cosas y espacios o servicios comunes de los definidos en el artículo 21, sin
perjuicio de la continuidad de la obligación de pagar las expensas y demás
contribuciones;
b) La sanción de cesantía podrá aplicarse a familiares miembros del grupo
de un propietario, a invitados o a usuarios no propietarios, e importará la
inhabilitación permanente para hacer uso de todos y cualesquiera cosas y
espacios o servicios comunes de los definidos en el artículo 21.
Exclusión
Art. 48. - La sanción de
exclusión sólo podrá imponerla el Consejo de Disciplina por unanimidad y
mediante voto fundado respecto de propietarios de unidades particulares, en
razón de actos de inconducta que por su gravedad y reiteración hagan
insostenible la continuidad de su participación en el complejo residencial.
Implicará automáticamente la cesantía inexcusable de todos los miembros de
su grupo familiar e invitados, y generará la obligación de transferir a terceros o
al complejo su unidad particular dentro del plazo prudencial que el Reglamento
de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario establezca, que en ningún
caso será inferior a un año, como supuesto de enajenación forzosa. En su caso
serán de aplicación las preferencias, restricciones o limitaciones a que se refiere
el artículo 20. Hasta tanto se efectivice la transferencia de la unidad particular
del excluido éste continuará obligado a pagar las expensas y demás
contribuciones que puedan corresponder, y a cumplir con las obligaciones
establecidas en el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario.
Apelación
Art. 49. - El propietario
sancionado podrá apelar la sanción que se le aplique dentro de los treinta días
de ser notificado de la resolución pertinente del Consejo de Disciplina para ante
la primera asamblea que se realice, la que resolverá confirmando, modificando
o dejando sin efecto la misma. El Reglamento de Propiedad Especial en el
Conjunto Inmobiliario podrá declarar inapelables las sanciones de
apercibimiento y suspensiones menores. La apelación de las sanciones de
cesantía y exclusión tendrá siempre efecto suspensivo. La resolución de la
asamblea pone fin al poder disciplinario del complejo quedando habilitados los
procedimientos judiciales que resulten pertinentes.
Capítulo X
De los subcomplejos residenciales
Concepto
Art. 50. - En complejos
residenciales cuyo diseño, estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario puede prever la
existencia de sectores con independencia económica, funcional y administrativa,
en todo aquello que no gravite sobre la infraestructura general.
Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente, pudiendo designar su propio Consejo de Administración,
aplicándose en lo pertinente las disposiciones de esta ley.
En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea del complejo resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde
únicamente el complejo sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.
Capítulo XI
Disposiciones procesales
Procedimientos
Art. 51. - En caso de violación
por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en esta ley o en
el Reglamento de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario o en cualquier
reglamento interno, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondieren,
el complejo o cualquier propietario afectado, agotada la vía interna, tendrá
acción para hacer cesar la infracción, la que tramitará judicialmente mediante
proceso sumarísimo abreviado.
A este efecto, en única audiencia
las partes deben acompañar toda la prueba de la que intenten valerse. El juez
puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse dentro de los cinco
días, disponiendo el cese de la infracción si existiese, pudiendo imponer multa
de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad particular en
beneficio del complejo.
Capítulo XII
Disposiciones generales
Aplicación de esta Ley
Art. 52. - La presente ley es
complementaria del Código Civil y de aplicación inmediata. Se aplicará por
analogía a las situaciones de hecho comprendidas en la misma y a los casos
que sean sometidos a los estrados judiciales con fundamento en tales
situaciones, aun derivadas de relaciones jurídicas anteriores o preexistentes en
tanto no mediare cosa juzgada a su respecto.
Complejos especiales
Art. 53. - Las urbanizaciones que
tengan por finalidad actividades industriales, comerciales y/u otras afines,
podrán someter su organización jurídica y de funcionamiento al presente
régimen de Propiedad Especial en el Conjunto Inmobiliario, no resultando de
aplicación en estos casos las disposiciones que se opongan a la finalidad o
funcionamiento de estos complejos especiales.
Derogación de normas
Art. 54. - A los
efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2.617, 2.685 in fine y
2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo
estatuido en esta ley.
Capítulo XIII
Disposiciones transitorias
Situaciones
preexistentes
Art. 55. - Las urbanizaciones
existentes al momento de la promulgación de la presente ley que reúnan las
características de hecho previstas en el artículo 2º, o que se adecuen a él,
podrán quedar incluidas dentro del régimen establecido en la misma cualquiera
fuera su forma jurídica actual respetando los derechos adquiridos por los
propietarios que integran dichas urbanizaciones.
La reglamentación deberá prever
los plazos, formalidades, exenciones y facilidades que fueren necesarias para
que las urbanizaciones preexistentes que opten por el régimen de la presente
ley puedan adecuar su status jurídico a la normativa de esta ley.
Art. 56. - Comuníquese al Poder
Ejecutivo
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El fenómeno de los llamados clubes de campo, barrios cerrados y en general
como en este momento se los denomina, urbanizaciones especiales, ha
evolucionado en distintas etapas desde la aparición de los primeros
emprendimientos de este tipo que datan de la década del '30, pasando por
aquellos creados a fines de la década de los '60, en la cual los countries son
creados específicamente como tales, apareciendo a su vez organizaciones de
este tipo en otras provincias como Neuquen, Córdoba, Tucumán, San Luis o
Mendoza.
De tal modo
hacia fines de los '80 se podía contabilizar en todo el país alrededor de 140
instituciones de este tipo, que contienen alrededor de 12.000 casas y una
infraestructura deportiva y de servicios que, en su conjunto, ocupaban
alrededor de 7.000 hectáreas.
Finalmente, al comienzo de los '90, con el anuncio y posterior construcción de
la red de accesos a la Capital Federal, y las nuevas condiciones de la economía
del país, se produce una novedad en la evolución del fenómeno pues las
familias comienzan a utilizar la vivienda del club de campo como residencia
permanente, mientras los nuevos propietarios ya lo hacen efectivamente con
este criterio. Esta tendencia también da lugar a la aparición de un sucedáneo
del country al cual se conoce como barrio cerrado, o más correctamente como
barrio privado.
La
conjunción de estas variables produce una increíble aceleración cuantitativa de
todo el proceso, y en la actualidad los clubes de campo y los barrios privados
suman alrededor de 500 entidades de este tipo que ahora contienen y dan
servicios a 35.000 casas y que ocupan una extensión de 36.000 hectáreas
subdividas en 100.000 lotes de terreno. Todos estos indicadores marcan la
tendencia hacia la total expansión de este estilo de vida en todos los estadios
de la pirámide socioeconómica y a lo largo y ancho de todo el territorio de
nuestro país.
Consecuentemente esta realidad va marcando la existencia de una nueva
modalidad de ejercer derechos que en forma compleja origina relaciones de
derecho real y personal inseparables entre sí, en las cuales la propiedad
inmueble naturalmente es consiguiente a la asunción de vinculaciones
personales con los demás propietarios del mismo emprendimiento, y la
condición de miembro de tales comunidades está necesariamente ligada a la
propiedad inmobiliaria.
Actualmente
dicha situación de hecho no queda comprendida por una realidad normativa
pensada para otro momento histórico y para otra circunstancia de desarrollo
urbano, de tal modo la legislación vigente no da respuesta adecuada a la
problemática específica de esos emprendimientos urbanos, que dadas sus
modalidades y su expansivo crecimiento requieren, mediante una adecuación
de la legislación, cerrar la brecha normativa hoy existente.
En otro
orden por la complejidad de esta problemática y ante la necesidad de dar
respuesta a demandas concretas, las autoridades provinciales y municipales
han generado disposiciones de orden local, que por su naturaleza no pueden
modificar las instituciones civiles de la Nación, las que al intentar adecuar
localmente la realidad normada a la realidad de hecho, por limitaciones
jurisdiccionales no sólo no lo han logrado con eficiencia, sino que ofrecen
además una diversidad de regulaciones que exceden en mucho las facultades
reglamentarias de esos gobiernos locales respecto de las instituciones jurídicas
nacionales.
Todo ello
contribuye a que no se cuente con la transparencia de técnica jurídica necesaria
para asegurar y contemplar en derecho estas novedosas relaciones que,
además de los propietarios, involucra a empresas de todo tipo, a los
estamentos gubernamentales en orden a la correspondiente aprobación y
control, así como también a la tranquilidad de las personas que se desempeñan
en la infinidad de puestos de trabajo que se han creado y se siguen creando al
influjo del sostenido desarrollo de este fenómeno.
Nuestra
intención entonces, adhiriendo al propósito que inspira a este proyecto de ley,
es de crear una ley nacional que no sólo contemple un enfoque jurisdiccional
sobre la realidad de esta forma urbanística en pleno desarrollo en todo nuestro
país, sino que además le otorgue un régimen jurídico de fondo que enmarque
adecuadamente la situación jurídica de los actuales propietarios, de los futuros
adquirentes, de los desarrollistas, de las autoridades provinciales y municipales
y de todos aquellos que de una u otra forma participan en esta forma de
aprovechamiento de la propiedad, independientemente del lugar donde el
proyecto urbanístico se realice.
De tal forma
hemos seguido los lineamientos de ese proyecto basado en las investigaciones,
estudios y trabajos desarrollados por la comisión que tuve el honor de integrar
con el Colegio de Escribanos de la Capital Federal, la Federación Argentina de
Clubes de Campo, la Federación Argentina de Agrimensores y la Cámara
Argentina de Emprendimientos Urbanísticos, que se han pronunciado
específicamente sobre aquel proyecto y nuestros agregados.
Con
respecto a la técnica jurídica utilizada para estructurar el nuevo régimen
normativo a crearse se mantiene como criterio general el de no alterar la
armoniosa arquitectura del Código Civil. Por ello nuestro proyecto tampoco
introduce modificaciones a su articulado, manteniendo el carácter de ley
complementaria, y de aplicación analógica (no supletoria) a las situaciones
existentes, priorizando a este respecto su aplicación como derecho específico.
También
quedan receptadas precisiones técnicas sugeridas en las distintas opiniones
institucionales antes mencionadas, principalmente con relación a normas de
orden público que hacen al concepto, descripción, forma de constitución,
objeto, etcétera, del complejo de Propiedad Especial en el Conjunto
Inmobiliario.
Se mantiene
un criterio de flexibilidad en todo aquello que hace a las relaciones de derecho
personal, dejando un amplio margen de libertad a este respecto, legislando en
forma supletoria o complementaria de la voluntad de los interesados.
Asimismo
resulta oportuno señalar que sin perjuicio de los comentarios y opiniones
disímiles al respecto, hemos considerado conveniente mantener los mecanismos
vulgarmente conocidos como admisión y exclusión, sobre la base del carácter
estrictamente optativo y no obligatorio que claramente surge del texto del
proyecto. Teniendo en cuenta además que en el caso de que los titulares del
complejo optaren por la adopción de estos criterios, su aplicación deberá
respetar estrictamente las normas de carácter general y de orden público
existentes, así como también someter sus decisiones a la revisión y contralor
judicial.
De este
modo entendemos que se da un marco regulatorio y normativo a pautas de
convivencia cuyo uso se encuentra ampliamente difundido en este tipo de
entidades actualmente existentes en nuestro país, mecanismos que reconocen
antecedentes en la legislación comparada y funcionan dentro de un marco de
respeto a la ley y una permanente interpretación jurisdiccional.
En otro
orden también en el proyecto se contempla la posibilidad de aplicar este
régimen normativo, con los ajustes que correspondieren, a los complejos
inmobiliarios que se conocen como parques industriales, paseos de compras y
otros similares, procurando de este modo también dar respuesta a situaciones
con una problemática semejante a la que aquí nos ocupa, y cuya inclusión en
este sistema ha sido sugerida en las opiniones institucionales antes citadas.
Para
terminar, señor presidente, es fundamental establecer expresamente que la
sanción de esta ley generará en un corto plazo la creación de miles de puestos
de trabajo.
Los
compradores de las decenas de miles de parcelas que hoy no tienen título de
propiedad, al obtenerlo conseguirán los préstamos bancarios que estas
instituciones están deseosas de otorgar y construirán las viviendas que
generarán los innumerables puestos de trabajo que la sociedad argentina
necesita imperiosamente, y asimismo redundará en ingentes ingresos para los
municipios donde se desarrollen dichos emprendimientos.-
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DE MARCHI, OMAR | MENDOZA | DEMOCRATA DE MENDOZA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| JUSTICIA |