JUSTICIA
Comisión Permanente
Of. Administrativa: Piso P04 Oficina 423
Secretario administrativo DRA VILLARES MARIANA
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 4898-D-2006
Sumario: REGIMEN DE PROPIEDAD URBANA ESPECIAL.
Fecha: 30/08/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 120
PROYECTO DE
LEY DE PROPIEDAD URBANA ESPECIAL
CAPITULO I
RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
ARTÍCULO 1.- CONCEPTO. El
derecho real de propiedad urbana especial, constituido conforme a esta ley,
confiere a su titular las facultades de usar, gozar y disponer de un inmueble propio
y de las partes o cosas comunes que le son accesorias con las modalidades y
limitaciones que surgen de la presente ley, los reglamentos en ella previstos, las
disposiciones de autoridad competente y las competencias materiales de los
gobiernos provinciales y municipales.
ARTÍCULO 2.- DESCRIPCIÓN.
Esta ley será aplicable a aquellas urbanizaciones ubicadas en zonas urbanas,
suburbanas o rurales en las que:
a) una parte esté conformada
por parcelas, que en esta ley se denominan unidades particulares, que podrán o
no contar con construcciones en ellas, serán destinadas a vivienda (con excepción
de lo previsto en el artículo 51), funcionalmente independientes entre sí y tendrán
salida indirecta a la vía pública, pudiendo, además, tener salida directa a cursos
de agua navegables;
b) la parte restante se destine a
espacios comunes o servidumbres públicas, circulatorios y/o de servicio, pudiendo
determinarse áreas específicas para la práctica de actividades deportivas,
recreativas, sociales o culturales;
c) la propiedad sea exclusiva
sobre las unidades particulares y común a título de condominio de indivisión
forzosa perpetua sobre los sectores, espacios y bienes comunes. Ambos sectores
constituyen un todo jurídica y funcionalmente inescindible.
d) Los límites perimetrales de
tales urbanizaciones y el control de acceso a las mismas podrán materializarse
mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales
establezcan en función de aspectos urbanísticos, paisajísticos, de seguridad y
demás a su cargo
ARTÍCULO 3.- CONSTITUCIÓN.
Para afectar un inmueble al régimen de esta ley el o los titulares de dominio
deberán formalizar por escritura pública su voluntad de afectación del mismo y el
texto del Reglamento Urbanístico, conforme a plano de mensura y subdivisión
aprobado, y previo cumplimiento de las reglamentaciones locales inherentes a la
urbanización especial, e inscribir esos instrumentos en el Registro de la Propiedad
Inmueble correspondiente. El Reglamento Urbanístico se considerará parte
integrante de cada uno de los títulos que se otorguen sobre las unidades
particulares que compongan el Complejo Urbanístico, y se presumirá conocido por
todo propietario de unidad particular sin admitirse prueba en contrario. La posterior
transferencia o constitución de derechos reales sobre unidades particulares se
hará con cumplimiento de las formas y los recaudos previstos en el Código Civil.
ARTÍCULO 4.- OBJETO. La
unidad particular consiste en una parcela o área de terreno delimitada con las
características previstas en el artículo 2 inc. a), genera con carácter de accesoria e
inescindible la copropiedad de indivisión forzosa y perpetua sobre las superficies,
partes, cosas y lugares comunes del inmueble, y sobre todas aquellas que
determine el Reglamento Urbanístico o que hagan al mantenimiento, seguridad y
funcionamiento de las mismas.
ARTÍCULO 5.- EXTENSIÓN DEL
DERECHO. Cada propietario será dueño exclusivo de su unidad particular y
copropietario sobre aquellas partes del terreno y cosas destinadas al
aprovechamiento común. Serán consideradas como:
a) Espacios comunes:
i) las vías de acceso y
comunicación
ii) el cerramiento perimetral,
iii) los locales, instalaciones y
tendidos de redes aéreos o subterráneos de servicios comunes,
iv) las áreas e instalaciones
deportivas, recreativas y serviciales.
v) los que por su función o por
el destino asignado en el Reglamento Urbanístico importaren un aprovechamiento
común
b) Espacios propios:
i) el terreno de las unidades
particulares,
ii) sus construcciones y las
cosas comprendidas en ellos,
CAPITULO II
DEL COMPLEJO
URBANÍSTICO
ARTÍCULO 6.- CONCEPTO. El
Complejo Urbanístico está integrado por los propietarios de las unidades
particulares, y será considerado persona jurídica de carácter privado sin
finalidades de lucro de conformidad con el inciso 2° de la segunda parte del
articulo 33 del Código Civil. Tendrá la denominación que establezca su
Reglamento, su domicilio en el inmueble y se expresará a través de la Asamblea
de Propietarios y el Consejo de Administración.
ARTÍCULO 7.- PATRIMONIO. El
patrimonio del Complejo Urbanístico estará compuesto por:
a) fondos de reserva y otras
recaudaciones,
b) créditos contra propietarios o
terceros,
c) unidades particulares que
adquiera o se adjudiquen al Complejo,
d) los muebles y útiles que se
afecten a la actividad propia del Complejo Urbanístico
e) en general cualquier otro
fondo o reserva que los propietarios decidan constituir dentro de los fines que
justifican su existencia y funcionamiento.
f) El Reglamento Urbanístico
deberá prever y reglar los casos, condiciones, destinos y demás circunstancias
inherentes a la adquisición o adjudicación de unidades particulares por el propio
Complejo.
ARTÍCULO 8.- CAPACIDAD. El
Complejo Urbanístico tiene capacidad para adquirir bienes y contraer obligaciones
relativos a su objeto, y para intervenir en todas las acciones legales, judiciales o
extrajudiciales en las que el mismo pueda ser parte como actor, demandado o en
cualquier otro carácter, incluso para querellar criminalmente. Los Complejos
Urbanísticos podrán establecer entre sí o con terceros servidumbres u otros
derechos reales tendientes a un mejor aprovechamiento de sus instalaciones, y
formar parte de asociaciones o federaciones que los nucléen.
ARTÍCULO 9.-
REPRESENTACIÓN LEGAL. La representación legal del Complejo Urbanístico
será ejercida por el Presidente del Consejo de Administración, o quien lo
reemplace. Sin perjuicio de ello para ejercer actos procesales podrá delegarse la
representación en los casos, personas y con cumplimiento de las formalidades
que establezcan las disposiciones de fondo o procesales que fueren de aplicación.
ARTÍCULO 10.- EXTINCIÓN. La
personalidad del Complejo Urbanístico se extingue por la desafectación del
inmueble del régimen del nuevo derecho real mediando acuerdo unánime de los
propietarios instrumentado en escritura pública, o por resolución judicial, inscriptas
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
CAPITULO III
DE LOS PROPIETARIOS
ARTÍCULO 11.- EJERCICIO DEL
DERECHO. El derecho real que corresponde a cada propietario sobre su unidad
particular deberá ejercerse dentro del marco de los límites y restricciones
establecidos en la presente ley, en el derecho aplicable en general y los derivados
del Reglamento Urbanístico en miras a la seguridad del Complejo Urbanístico, al
aprovechamiento de los bienes y servicios comunes, al mantenimiento de una
buena y normal convivencia y a la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus deberes por parte de los
propietarios de las unidades particulares y por los representantes del Complejo
Urbanístico deberán ser hechos en función del sentido comunitario que
corresponde a los fines, esencia y fundamentos del régimen que establece esta
ley.
ARTÍCULO 12.-
PROPORCIONALIDAD. El derecho de copropiedad de cada titular sobre los
bienes comunes será proporcional a la superficie de terreno de su unidad
particular, sin consideración a las construcciones o edificaciones existentes en ella
o que se erijan, amplíen o reduzcan con posterioridad, salvo disposición distinta
del Reglamento Urbanístico.
ARTÍCULO 13.-
INESCINDIBILIDAD. Los derechos y obligaciones de cada propietario sobre los
bienes comunes serán inseparables de la propiedad de su respectiva unidad
particular y no serán susceptibles de abandono ni renuncia.
ARTÍCULO 14.- ADQUISICIÓN Y
PÉRDIDA DEL DERECHO. La adquisición, transmisión y pérdida del derecho real
de propiedad urbana especial y la constitución y extinción de otros derechos
reales o personales sobre las unidades particulares se efectuará de conformidad
con lo dispuesto especialmente por esta ley y subsidiariamente por lo
genéricamente establecido en el Código Civil y demás normas que fueren de
aplicación.
ARTÍCULO 15.- PUBLICIDAD.
Toda restricción o limitación que se establezca sobre la propiedad, uso, goce o
disposición de las unidades particulares deberá constar en forma clara y precisa
en el Reglamento Urbanístico y ser transcripta en todas y cada una de las
escrituras relacionadas con dichas unidades particulares. No obstante, la omisión
de transcripción no enervará la oponibilidad entre propietarios, órganos del
Complejo y frente a terceros de tales restricciones o limitaciones, habida cuenta de
lo establecido en el artículo 3 de esta ley.
ARTÍCULO 16.- UNIFICACIÓN DE
UNIDADES PARTICULARES. Los propietarios de unidades particulares contiguas
podrán unificarlas así como volverlas a desunificar, siempre que no perjudiquen la
seguridad del Complejo y no signifiquen modificación de las bases de cálculo en
función de las cuales se prorratean las expensas comunes y otras contribuciones,
salvo disposición distinta del Reglamento Urbanístico, que podrá pautar para el
caso las consecuencias en cuanto a construcciones, quórum, votaciones, y en
general para el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones de los
propietarios involucrados.
ARTÍCULO 17.- OBLIGACIONES
DE LOS COPROPIETARIOS. Los propietarios están obligados a:
a) cumplir las disposiciones del
Reglamento Urbanístico, el Reglamento de Construcciones y demás Reglamentos
Internos que el Complejo Urbanístico dicte en su consecuencia, los que serán
obligatorios y oponibles a todos los propietarios mediando protocolización,
otorgamiento por escritura pública, publicación o inscripción en los registros de
autoridad de contralor;
b) conservar en buen estado
sus unidades particulares;
c) pagar las expensas comunes
y otras contribuciones en la proporción que les corresponda;
d) pagar las expensas
extraordinarias dispuestas por resolución de la Asamblea;
e) contribuir a la integración de
los fondos de reserva;
f) permitir el acceso a sus
unidades particulares para realizar reparaciones o instalaciones atinentes al
Complejo Urbanístico;
g) no destinar sus unidades
particulares a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en esta ley o en el Reglamento Urbanístico;
h) no ejercer actividades que
comprometan la seguridad del complejo, ni que perjudiquen el derecho de los
demás propietarios a su aprovechamiento normal.
ARTÍCULO 18.-
RESPONSABILIDAD. Los propietarios responderán subsidiaria y
mancomunadamente por las deudas del Complejo Urbanístico en la medida de
sus porcentuales. La sentencia que se pronuncie contra el Complejo, en autoridad
de cosa juzgada, será ejecutable contra cada uno de los propietarios en esa
medida, siempre y cuando la existencia del juicio hubiera sido puesta en
conocimiento de los propietarios de unidades particulares en oportunidad procesal
que posibilite el efectivo ejercicio del derecho a defensa en juicio, a cuyo efecto los
jueces a petición de parte deberán arbitrar medidas idóneas a tal fin según las
circunstancias.
ARTÍCULO 19.- DERECHO DE
PREFERENCIA. El Reglamento Urbanístico podrá prever limitaciones pero no
impedir la transmisión y consiguiente adquisición de las unidades particulares en
caso de enajenación voluntaria o forzosa de unidades particulares por actos entre
vivos a título gratuito u oneroso. Dichas limitaciones no podrán consistir en
discriminaciones prohibidas por la Constitución Nacional y las leyes dictadas en su
consecuencia. Podrá establecer y reglamentar un derecho de preferencia para su
adquisición por el Complejo Urbanístico o por los demás propietarios. Toda
limitación a la libre disponibilidad deberá establecerse con claridad en cláusula
especial en el Reglamento y transcribirse en las escrituras, bajo pena de nulidad, y
su interpretación será restrictiva. Las transmisiones hechas en violación a las
limitaciones regularmente implementadas serán inoponibles al Complejo y a los
demás propietarios.
CAPITULO IV
DEL USO Y GOCE DE LOS
ESPACIOS COMUNES DESTINADOS A DEPORTES, RECREACIÓN Y
SERVICIOS
ARTÍCULO 20.- CONCEPTO.
Cuando existieren espacios o instalaciones comunes destinadas a actividades
deportivas, recreativas, sociales, culturales o serviciales, el Reglamento
Urbanístico deberá regular las modalidades, circunstancias y personas que podrán
usar y gozar de esos espacios e instalaciones.
ARTÍCULO 21.- PROPIETARIOS.
Todos los propietarios de unidades particulares tendrán derecho al uso y goce de
esos espacios e instalaciones en igualdad de condiciones. Ese derecho no podrá
limitarse, restringirse ni renunciarse en ningún caso, pero:
a) se pierde respecto del
propietario y de todos los usuarios a que se refiere el artículo 24 por la extinción
de la propiedad sobre la unidad particular;
b) se pierde para el sancionado
con cesantía, y
c) se interrumpe para el
propietario y/o para quienes resultaren destinatarios de ella por todo el tiempo que
se prolongue la sanción de suspensión.
ARTÍCULO 22.- USO Y GOCE EN
CASOS ESPECIALES. El Reglamento Urbanístico establecerá la o las personas,
y bajo que circunstancias y limitaciones, ejercerán el uso y goce de los espacios y
cosas comunes, cuando la propiedad de una unidad particular corresponda a más
de una persona física o a una persona jurídica.
ARTÍCULO 23.-
RESTRICCIONES. El Reglamento Urbanístico podrá establecer condiciones y
pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de esos espacios e
instalaciones por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de
unidades particulares cedan temporariamente, total o parcialmente, por cualquier
titulo, personal o real, el uso o goce de su unidad particular.
ARTÍCULO 24.- FAMILIARES -
INVITADOS. El Reglamento Urbanístico deberá prever la extensión del uso y goce
de los espacios, instalaciones y servicios comunes a aquellas personas que
integren el grupo familiar del propietario de la unidad particular, cuya conformación
también deberá ser determinada. Podrá también prever un régimen de invitados,
así como la posibilidad de admisión de usuarios no propietarios con derecho a uso
pleno, parcial o limitado, permanente, transitorio o periódico de espacios,
instalaciones y/o servicios comunes destinados a deportes, recreación y servicios,
con las características y bajo las condiciones que reglamentariamente el Complejo
Urbanístico establezca. Salvo disposición distinta del Reglamento los derechos al
uso y goce de cosas, espacios, instalaciones y/o servicios comunes como
integrantes del grupo familiar de un propietario, como invitado o bajo cualquier
modalidad de usuario no propietario serán considerados personales y no
susceptibles de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o tansitoria, por
actos entre vivos ni mortis causa.
ARTÍCULO 25.-
CONTRIBUCIONES - ARANCELES. Los propietarios, familiares e invitados
podrán quedar obligados al pago de contribuciones y/o aranceles por el uso de los
espacios e instalaciones comunes, las que serán fijadas por la Asamblea y se
liquidarán dentro de las expensas comunes a cargo del titular de la unidad
particular.
CAPITULO V
DE LAS EXPENSAS
COMUNES Y OTRAS CONTRIBUCIONES
ARTÍCULO 26.- EXPENSAS
COMUNES. Cada propietario estará obligado a contribuir, conforme a las bases
que se establezcan en el Reglamento Urbanístico o en su defecto de acuerdo al
porcentual de su unidad, al pago de las expensas de funcionamiento,
administración, mantenimiento, reparación y/o reposición de los bienes comunes.
Estarán obligados en la misma forma al pago de las primas de seguro, reservas y
otras contribuciones en los casos que corresponda.
ARTÍCULO 27.-
OBLIGATORIEDAD DEL PAGO. En ningún caso el propietario podrá eximirse del
pago de las expensas que le correspondan, aún cuando no use o goce de los
bienes y servicios comunes, transfiera por cualquier título su unidad particular en
infracción a las limitaciones del artículo 19, o el uso o goce de ella, o alegue
abandono de la misma, ni podrá demorar su pago invocando compensación con
créditos eventuales contra el Complejo Urbanístico, ni incumplimiento de deberes
del mismo, quedando a salvo las acciones que le compitieren.
ARTÍCULO 28.- OBLIGACIÓN
REAL - PRIVILEGIOS. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de expensas, primas de seguro, reservas y otras contribuciones, sigue
siempre a la propiedad de sus respectivas unidades particulares en la extensión
del articulo 3.266 del Código Civil, aun respecto de las devengadas antes de su
adquisición. El crédito respectivo goza de los privilegios previstos en el artículo
3.901 del Código Civil aún en el caso de concurso o quiebra del propietario, y en el
artículo 241 inc. 1° de la ley 24.522 en cuanto correspondiere.
ARTÍCULO 29.- CERTIFICADO
DE DEUDA. El certificado de deuda expedido por el órgano o persona del
Complejo habilitado para ese fin por el Reglamento Urbanístico y con los recaudos
y previo cumplimiento de las formalidades que en él se establezcan será título
ejecutivo para el cobro de las expensas impagas por los copropietarios.
CAPITULO VI
DEL REGLAMENTO
URBANÍSTICO
ARTÍCULO 30.- CONTENIDO. Art.
30.- El Reglamento Urbanístico deberá disponer como mínimo sobre las siguientes
materias:
a) Determinación de las áreas
del complejo destinadas a unidades particulares;
b) Enumeración de los bienes y
espacios comunes y determinación de los sectores destinados a servicios
comunes, a deporte y/o recreación si los hubiere;
c) Determinación del porcentual
que corresponde a cada unidad particular con relación al conjunto, porcentuales
especiales o sistema para la determinación de las expensas comunes y otras
contribuciones si no fueren establecidas conforme a los porcentuales de las
unidades particulares;
d) Forma y tiempo de
convocatoria a las asambleas ordinarias y extraordinarias de copropietarios; reglas
para deliberar; quórum; mayorías necesarias para adoptar resoluciones; cómputo
de los votos;
e) Facultades, obligaciones y
funcionamiento del Consejo de Administración, y forma de elección y cesación de
sus miembros. Determinación de los integrantes del primer Consejo de
Administración;
f) Facultades y obligaciones del
Consejo de Disciplina, y elección y cesación de sus miembros;
g) Pautas generales para el uso
y goce de los bienes comunes y aquellos destinados a deportes y recreación, que
aseguren la normal convivencia de todos los integrantes del Complejo Urbanístico;
h) Pautas generales para el
uso, goce y disposición de otros bienes del Complejo Urbanístico;
i) Régimen sancionatorio,
causales y consecuencias de la aplicación de sanciones, que podrán consistir en
apercibimiento, multa, suspensión, cesantía o expulsión.
CAPITULO VII
ASAMBLEAS
ARTÍCULO 31.- ASAMBLEAS. La
Asamblea es la reunión de los propietarios y resuelve sobre:
a) Las cuestiones que le son
atribuidas especialmente por esta ley o el Reglamento Urbanístico;
b) Designación de los
integrantes del Consejo de Administración, sus cargos, y remoción;
c) Designación de los
integrantes del Consejo de Disciplina, sus cargos y remoción;
d) Aprobar cuentas, balances
generales y la gestión de los miembros del Consejo de Administración;
e) Aprobación y modificación de
los Reglamentos de Construcciones, Interno y de Procedimientos del Consejo de
Disciplina;
f) Aprobación del presupuesto
anual de erogaciones para el funcionamiento del complejo y la estimación del valor
de las expensas comunes correspondientes;
g) Las apelaciones contra
sanciones dispuestas por el Consejo de Disciplina;
h) Cualquier otra cuestión de
interés común que implique modificación o limitación a los derechos de todos o de
algún propietario.
ARTÍCULO 32.- CONVOCATORIA
- QUÓRUM. Las Asambleas deben ser convocadas por medios que aseguren su
publicidad y difusión entre todos los propietarios, a quienes se notificará
individualmente en el domicilio que hayan informado al Complejo Urbanístico, sin
que la falta de notificación personal por motivo no imputable al Consejo de
Administración invalide la celebración de la Asamblea si la convocatoria hubiese
sido debidamente publicitada conforme al Reglamento Urbanístico. Las
publicaciones y notificaciones contendrán transcripción del orden del día, el que
debe redactarse en forma precisa y completa no pudiendo resolverse sobre otros
puntos, bajo sanción de nulidad. Si la asamblea se celebrare con la presencia de
la totalidad de los propietarios podrá decidir por unanimidad la incorporación de
nuevos temas al "Orden del Día".
ARTÍCULO 33.- MAYORÍAS. Las
decisiones se tomarán por mayoría absoluta de votos presentes, salvo que la ley o
el Reglamento Urbanístico establezcan mayorías especiales. Los propietarios
podrán hacerse representar por apoderados generales o especiales. Es suficiente
carta poder con firma certificada por escribano, banco ó autoridad judicial. Ninguna
persona podrá representar a más de cinco propietarios, y no podrán ser
representantes los miembros del Consejo de Administración y del Consejo de
Disciplina, los integrantes de cualquier órgano de vigilancia o contralor establecido
por el Reglamento Urbanístico, ni los gerentes y empleados del mismo.
ARTÍCULO 34.- MAYORÍAS
ESPECIALES. Se requerirá acuerdo unánime para desafectar el inmueble del
presente régimen según lo previsto en el artículo 10 ó para modificar las
proporciones de condominio de las partes comunes según lo previsto en el artículo
12; de cuatro quintos (4/5) para modificar el destino de los bienes y servicios
comunes previstos en el artículo 5 inc. a), en todos los casos sin cambiar su
calidad de comunes; y mayoría absoluta para aprobar las materias indicadas en el
artículo 31 inc e). En estos casos el cómputo de votos se hará sobre la totalidad
de los copropietarios que integran el Complejo Urbanístico.
ARTÍCULO 35.- VOTOS -
CÓMPUTOS. Los votos se computan en la forma que prevea el Reglamento
Urbanístico y en su defecto se presume que a cada unidad particular le
corresponde un voto. Si una unidad particular pertenece a más de un propietario,
se unificará la representación.
CAPITULO VIII
CONSEJO DE
ADMINISTRACIÓN.
ARTÍCULO 36.-
ADMINISTRACIÓN. La administración del Complejo Urbanístico estará a cargo de
un Consejo de Administración, integrado por propietarios de unidades particulares,
y/o por las personas y en la forma que prevea el Reglamento Urbanístico.
ARTÍCULO 37.- INTEGRACIÓN Y
DURACIÓN DE LOS MANDATOS. El Reglamento Urbanístico deberá fijar el
número de los integrantes titulares y suplentes del Consejo de Administración,
determinar si los cargos podrán ser rentados o no y precisar el término por el que
serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años, pudiendo ser reelegibles
una sola vez y ulteriormente elegibles luego de transcurrido, por lo menos, un
período completo del término establecido para duración de los mandatos
intermedios.
ARTÍCULO 38.- QUORUM. El
quórum no podrá ser inferior a la mayoría absoluta de sus integrantes. Deberá
reunirse por lo menos una vez al mes, sin perjuicio de las reuniones que se
soliciten en forma extraordinaria por alguno de sus integrantes.
ARTÍCULO 39.- DELEGACIÓN -
COMISIONES - GERENCIA. El Consejo de Administración podrá constituir
Comisiones, y designar a sus miembros para colaborar en temas o actividades
específicas de las tareas y responsabilidades a su cargo. También podrá designar
uno o más gerentes y/o intendentes en quienes delegar funciones ejecutivas de la
administración; esta designación podrá recaer en personas no propietarias y será
revocable libremente.
ARTÍCULO 40.- ATRIBUCIONES
Y FUNCIONES. Corresponde en su caso al Consejo de Administración:
a) Convocar a la Asamblea,
redactar el orden del día y el acta de la misma;
b) Conocer en todo lo referente
a los aspectos funcionales, jurídicos y económicos del complejo;
c) Ejercer la conducción de la
administración del complejo;
d) Ejecutar las decisiones de la
Asamblea;
e) Atender a la conservación de
los bienes comunes y a la seguridad del complejo;
f) Practicar la cuenta de gastos
y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlos. Liquidar las expensas
comunes y otras contribuciones;
g) Formular el presupuesto
anual;
h) Confeccionar rendiciones de
cuentas, balances e inventarios;
i) Nombrar y despedir al
personal del complejo y cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación
vigente;
j) Mantener asegurados los
bienes del complejo contra incendio y otros riesgos;
k) Conservar los títulos
originales y documentación del Complejo Urbanístico, y llevar en legal forma los
libros de actas y de administración, y los que determine la autoridad local;
l) Expedir informes de deuda y
de créditos por todo concepto y de la existencia de reclamos judiciales o
administrativos, todo ello en el término de cinco (5) días cuando fuere a pedido de
parte, y certificados de deuda a los fines dispuestos en el artículo 30 si el
Reglamento Urbanístico así lo estableciera o si no contuviera previsión sobre el
particular;
m) Colaborar con el Consejo de
Disciplina, instar la intervención del mismo sea por sí o por denuncias, notificar sus
resoluciones y hacer cumplir las sanciones que este imponga;
n) Cualquier asunto de interés
común que no se encuentre comprendido dentro de las atribuciones conferidas a
la Asamblea y que no implique modificación o limitación a los derechos de todos o
de algún propietario.
CAPITULO IX
CONSEJO DE
DISCIPLINA
ARTÍCULO 41.- FACULTAD
SANCIONATORIA. El poder disciplinario que por esta ley se reconoce al
Complejo Urbanístico será ejercido privativamente por el Consejo de Disciplina.
Aplicará las sanciones que específicamente se determinan en esta ley y en el
Reglamento Urbanístico.
ARTÍCULO 42.- INTEGRACIÓN Y
DURACIÓN DE LOS MANDATOS. El Reglamento Urbanístico deberá fijar el
número de integrantes titulares y suplentes del Consejo de Disciplina y precisará
el término por el que serán elegidos, el que no podrá exceder de tres años,
pudiendo establecerse que sean o no reelegibles indefinidamente.
ARTÍCULO 43.- ATRIBUCIONES
Y FUNCIONES. Corresponde al Consejo de Disciplina:
a) Proponer a la Asamblea su
Reglamento de Procedimientos si no estuviera establecido en el Reglamento
Urbanístico, y sus modificaciones, asegurando el derecho a defensa. En este caso
tanto su creación como sus posteriores modificaciones deberán someterse a
aprobación de la Asamblea. Los Reglamentos podrán prever un sistema de
resolución de disputas, de mediación o de conciliación.
b) Asegurar el derecho a
defensa de los imputados por la comisión de alguna falta;
c) Realizar todas las citaciones,
gestiones y diligencias necesarias y convenientes y requerir toda la información
que estime necesaria para determinar la exactitud y veracidad de los hechos
investigados;
d) Aplicar sanciones.
ARTÍCULO 44.- SANCIONES. Las
sanciones a ser aplicadas en el Complejo Urbanístico por el Consejo de Disciplina,
según lo que se establezca en el Reglamento Urbanístico, podrán ser las de
apercibimiento, pecuniarias, suspensión, cesantía parcial y cesantía definitiva.
ARTÍCULO 45.- SUSPENSIÓN -
CESANTÍA. Salvo disposición distinta del Reglamento Urbanístico:
a) Las sanciones pecunarias
podrán ser aplicadas respecto de inconductas de menor magnitud según lo que al
efecto prevea el Reglamento Urbanístico y en ningún caso podrán exceder montos
moderados compatibles con las obligaciones corrientes de los propietarios como
tales. Se impondrán igualitariamente a todos los propietarios en caso de
infracciones iguales.
b) La sanción de suspensión
podrá aplicarse a propietarios, miembros de su grupo familiar, invitados ó usuarios
no propietarios, e importará la inhabilitación temporaria, por todo el tiempo por el
que sea impuesta, para hacer uso total o parcial según lo establezcan los
Reglamentos o el Consejo de Disciplina, de cosas y espacios o servicios comunes
de los definidos en el artículo 20, sin perjuicio de la continuidad de la obligación de
pagar las expensas y demás contribuciones.
c) La sanción de cesantía podrá
aplicarse a familiares miembros del grupo de un propietario, a invitados ó a
usuarios no propietarios, e importará la inhabilitación permanente para hacer uso
de todos y cualesquiera cosas y espacios o servicios comunes de los definidos en
el articulo 20.
ARTÍCULO 46.- La sanción
de cesantía definitiva sólo podrá imponerla el Consejo de Disciplina por unanimidad
y mediante voto fundado respecto de propietarios de unidades particulares, en
razón de actos de inconducta que por su gravedad y reiteración hagan insostenible
la continuidad de su participación en las actividades y uso de espacios comunes
descriptas en el artículo 20º, asimismo implicará automáticamente la cesantía
inexcusable del sancionado y de todos los miembros de su grupo familiar e
invitados. El sancionado de acuerdo a este artículo continuará obligado a pagar las
expensas y demás contribuciones que puedan corresponder, y a cumplir con las
obligaciones establecidas en el Reglamento Urbanístico y demás reglamento
vigentes en el Complejo en tanto no se extinga su derecho de dominio sobre la
unidad particular.
ARTÍCULO 47.- RECURSOS -
ACCIONES JUDICIALES. El propietario con cesantía definitiva podrá apelar la
sanción dentro de los treinta días de ser notificado de la resolución pertinente del
Consejo de Disciplina para ante la primera Asamblea que se realice, la que
resolverá confirmándola, modificándola o dejándola sin efecto. El Reglamento
Urbanístico podrá declarar inapelables las sanciones de apercibimiento,
pecuniarias y suspensiones menores. Las sanciones de suspensión mayor,
cesantía y expulsión serán siempre apelables, con efecto suspensivo, ante la
primera Asamblea que se realice. La resolución de la Asamblea pone fin al poder
disciplinario del Complejo Urbanístico quedando habilitados para el Complejo y
para los sancionados los procedimientos judiciales que resulten pertinentes.
CAPITULO X
DE LOS SUBCOMPLEJOS
RESIDENCIALES
ARTÍCULO 48.- CONCEPTO. En
Complejos Urbanísticos cuyo diseño, estructura o naturaleza lo haga conveniente,
el Reglamento Urbanístico puede prever la existencia de sectores con
independencia económica, funcional y administrativa, en todo aquello que no
gravite sobre la infraestructura general. Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente,
pudiendo designar su propia Administración, aplicándose en lo pertinente las
disposiciones de esta ley. En caso de conflicto entre los diversos sectores la
Asamblea del Complejo Urbanístico resuelve en definitiva. Frente a terceros
responde únicamente el Complejo Urbanístico sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran.
CAPITULO XI
DISPOSICIONES
PROCESALES
ARTÍCULO 49.-
PROCEDIMIENTOS. En caso de violación por un propietario u ocupante a las
prohibiciones establecidas en esta ley o en el Reglamento Urbanístico,
Reglamento Interno o en cualquier otro vigente el Complejo Urbanístico o
cualquier propietario afectado tendrá acción para hacer cesar la infracción, la que
tramitará judicialmente mediante proceso sumarísimo. El juez podrá ordenar
allanamientos. La sentencia deberá dictarse disponiendo el cese de la infracción si
existiese, pudiendo imponer multa de hasta el diez por ciento de la valuación fiscal
de la unidad particular en beneficio del Complejo Urbanístico.
CAPITULO XII
DISPOSICIONES
GENERALES
ARTÍCULO 50.- APLICACIÓN DE
ESTA LEY. La presente ley es complementaria del Código Civil y de aplicación
inmediata. Se aplicará por analogía a las situaciones de hecho comprendidas en la
misma y a los casos que sean sometidos a los estrados judiciales con fundamento
en tales situaciones, aún derivadas de relaciones jurídicas anteriores o
preexistentes en tanto no mediare cosa juzgada a su respecto.
ARTÍCULO 51.- COMPLEJOS
ESPECIALES. Las urbanizaciones que tengan por finalidad actividades
industriales, comerciales y/u otras afines, podrán someter su organización jurídica
y de funcionamiento al presente régimen de Propiedad Urbana Especial, no
resultando de aplicación en estos casos las disposiciones que se opongan a la
finalidad o funcionamiento de estos Complejos Especiales.
ARTÍCULO 52.-
INAPLICABILIDAD DE NORMAS. A los efectos de la presente ley no serán de
aplicación los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así como toda
otra disposición que se oponga a lo estatuido en ella.
CAPITULO XIII
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
ARTÍCULO 53.- SITUACIONES
PREEXISTENTES. Las urbanizaciones existentes al momento de la promulgación
de la presente ley que reúnan las características de hecho previstas en el artículo
2°, o que se adecuen a él, podrán:
a) quedar incluidas dentro del
régimen establecido en la misma cualquiera fuera su forma jurídica actual,
respetando los derechos adquiridos por los propietarios que integran dichas
urbanizaciones. En este caso, la reglamentación deberá prever los plazos,
formalidades, exenciones y facilidades que fueren necesarias para que las
urbanizaciones preexistentes que opten por el régimen de la presente ley puedan
adecuar su status jurídico a la normativa de esta ley.
b) Opcionalmente, las
urbanizaciones especiales que estuvieren organizadas bajo el régimen de la ley
13.512 de Propiedad Horizontal en que no estuviesen totalmente construidas las
unidades que conforman el emprendimiento, podrán adaptarse al encuadre
previsto en esta ley, mediante una resolución tomada en asamblea de consorcio,
por una mayoría de copropietarios que representen el cincuenta y uno por ciento
(51%) del porcentual del dominio de los bienes comunes y/o a requerimiento del
veinte por ciento (20%) de copropietarios aceptado por resolución judicial por vía
del procedimiento sumarísimo.
ARTÍCULO 54.- Nada de lo
dispuesto en la presente podrá ser interpretado como limitativo de las facultades
provinciales o municipales - según sea el caso - de legislar y aplicar disposiciones
relativas a uso del suelo, códigos de edificación y disposiciones conexas sobre el
territorio bajo su jurisdicción. Las propiedades urbanas especiales deberán respetar
las normas que tales jurisdicciones dicten con respecto a estas materias de su
competencia.
ARTÍCULO 55.- De
forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Las urbanizaciones cerradas,
comunmente conocidas como "Countrys" han llegado para quedarse en la fértil y
diversa geografía urbana de nuestro país. Más allá de nuestras personales
opiniones sobre este fenómeno y sobre su significancia en la sociabilidad y las
relaciones interpersonales tal como estábamos acostumbrados a entenderlas,
existen miles de familias argentinas que han elegido estos espacios como sedes de
sus residencias permanentes, y muchos otros compatriotas planifican o se
encuentran en vías de trasladarse a tales urbanizaciones. Este hecho es innegable,
y merece ser considerado desde la perspectiva legal: es imperativo "normativizar"
este fenómeno tan reciente y contemporáneo, así como fue necesario generar un
marco legal apropiado frente al advenimiento de los edificios de propiedad
horizontal a princpios del Siglo XX, verdaderos "intrusos" en la bucólica geografía
urbana, tanto argentina como mundial.
Tal como sostiene el Abogado Juan
Carlos Pratesi, "ante el vacío legal (para este tipo de urbanizaciones) doctrina y
jurisprudencia han provisto soluciones extraordinarias y de compromiso a
situaciones conflictivas, recurriendo a creaciones pretorianas aún deformantes de
la normativa jurídica pero consecuentes con la realidad". El fenómeno asociado a
esta nueva realidad es tan avasallador, tan permanente, que la Fedración
Argentina de Municipios (FAM) ha planteado sus inquietudes por la problemática
que se viene produciendo hace más de 20 año en lo rererido a la inexistencia de
normativa específica que regule la creación, organización, funcionamiento y
administración de estas entidades.
En anteriores proyectos sobre este
tema, se ha expresado que frente a "la complejidad de esta problemática y la
necesidad de dar respuestas a demandas concretas, las autoridades provinciales y
municipales han generado disposiciones locales que por su naturaleza no pueden
modificar las instituciones civiles de la Nación, y que, al intentar adecuar
localmente la realidad normada a la realidad de hecho, vistas las limitaciones
jurisdiccionales, no sólo no lo han logrado con eficiencia sino que ofrecen una
diversidad de regulaciones que exceden en mucho sus facultades
reglamentarias".
No hablamos de un fenómeno aislado,
o sólo circunscripto a personas favorecidas o familias de altos ingresos; el alcance
de estas urbanizaciones es mucho más vasto y complejo. En los últimos años, se
han generado relaciones interpersonales y entre privados y gobiernos que
involucran a empresas, comercios, inmobiliarias y más de 130.000 puestos de
trabajo a lo largo y ancho del país.
Tal como señala
Pratesi, "hacia fines e los años 80 se contabilizaban en el país 140 insituciones con
alrededor de 12.000 casas (...)". Posteriormente, muchas familias comenzaron a
utilizar las viviendas de los antiguos clubes de campo como residencias
permanentes, y "apareció el sucedáneo conocido como barrio cerrado
(produciéndose) una increíble aceleración cuantitativa de todo el proceso, llegando
en la actualidad los clubes de cambpo y barrios cerrados a sumás más de 600, que
con más de 50.000 casas ocupam 36.000 ha, subdivididas en 100.000 lotes". Esto
condujo a "incrementos en la recaudación fiscal, al establecimiento de grandes
centros comerciales, educacionales, universitarios de primer nivel y de atención de
salud de alta complejidad (...), hoteles y edificios destinados a oficinas,
pempresass asentadas en Parques Industriales y a la creación de fuentes de
trabajo en medida difícil de calcular".
Estas razones fácticas son las que nos
impulsan a presentar este proyecto de Ley, concordante con similares iniciativas
que tuvieron un avanzado estado parlamentario en el año 2005. El régimen
propuesto es una ley complementaria del Código Civil a efectos de no alterar su
arquitectura, tal como se expresará más adelante.
Con respecto a las relaciones reales
que este proyecto contempla, se establecen normas acordes al orden público,
enfatizando las disposiciones relativas a las formalidades, publicidad, etc; respecto
de las relaciones personales, en cambio, el proyecto contempla una mayor
elasticidad e induce una normativa que deja considerable margen de libertad a la
implementación de regímenes adecuados al imagintivo y variable esfuerzo que han
impuesto los centenares de proyectos inmobiliarios movilizados en torno a la
propiedad urbana especial, admitiéndose construcciones normativas en distintos
niveles sin dejar de establecer normas supletorias para facilitar la tarea de usuarios
e intérpretes, que regirán "por defecto" en caso de no aparecer "normas de
creación privada" en los campos en que así se contemple.
Tanto las disposiciones de carácter
real como personal preveen un irrestricto respeto de las disposiciones
reglamentarias y administrativas que en cuanto a su dictado dependan de las
correspondientes autoridades provinciales y/o municipales.
El proyecto recoge las experiencias de
la realidad y la jurisprudencia formada en torno de la Ley 13.512 y a la
conflictividad producida en las urbanizaciones especiales, y regula la personalidad
y capacidad limitada del complejo urbanístico, su represetnación, procedimientos
para la liquidación y cobro de expensas y contribuciones dada su inexcusable
necesidad para el normal funcionaminto, así como el complejo tema de las
responsabilidades subyacentes. Asimismo, la iniciativa regula minuciosamente el
ejercicio del poder disciplinario (propio de las organizaciones asociativas) donde
objetivos comunes exigen conductas compatibles con los deberes asumidos al
incorporarse.
Es probable que interpretaciones
ligeras o infundadas tiendan a impugnar algunos de los contenidos del presente
proyecto. En el pasado, se han escuchado voces que sugieren que una normativa
de este tipo supondría la ausencia del Estado respecto de esos emprendimientos
urbanísticos, en una suerte de prevalencia de lo privado sobre lo público,
cuestionándose la supuesta implementación de una forma de "justicia privada
excluyente", así como que - con el dictado de una Ley semejante - se
consagrarían facultades discriminatorias, particularmente vinculadas con el derecho
de admisión.
Frente a estas posibles filípicas,
digamos que el pueblo argentino en su gran mayoría cree y quiere vivir conforme a
las proposiciones básicas de la Constitución Nacional, en un estado republicano,
democrático, federal, y en un estado de derecho, respetuoso del individuo y de la
libertad como su atributo vital fundamental, como se proclama desde el preámbulo
hasta las normas que consagran que los habitantes de la nación no serán privados
de lo que la ley no prohíbe ni obligados hacer lo que aquella no manda, como
fundamento mismo de los derechos garantizados por los arts. 14, 17, 18 y demás
concordantes que aseguran la propiedad, la libertad de asociarse con fines útiles,
la defensa de los derechos, en definitiva la inviolabilidad de lo que le es privado al
hombre, reafirmándose que las declaraciones, derechos y garantías enumerados
no serán entendidos como negación de otros no enumerados pero que nacen del
principio de la soberanía del pueblo y de la forma republicana de gobierno.
Conforme a esto, es lógico suponer
que resulta contrario a nuestra forma de vida y a las limitaciones que el estado de
derecho impone a los gobernantes el pretender que sólo eligen una manera de
vivir "normal" quienes no optan por habitar los genéricamente denominados
emprendimientos urbanísticos especiales, realidad social ya típica y que, según
reconocen aún los propios oponentes, necesita de una regulación.
Lo mismo cabe decir respecto de los
controles que pueden establecerse en torno al funcionamiento de las
Urbanizaciones Especiales desde el punto de vista de su personalidad. No parece
necesario imaginar un régimen de autorización previa para establecer un ámbito
habitable o recreativo de características peculiares como la de estas nuevas
urbanizaciones, por otra parte sujetas a las formalidades notariales y registrales y
los reglamentos y controles locales de toda especie, así como no lo ha sido nunca
y es inimaginable para la erección y funcionamiento de edificios y otros desarrollos
multifuncionales como los establecidos al amparo de la leyes de propiedad
horizontal, que en lo concreto, y en cuantos proyectos de modificación se han
hecho, inclusive los que pretenden extenderse hasta abarcar las urbanizaciones a
que nos referimos, consideran al ente que agrupa a los distintos propietarios
justamente de la misma manera que los considera nuestro proyecto (Ver 3115
Proyecto de Reformas al Código Civil, Art. 9 Proyecto de reformas a la Propiedad
Horizontal del Prof. H. Racciatti, Art. 19 Proyecto de Propiedad Horizontal del
Senador Usandizaga N° 5/01 reproducido el 28-4-03, y Art. 1979 del Proyecto de
Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Comisión creada por Decreto
685/95).
El proyecto no establece, contempla
ni autoriza forma alguna de discriminación ni de violación a la ley 23.592. Por el
contrario, específicamente establece en su artículo 19 que ninguna limitación a la
enajenación podrá impedirla, ni consistir en discriminaciones prohibidas por la
Constitución Nacional y las leyes dictadas en su consecuencia.
En punto a la supuesta instauración
de un sistema de justicia privada excluyente de la función jurisdiccional del Estado,
basta aclarar que el costado personal y asociativo de ese derecho real nuevo que
reconocidamente debe normarse, y que es inescindible del dominio inmobiliario
(según propias definiciones de leyes vigentes en ámbitos provinciales,
consagración judicial y aquiescencia doctrinaria), tiene como inherente el ejercicio
necesario del poder disciplinario, que toda la doctrina y toda la jurisprudencia
creada al respecto consagra no solo como un derecho sino como una necesidad y
aún un deber de los entes asociativos para proteger la homogeneidad, los
principios y postulados fundamentales de todos aquellos que adhieren y se
integran a esa forma de vida, protegiéndolos de las desviaciones de aquellos que
pretenden desnaturalizarlos o desvirtuarlos. Obvio es decir que ello no obsta a la
puja democrática por la imposición de ideas, de líneas de acción o de conducción
propia de las diferencias de visión sectoriales, siempre que las mismas respondan
al origen y fundamentos de los entes que los aúnan.
Claro está que el ejercicio de esos
derechos, para protección del objeto y fines tenidos en mira, no excluye la
intervención judicial, que tiene que ver con la legalidad, con la razonabilidad, con
el ejercicio del derecho de defensa, y con la no discriminación, y es reconocido en
nuestro proyecto, remitiendo a las acciones a las que hubiere lugar, también en
este caso sin invasión de las jurisdicciones locales, a las que compete la aplicación,
y la elección de los procedimientos apropiados a tales reclamaciones (véase a este
respecto el artículo 46).
Antes de concluir con esta exposición,
digamos que el proyecto se declara complementario del Código Civil y no parte de
su articulado con dos fines: a) establecer su pertenencia al régimen civil, y b) no
incurrir en modificaciones parciales del texto del Código, siempre arduas y poco
precisas, lo que además obligaría a un estudio sumamente extenso de la incidencia
de artículos nuevos sobre antiguos, y abriría la puerta a intentos de introducir por
vía indirecta otras reformas civiles sobre temas ajenos.
En la parte final del dispositivo
propuesto, se prevé que las urbanizaciones existentes puedan adaptarse
formalmente a la ley, pero como posibilidad y no como obligación, porque en la
práctica posiblemente muchas urbanizaciones no puedan hacer formalmente una
modificación que implicaría según los casos reformas de estatutos, modificaciones
de planos y/o títulos de propiedad, modificación de regimenes ya instaurados (caso
de urbanizaciones en propiedad horizontal o bajo el decreto 9404 u otras según
regímenes provinciales diversos), lo que por lo demás tropezaría seguramente con
la ausencia física de algunos propietarios o copropietarios (sucesores ausentes o
inhallables, fallecidos, quebrados, etc.) cuya falta de consentimiento impediría el
otorgamiento de los actos necesarios.
Finalmente, el artículo 55 señala que
"nada de lo dispuesto en la presente podrá ser interpretado como limitativo de las
facultades provinciales o municipales - según sea el caso - de legislar y aplicar
disposiciones relativas a uso del suelo, códigos de edificación y disposiciones
conexas sobre el territorio bajo su jurisdicción. Las propiedades urbanas especiales
deberán respetar las normas que tales jurisdicciones dicten con respecto a estas
materias de su competencia", como una forma de asegurar a las Provincias y
Municipios integrantes de nuestro sistema político y legal que nada en lo dispuesto
en el presente proyecto se contrapone o subvierte sus facultades para ordenar y
disponer del territorio conforme a criterios de interés público y bien común, así
como la preservación del espacio y el medio ambiente.
Son estas las razones, señor
presidente, por las cuales instamos a nuestros pares a que nos acompañen en la
aprobación del presente proyecto de Ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| ACCASTELLO, EDUARDO LUIS | CORDOBA | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| JUSTICIA |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE RETIRO DE FIRMA DEL DIPUTADO CIGOGNA (AFIRMATIVA) | ||
| Diputados | SOLICITUD DEL AUTOR DE RETIRO DEL PROYECTO (AFIRMATIVA) | RETIRADO |